房地产开发项目资金融资分类探析

房地产开发项目资金融资的方式很多，主要有以下分类。

4.5.5.1 按融资主体分类

从融资主体看，分为房地产企业融资和房地产项目融资。

1.房地产企业融资

房地产开发企业融资，是指利用企业自身的经济实力进行融资，它与其他生产经营性企业融资一样，具有一般性特点。资金募集的方式很多，诸如股票融资、债券融资、信贷融资、信托融资等方式。外部资金拥有者决定是否进行投资或是否贷款时，主要视房地产企业为一个整体，全盘审定其资产负债及利润情况，并结合房地产企业的项目综合考虑，但并不限定资金用于哪些具体的房地产开发项目。

2.房地产项目融资

房地产项目融资主要是针对具体房地产开发项目的融资方式，根据项目自身的现金流是否可以覆盖融资需要，通过选择房地产项目、测算房地产项目的现金流融资成本、设计合理的融资结构以达到满足房地产开发商具体项目的融资需求。目前，中小房地产公司常常采用项目融资模式。

4.5.5.2 按融资渠道分类

从融资渠道看，分为直接融资和间接融资。

1.直接融资

所谓直接融资，就是指不通过金融中介机构，而由投资者直接面向社会进行的融资。房地产公司直接融资所采用的方式主要是发行股票和债券。发行股票和债券可以有两种方式：一是委托有关证券公司办理相关发行手续，在资本市场上发行股票和（或）债券；另一种是企业在内部筹集资金。一般情况下，当企业的资金需求量较小时，多采用内部直接融资方式。

2.间接融资

所谓间接融资，是指由金融机构直接参与的融资活动。在间接融资方式下，金融机构不仅仅是“代办者”，而更主要是“参与者”。金融机构参与项目的融资活动，其目的是为了自身盈利的需要。它一般是由证券公司、信托投资公司（以上两类公司主要从事投资银行业务）、银行和保险公司等广泛地向社会各界融通资金，然后有选择地贷款给或投资于项目，满足工程项目的资金需要。

3.直接融资与间接融资的比较

直接融资与间接融资的比较如表4.8所示。

表4.8 直接融资与间接融资方式的比较

1.权益融资

权益融资是指项目为了获取可供长期或永久使用的资金而采取的资金融通方式。这种方式所筹集的资金直接构成了项目的资本金，其性质是项目的自有资金。权益融资通常采用直接融资的方式，如投资者通过对外发行股票、直接吸引投资者参与项目的合资与合作以及企业内部的资金积累等方式筹集资金。

2.债务融资

债务融资是指项目投资者通过信用方式取得资金，并按预先规定的利率支付报酬的一种资金融通方式。就其实质而言，债务融资是不发生所有权变化的单方面资金使用权的临时让渡，融资者必须在规定的期限内使用资金，同时要按期支付利息。从理论上讲，债务融资形式一般不受时间、地点、范围的限制，甚至不受资本的限制。只要融资者有足够的资信水平，就可以获得超过资本金数倍的资金。债务融资往往采用间接与直接融资相结合的方式，如银行贷款、发行企业债券、利用商业信用等。

3.权益融资和债务融资的比较

权益融资和债务融资的比较如表4.9所示。

表4.9 权益融资和债务融资方式的比较

4.5.5.4 其他分类方式

除了上述的融资方式外，还有很多融资分类方式。例如，从融资来源国别的不同可以分为国内融资和国际融资；从融资币种不同，可以分为本币融资和外汇融资；从期限的长短可以分为长期融资、中期融资和短期融资；从融资来源是否具有政策性，可以分为政策性融资和商业性融资等。

扩展阅读

房地产项目投资风险及其防范措施^[1]

房地产投资存在着投资金额大且回收期较长的特点，所以在房地产项目投资的每个环节中，都存在着收益风险和利益，尤其当其我国正处于房地产开发调整完善的关键时期，更是有着较多的风险。本文则主要对房地产项目投资风险进行分析，并根据其风险特征，制定出有效的防范措施，从而促进我国房地产业的更好发展。

随着我国社会经济的快速发展，房地产行业也得到了快速的发展，但当前我国的房地产投资是十分不乐观的，市场竞争的日趋激烈，房地产投资者的利益并不能够得到保障。这也表明，在项目的投资活动中，是利益和风险并存，必须对其风险和防范措施进行深入研究，从而实现房地产企业的项目投资风险管理。

一、房地产投资风险的特性

1.短期投资和长期投资并存。房地产是一种投资工具，其流动性较差且交易费用较高，因此其市场需求不能够在短期内得到有效的调整。且房地产不存在复制性，还有着长期的占有性以及不可再生性，则其长期需要能够得到改变，同时有着提高的趋势。从长远角度进行分析，房地产具有升值保值的鲜明趋势，其长期的持有收益也不会得到改变。

2.不能对房地产投资风险进行预测，有较大的地域性影响。房地产属于特殊的商品类型，由于住宅不能得到移动，且交易金额较大，所以不能进行分割持有，这就导致很多的房地产买卖有私下进行内幕交易的情况，价格之间也存在着明显的差异，就算在完善的市场中，房价也不是理性的，地理位置也会对房价产生直接的影响，以致于理论模型和实际生活有着较大的断层现象。

3.房地产投资风险具有二重性。因为房地产有着投资物品和消费物品的多重属性，消费以及生产也具有双重的属性，导致房地产投资中有大量的不确定性因素。事实上甚至较小的变动都有可能导致房地产行业的价格以及行情出现较大的变化。

二、房地产投资的主要风险内容

1.经济风险

经济风险通常有利率风险以及周期风险两种风险内容。利率风险主要是因为银行利率的变化会受到房地产市场的直接影响，从而使投资者产生损失。同时由于房地产的投资数额较大，且其投资的周期长，因此其资金来源主要来自外部的资金以及银行贷款。企业不断负债，在利率不断上涨的前提下，导致企业需要支付的利息不断提升，项目投资成本以及资产价格的不断上升，导致消费者的消费需求不断降低，使投资者产生巨大的损失。

周期风险就像是商业周期的一应的存在，房地产的发展也存在周期性，主要有复苏、繁荣、衰退、萧条等几个阶段。在房地产价格萎缩的情况下，市场的成交额就会出现大幅的下降，导致投资者面临风险和破产。

2.市场风险

市场风险主要表现为市场竞争风险以及变现风险。其中市场竞争风险，是因为其竞争对手的影响，导致其收益的降低。清算变现风险，具体是因为在货物进行现金交换时所产生的折扣，导致其财务出现损失的风险。房地产销售环境较为复杂，且房地产也不是货币性的资产，没有较强的流动性，导致其较短期限内不能实现变现。所以，一旦投资者的债务需要进行清偿或变现，就会使其产生损失。

3.政策风险

在我国对于房地产市场有着宏观调控的政策，尤其是其所产生的经济改革以及产业政策的调整会对房地产产业产生极大的影响，一旦投资者不能够对投资项目进行有效的把握，则会出现较大的经济损失。

三、房地产项目投资风险防范的具体措施

1.建立起房地产投资风险管理单位

当前，我国的房地产产业得到了快速的发展，其项目投资也更加的成熟、规范，也开始重视投资风险的相关内容。但其行业内部却没有建立起专业的房地产投资风险管理单位，只能够对具体的项目进行简单的风险分析，不能使风险管理贯穿在投资的全过程中，导致投资决策存在一定的局限性与短暂性。而我国市场机制的不断健全和完善，对于房地产行业也提出了更高的要求。这种情况下，加强房地产投资风险管理，建立房地产投资风险管理单位具有十分重要的现实意义。

2.紧密关注市场发展动态

在房地产投资的所有环节中，营销作为最为关键的环节之一，有着重要的作用。这样的发展背景下，就要求房地产企业紧密地关注房地产市场的发展动态，了解市场的供需变化情况。这样才能对其进行灵活定价，避免因为竞争和价格因素所产生的风险。此外，企业还能够通过对多样化的营销方式进行有效使用，保证营销渠道的多变，从而有效应对营销经验、营销手段不当等风险因素。

3.提前制定应急方案

由于房地产项目投资具有金额大、周期长的主要特点，因此在其投资过程中，国家金融政策和产业投资政策都可能出现调整的情况，且企业的内外部也都会受到多种变动因素的影响，导致其投资风险的增加。因此投资者需要尽早地对应急方案进行设计和规划，从而在发生风险时，能够及时地进行处理，避免产生较大的损失。

4.对项目投资成本进行控制

企业依照一定时期内的经济情况，所提前建立的成本管理目标就被称为成本控制，良好的控制能减少因为开发成本存在支出增加的风险。因此房地产企业应该通过以下方式实现成本控制：首先要有效地建立科学的工程造价分析系统，使其能够在设计阶段，提供有效的依据以及行业标准，使工程造价更为科学合理。其次则需要加大招投标的力度，实现工程造价的控制。此外，还要对工程项目的“质量成本”与“工期成本”的管理环节进行重视。

四、总结

综上所述，在房地产项目投资的过程中，首先应该对其中潜在的各类风险的内容和特点进行充分的认识，并通过对其风险进行分析，提出具有防范作用的有效措施，在保证投资顺利开展的基础上，以极小的风险获得良好的收益，避免了因风险所造成的严重的经济损失，促进房地产企业的长久发展。

综合案例分析

【案例1】

某房地产开发商以5 000万元的价格获得了一宗占地面积为4 000 m2土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1～4层建筑面积均相等，5～14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3 500元/m2，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%、6.5%。预计建成后售价为12 000元/m2。项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？

解

（一）求项目总开发价值

1.项目建筑面积：4 000×5.5=22 000（m2）

2.标准层每层建筑面积：（22 000－4 000×60%×4）÷10=1 240（m2）

3.项目总销售收入：22 000×12 000=26 400（万元）

4.销售税金：26 400×6.5%=1 716（万元）

5.项目总开发价值：26 400－1 716=24 684（万元）(www.xing528.com)

（二）求项目总开发成本

1.土地成本：5 000万元

2.建造成本：22 000×3 500=7 700（万元）

3.专业人员费用（建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：7 700×8%=616（万元）

4.其他费用：460万元

5.管理费用：（5 000+7 700+616+460）×3.5%=482.16（万元）

6.财务费用：

（1）土地费用利息：5 000×[（1+12%÷4）3×4－1]=2 128.80（万元）^[2]

（2）建造费用/专业人员费用/其他费用/管理费用的利息：

（7 700+616+460+482.16）×[（1+12%÷4）（2/2）×4－1]=1 161.98（万元）^[3]

（3）融资费用：（2 128.80+1 161.98）×10%=329.08（万元）

（4）财务费用合计：2 128.80+1 161.98+329.08=3 619.86（万元）

7.市场推广及销售代理费：26 400×（0.5%+3.0%）=924（万元）

8.项目开发成本总计：5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924=18 802.02（万元）

（三）开发商利润

24 684－18 802 .02=5 881.98（万元）

（四）开发商成本利润率

5 881.98+18 802.02×100%=31.28%

【案例2】

某开发商以6 000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4 500 m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从－2～+3建筑面积均相等。地下两层中：－1层为车库，有可供出售的95个车位，－2层为人防和技术设备用房（不出售）。地上部分：地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年（其中前期为12个月，建设期为24个月，销售期为6个月）。预计项目的平均建造成本为3 500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%。地价款在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。

该项目建成后，住宅的市场售价为8 000元/m2，商业用房年净租金收入为2 000元/m2，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数（物业资本价值与年净租金收入之比）为5.5。

试计算该项目的开发商成本利润率。

解

（一）求项目总开发价值

1.项目总建筑面积：4 500×7.5=33 750（m2）

2.建筑基底面积：4 500×65%=2 925（m2）

3.地下两层建筑面积：2 925×2=5 850（m2）

4.商业用房建筑面积：2 925×3=8 775（m2）

5.住宅用房建筑面积：33 750－5 850－8 775=19 125（m2）

6.地下车库销售收入：95×12=1 140（万元）

7.商业用房销售收入：

（1）商业用房年净租金收入：8 775×2 000=1 755（万元）

（2）商业用房销售收入（通过净租金收入乘数导出）：1 755×5.5=9 652.5（万元）

8.住宅用房销售收入：19 125×8 000=15 300（万元）

9.销售税金：（15 300+1 140）×6%=986.4（万元）

10.项目总开发价值=总销售收入－销售税金

=9 652.5+（15 300+1 140）－986.4=25 106.1（万元）

（二）项目总开发成本

1.土地成本：6 000万元

2.建造成本：33 750×3 500=11 812.5（万元）

3.专业人员费用：11 812.5×8%=945（万元）

4.管理费用：11 812.5×5%≈590.63（万元）

5.财务费用：

（1）土地费用利息：6 000×[（1+7.5%）3.5－1]=1 728.25（万元）

（2）建造费用/专业人员费用/管理费用的利息：

（11 812.5+945+590.63）×[（1+7.5%）2-0.5－1]=1 529.48（万元）

（3）财务费用合计：1 728.25+1 529.48=3 257.73（万元）

6.销售费用：（15 300+1 140）×2.5%=411（万元）

7.项目开发成本总计：6 000+11 812.5+945+590.63+3 257.73+411=23 016.86（万元）

（三）开发商利润

25 106.1－23 016.86=2 089.24（万元）

（四）开发商成本利润率

（2 089.24/23 016.86）×100%=9.08%

实训练习

根据所学知识进行下面一个项目的财务评价。

某房地产开发项目有关预测数据资料如表4.10所示，其中ie=10%。试用财务净现值、财务内部收益率指标判断项目在财务上的可行性，同时计算投资收益率、静态投资回收期和动态投资回收期等指标。

表4.10 某房地产开发项目预测数据汇总 单位：万元

【注释】

[1]丁佳新，刘薇．房地产项目投资风险及其防范措施[J]．门窗，2017（10）：62．

[2]指数的来历：地价开始时一次投入、占用3年、按季计算，则指数为“3×4”．

[3]指数的来历：因为这些费用是在建设期内（即两年内）；“均匀投入”可以视为占用建设期的一半，即除以2；又按季计息（一年为四季），则指数为“2÷2×4”．