房地产投资决策的重要性体现在哪两个方面？

投资决策正确与否直接关系整个项目的成败。这一阶段需要对投资项目进行整体策划分析，通过市场调研和预测，设计备选方案，进行投资估算和财务评价，从而对投资项目的可行性进行分析和判断。

1.市场分析

市场分析为房地产投资决策提供信息，是土地开发潜力分析、规划方案设计、营销策划、销售规划等的基础。它在房地产决策中的重要性体现在两个方面。

（1）识别市场机会，正确判断市场环境的变化。房地产市场环境处于不断变化中。随着收入水平和生活品质的提高，人们的居住需求水平和消费特征发生变化，住宅产品设计不断创新，新型材料和智能建筑得以推广应用。房地产市场的周期变化以及政策因素对房地产市场的影响，更加剧了市场环境的动荡，房地产投资者应适时调整投资方案，及时抓住市场机会，规避风险，这就需要开展全面而深入的市场调研和市场分析。

（2）分析市场潜力，准确定位细分市场。在对房地产市场环境全面分析的基础上，进一步分析市场供给和需求、主要竞争者及其市场份额，结合投资者自身的长期发展战略，寻找细分市场。针对潜在细分客户群的需求特征和规模，进行更细致的调研和分析，制定相应的市场推广计划，以尽可能小的推广成本获得最大的宣传效果，对项目的开发进度、销售时机、销售定价和销售量等进行不同方案的比较。

2.方案比选

投资方案比较和选择是寻求合理的经济和技术决策的必要手段，也是房地产投资决策工作的重要组成部分。投资决策的实质，就在于选择最佳方案以取得最好的投资效益，实现利润最大化目标。

房地产开发投资形式包括住宅（出租性住宅、出售性住宅）、办公楼宇、商场（购物中心等）、酒店、工业厂房、仓储性物业、娱乐场所及设施、休闲性场所及设施等。具体选择哪种形式取决于投资企业的发展战略和投资组合，同时也取决于拟开发地块的用地性质。当有多种土地可供购置，多种类型的楼宇可以建造时，选择哪一块土地、建造何种类型楼宇经济效益最高、风险最小是必须认真考虑的问题。需要结合具体地块的区位特征、地形地貌和周边环境，进行方案设计。

（1）区位分析。区位是影响房地产投资价值的重要因素，在选择区位时应该重视以下问题：①注意对区位升值潜力的分析。成熟地块的土地成本相对较大，因此并不一定越接近市中心的投资取得的收益就越高。在选择区位时，要进行各种利弊的权衡比较，全面考虑收益和成本，分析区位的升值潜力。②选择区位要有超前意识，特别是对道路、公交、学校、医院等配套公共设施进行深层次分析。如果投资者能够分辨出哪个区位在不远的将来对买方具有吸引力，他们能在这类信息反映到价格之前，抢先得到该区位的土地开发权，就可以更好地驾驭市场。(www.xing528.com)

（2）产品定位。房地产开发应遵循最高最佳利用原则，就是说，在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。设计应舒适有效，楼群布置与地形、景观达到协调一致。新开发项目应符合时代潮流，建筑设计要具有超前意识，以延长物业经济寿命。产品应有清晰的定位，以满足细分客户群的需求特征，结合经济指标对方案进行比选。

3.财务分析

财务分析是通过对投资项目未来现金流量的估计测算项目的盈利能力和偿债能力。据此判断这项投资在财务上的可行性。并考虑销售时机、价格、销售量和利率等可能的变动，进行敏感性分析和概率分析。

（1）盈利能力分析。盈利能力是考察房地产投资项目的财务效益的指标。在财务分析中，对投资项目建成后是否盈利，盈利水平有多大，盈利能力是否满足项目的投资要求等进行测算和评估。在市场分析和市场预测的基础上，对投资项目计算期内的现金流量进行预测，编制全部投资现金流量表、自有资金现金流量表和利润表等相关财务报表，两张现金流量表分别以全部投资和投资者的出资额为计算基础，分析投资项目现金流入和现金流出，其中现金流入主要包括销售收入、出租收入、其他收入、回收固定资产余值及回收流动资金。全部投资现金流量表的现金流出包括开发建设投资、流动资金、运营费用、修理费用、销售（含出租）税金及附加税、土地增值税、所得税等。自有资金现金流量表的现金流出增加了借款本金偿还和借款利息支出两项，另外，在形成这张报表时，由于全部投资中除了自有资金外的投资都通过债务资金来解决，考虑到这部分债务资金的流入和流出两相抵消后，在现金流入中就不把债务资金作为流入，也不把全部投资作为流出，只有自有资金投资作为流出，根据这两张现金流量表，可以计算全部投资和自有资金的净现值和内部收益率等动态评价指标，判断项目的盈利能力。利润表是反映投资项目计算期内各年的利润总额以及利润分配情况的报表。可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利率和资本金净利润率等静态评价指标。

（2）清偿能力分析。投资项目的清偿能力分析包括两个层次。

一是对项目的财务清偿能力分析，即考察项目收回全部投资的能力，理性的投资者总是期望能够尽早收回全部投资。

二是对债务清偿能力的分析，主要是指项目偿还借款和清偿债务的能力。反映项目清偿能力的指标包括动态投资回收期，借款偿还期，利息备付率，偿债备付率，资产负债率，流动比率和速动比率等。①动态投资回收期是指考虑资金的时间价值，全部投资得以回收的年限，可以根据现金流量表计算。②借款偿还期是指可用于偿还借款的资金来源还清建设投资借款本金所需要的时间。③利息备付率是指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的税前利润与当期利息费用的比值。④偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期还本付息金额的比值。⑤资产负债率是项目负债总额与资产总额之比。揭示了项目投资者对债权人债务的保障程度。⑥流动比率是项目流动资产与流动负债的比值，描述的是项目流动资产变现后偿还流动负债的能力，其高低反映了项目承受流动资产贬值的能力和偿还中、短期债务能力的强弱。⑦速动比率是指项目速动资产与流动负债之比。速动资产是指能迅速转变为货币资金的资产，扣除了流动资产中存货这类变现能力较差的资产，因而用速动比率评价项目短期偿债能力更精确。第②、③、④个指标分别反映了投资项目的还本付息能力，可以通过借款还本付息表计算得出；第⑤、⑥、⑦个指标分别反映了项目长期和短期的偿债能力，可以根据资产负债表计算得出。