房地产开发项目规划设计优化建议

城市规划，是城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署。城市中的一切开发建设活动，都必须服从城市规划和规划管理。城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划等。

1.城市总体规划

城市总体规划是在较长时期内，对整个城市的发展进行的综合部署，从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局，指导城市协调发展。它的主要任务是：研究确定城市的性质、发展目标和发展规模（包括人口规模和用地规模），确定城市布局形式和功能分区；制定城市道路和交通系统规划，城市园林绿地系统规划，城市给水、排水、防洪、供电、供热、燃气供应、邮电等专项工程规划以及城市各项工程管线设计。此外，还包括制定主要公共建筑位置的规划方案、地震设防城市的防震规划、城市改建规划等。

2.分区规划

分区规划是在总体规划的基础上，具体地划定土地使用界线，对土地使用进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理平面和竖向关系；原则规定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口数量。

3.控制性详细规划(https://www.xing528.com)

控制性详细规划是随着城市土地有偿使用和房地产开发事业的发展而形成的新的规划层次。自房地产开发业兴起后，原有的城市总体规划和详细规划不足以指导城市开发建设，如城市总体规划的规划年限与开发建设的年限不相吻合；开发建设所要求的规划设计要求和土地招标投标的条件以及有关各项技术经济指标，难以在城市总体规划原则说明中找到依据；过去的详细规划给开发建设和建筑设计所留余地太少，不利于开发单位逐步建设和分块经营等。因此，必须补充新的规划层次，即控制性详细规划，以指导房地产开发。

控制性详细规划的任务是：将城市总体规划所明确的城市土地使用性质、发展方向、各项需要配套建设的公共服务设施和市政公用设施项目，具体明确地落实到每一块需要开发建设的土地上；落实每一块需要开发的土地建筑数量（包括容积率、建筑间距、建筑高度、建筑密度）、人口数量（人口密度）、道路红线（包括道路宽度和退缩要求）及其控制点的坐标；具体明确组织城市环境、城市特色的规划设计要求。

4.修建性详细规划

修建性详细规划是对即将开发的地块，根据控制性详细规划对该地块的控制指标或城市规划管理部门提出的设计条件，所编制的开发建设实施性详细规划。它的主要任务是：确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局、环境景观设计，编制规划总平面图；确定局部地区交通场站选址定线以及单项工程综合图；解决各种管线在平面上、高度上的关系，市政设施的具体位置和范围以及开发小区内外各种管线的衔接关系。

上述城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划，具有从宏观到微观，从概要说明到详细布局，从整体到局部，从远期目标到近期建设实施等特点，从而构成了完整的城市规划层次体系，是指导房地产开发的重要依据。其中，城市总体规划、分区规划和控制性详细规划，是由城市政府和规划部门组织编制的具有法律效力和行政权力的文件。