利用承包商垫资的方法和注意事项

在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有一定经济实力的承包商，有可能愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务。这样，开发商就将一部分筹资的困难和风险分摊给了承包商。

扩展阅读

土地一级开发的相关知识

房地产用地开发一般可以分为土地出让前开发和土地出让后开发。土地出让前开发，也就是常说的土地一级开发，是指土地储备机构按规定确定土地一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。相对应地，房地产开发商以出让方式获得国有土地使用权后进行房屋建设属于房地产二级开发。

从性质上来讲，土地一级开发可以分为两类：一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目；另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。1996年，为了解决“国有企业脱用土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。经过多年的市场实践，土地储备已经成为我国城市土地管理的一项基本制度。虽然各地土地储备的模式不同，但基本上都可以分为收购、储备和供应三个环节。其中，储备包括两个阶段——开发和储备。这里的开发就是指土地一级开发。

市国土资源局（以下简称市国土局）负责土地一级开发管理工作，市土地储备机构负责组织实施。市发改、建设、规划、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相关工作。

土地一级开发坚持政府主导、市场运作的原则，可以由土地储备机构承担，也可以由土地储备机构通过招投标方式选择有实力的经济实体承包一级开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策供应土地。

1.土地一级开发的模式

当前，从各地实践看，土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备机构或者国有控股或参股企业进行土地一级开发；企业主导模式，即政府通过招标方式择优选择开发企业进行土地一级开发。

（1）政府主导型的一级开发模式。

其体分两种，一是完全政府运作；另一种是政府主导下的市场化运作模式。

①完全政府运作模式。

政府作为土地所有者的代表，将土地一级开发作为土地储备机构的一项职能。由土地储备机构或者其组建机构完成全部的土地一级开发工作。该机构是非营利性政府职能部门，职能是保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取自身利益。土地储备机构或者其相关一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或投入国有股本）进行土地一级开发，开发完成后将整理的熟地交由国土资源管理部门，面向市场以招标、拍卖、挂牌的形式公开出让。

这种方式保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。但这种方式需要政府投入大量的土地开发资金，土地储备机构需要投入的人力较多，开发效率受到影响。

②政府主导下的市场化运作模式。

这种模式下，政府通过其授权或委托的土地储备机构或相应机构通过招标、招商形式，选择符合条件的开发企业，委托其进行土地一级开发，给予其一定的投资回报，整理成熟地后交政府出让；或由政府根据土地市场调查情况，分析判断土地需求情况，以招标、拍卖、挂牌的形式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等公开透明的方式选择并委托具有资格的一级开发企业，在土地出让合同规定的交付净地期限内将土地开发为符合土地出让合同规定的净地，土地一级开发完成并经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地，这种模式在保证政府主导土地一级开发的基础上，能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力，并节约人力资源成本。

（2）企业主导型的一级开发模式。

政府通过招标方式择优选择开发企业进行土地一级开发，由开发企业作为土地一级开发的主体，负责资金筹措、办理规划、项目核准、征地和房屋征收及市政基础设施建设等手续并组织具体实施。招标底价包括土地一级开发的预估总成本和利润。利润率不得高于预估成本的一定比例。这种模式引入了市场竞争机制，有利于发挥市场主体的作用，但不利于政府控制一级开发成本、开发进度和土地投放节奏，政府宏观调控土地市场的能力有所下降。而且这种模式与我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的开发企业不得参与国有土地上房屋征收的规定有冲突。因此，它主要适用于集体土地征收等情况。

2.土地一级开发的程序

由于北京市最早提出并推进土地一级开发，并形成了规范化的程序，因此以北京市为例来介绍土地一级开发的程序。包括以下步骤：

（1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主营部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（2）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（3）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（4）编制了开发实施方案的项目上交由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地，产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（5）通过联审会的项目确定土地开发主体。

①土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，以招标方式确定开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

②通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（6）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

（7）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（8）在取得市人民政府的批准文件后，由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目须按规定承担回迁房建设。

（9）组织验收。

建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容包括：①审核土地一级开发成本；②组织验收土地开发程度是否达到合同的要求；③根据委托合同支付相应土地开发费或管理费；④纳入市土地储备库。

3.土地一级开发的内容

土地一级开发主要包括以下内容：

（1）办理一级开发相关政府审批手续，包括规划、项目核准或备案、征地、拆迁、市政建设评、环评等一级开发审批手续；

（2）实施集体土地征收工作；

（3）实施国有土地收回（收购）及地上建筑物征收工作；

（4）完成地上附着物拆除、地下构筑物拆移等工作；

（5）根据规划条件进行土地平整及其他市政、配套基础设施建设；

（6）其他一级开发工作。

土地一级开发实施方案由市土地储备机构或辖区政府商市土地储备机构编制，经市国土局审核后，报市政府批准。

土地一级开发实施方案应包括地块现状情况，土地及地上建筑物权属情况，规划条件及用地方向，一级开发成本，资金筹备计划，一级开发实施方式及时间安排等内容。

4.土地一级开发的成本

土地一级开发成本包括：①前期费用；②征地补偿费、拆迁补偿费、工程费；③市政基础设施、公共配套设施建设费用；④财务费用和相关税费；⑤不可预见费。

综合案例分析

JN市国有土地使用权证的取得程序

开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证，方可办理取得土地使用权的手续。在现阶段，根据《城市房地产管理法》中的有关规定，房地产开发用地的取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得；二是通过转让方式获得；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式获得。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证；通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。各地土地使用权证取得具体流程各有不同，以下以JN市为例做进一步介绍。

一、JN市国有土地使用权划拨手续的办理

（1）承办部门：JN市国土资源局。

（2）申报资料：用地申请；发改委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；用地范围图；土地权属证明；工程项目总平面图。

（3）申办程序：审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制订一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征地土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。

（4）收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费。(www.xing528.com)

二、JN市国有土地使用权出让手续的办理

国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。承办部门均为JN市土地收购储备中心。现分述如下。

国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的。JN市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经JN市政府批准后，向社会公开发布。

JN市土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。JN市土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。JN市土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

（1）投标、开标依照下列程序进行：

①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄。但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

④招标人根据评标结果，确定中标人。

（2）拍卖会依照下列程序进行：

①主持人点算竞买人。

②主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项。

③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当明确提示。

④主持人报出起叫价。

⑤竞买人举牌应价或者报价。

⑥主持人确认该应价后继续竞价。

⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交。

⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。

竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

（3）挂牌依照以下程序进行：

①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。

②符合条件的竞买人填写报价单报价。

③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格。

④出让人继续接受新的报价。

⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

挂牌时间不少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

（4）签订成交确认书。

以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用，受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

（5）收费标准。按照JN市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准。

实训练习

实训一：课外调研

1.收集某块国有土地使用权出让的公告息，根据出让信息，拟定开发计划，进行地价的测算。

2.收集一则国有土地上房屋征收的实例，分析征收安置补偿方案，分析安置补偿方案的合理性。

3.收集一则集体土地征收的实例，分析征收安置补偿方案，分析安置补偿方案的合理性。

4.收集一份当地政府发出的国有土地上房屋征收的公告，了解其内容。

5.收集一份国有土地上房屋价格评估的报告，了解评估的程序及方法。

实训二：课堂讨论

1.如果你作为房地产开发商，如何选择房地产开发项目用地？

2.某一房地产开发企业拟获得某城市规划区内一宗农民集体所有制地块建设经济适用房。该农民集体经济组织原耕地面积为80公顷，农业人口为600人，现征收耕地20公顷。该地块征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地开垦费为60万元。根据《中华人民共和国土地管理法》，就以下问题进行讨论：

（1）该地块被征收应由政府哪一级部门批准？

（2）需要安置的农业人口数有多少？安置补助费为多少？

（3）征收耕地补偿费用为多少？

（4）该房地产公司支付的费用为多少？

3.讨论《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《城市房屋拆迁管理条例》相比有什么进步，可分成小组进行辩论。

4.房屋征收部门与房屋征收实施单位的关系是怎样的？房屋征收部门应该如何加强对房屋征收实施单位的管理？

5.如果对房屋征收评估价格有异议，应该怎么处理？

【注释】

[1]杨家学．房地产开发流程[M]．北京：法律出版社，2010．

[2]吕萍．房地产开发与经营[M]．北京：中国人民大学出版社，2011．