房地产投资机会分析，优化您的投资选择

4.2.1.1 房地产投资时机

投资时机，即指房地产开发投资者何时进行投资。如什么时候买入土地，什么时候购入物业，投资于开发哪一阶段等。关于房地产投资时机的选择，一是从房地产开发经营过程看，房地产开发经营包括可行性研究、投资决策、购买土地、开发建设、出售或出租等许多阶段，投资者既可参与开发的全过程，也可选择任何一个阶段介入；二是从房地产业发展周期波动看，可分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个时期，繁荣期的后期和衰退期投资要特别慎重，较好时期是萧条期后期和复苏期。时机选择要考虑各种政治经济因素，如政治形势变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理变化等。

4.2.1.2 房地产周期

1.房地产周期的概念

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏—繁荣—衰退—萧条四个时期。

2.房地产周期存在的原因

房地产周期存在的主要原因有宏观经济周期波动、供需因素、市场信息不对称、市场主体心理因素、政策因素、制度因素等。房地产周期的产生不是某一个因素独自造成的，而是在下列但不限于下列的多种因素组合作用下产生的。

（1）宏观经济周期波动。

房地产周期和经济周期有很密切的关系，宏观经济从市场供给和需求两个方面对房地产市场产生影响，宏观经济周期波动自然就会造成房地产周期波动。如果不考虑房地产市场的时滞，宏观经济周期与房地产周期同步波动，可以通过图4.1予以说明。

图4.1 宏观经济周期对房地产周期的影响示意图

（2）供需因素。

供需因素不仅包括房地产商品自身的供需，还包括房地产关联行业所提供商品的供给与需求。特别是金融业，信贷扩张与紧缩是政府对宏观经济或相关行业调控的重要手段，一般也与宏观经济周期波动一样存在周期性，这种周期性会通过金融资金的供给变化传导给房地产市场。比如随着房地产市场的高速增长，水泥、钢材、电力等相关产品需求也高速增长，使得市场对此类产品生产所需的特殊房地产商品需求也高速增长；如果此时国家经济出现危机，就会迫使水泥、钢材、电力等相关产品市场需求锐减，导致市场对此类产品生产所需的特殊房地产商品也急速减少。

（3）市场信息不对称。

房地产商品的特性导致房地产市场是一个不充分竞争的市场，供需双方对市场信息掌握的程度存在着不对称。在中国，由于市场经济尚在完善之中，房地产市场监管制度落后，造成需求方对市场信息的获取远落后于供给方，其准确程度更不可与供给方相提并论。由于市场信息的不对称，供需双方对同一信息的获取时间必然不同。两者对市场预期的调整、投资建设与消费量的调整均存在一个时间上的不均衡，加之时滞的存在，引起房地产市场周期波动。

（4）市场主体心理因素。

在经济学中，一般将市场主体都假设为理性人，但在实际市场中，市场主体不可能是一个完全的理性人，会受市场信息的影响而变得非理性。这主要表现在对市场预期的判断上，最典型的是追涨不追跌和一窝蜂地投机。这就会造成市场需求非理性增长，市场供给随之疯狂增加直到市场需求无法消化市场供给，随后，市场主体对市场预期非理性表示悲观，疯狂抛售产生，市场价格飞速下跌，房地产市场新增建设基本停滞。

（5）政策因素。

政策因素是多方面的，比如城市规划的调整、土地征收方式与补偿标准的变化、小城镇建设政策的出台与完善等，这些都将影响到房地产的需求和供给。比如小城镇建设政策的出台，会促使大量的农村人口进入小城镇，使得房地产需求增长；城市规划中控制容积率的调整，会使得房地产供给发生变化。

（6）制度因素。

制度因素包括国家的政治制度以及房地产市场制度，其中房地产市场制度更直接影响到房地产市场变动，包括预售制度、价格管制制度、课税制度、中介管理制度、交易申报制度等。比如，预售制度的调整，会促使市场主体对房地产市场预期产生变化。在中国，预售制度没有规范前，出现了20世纪90年代的炒楼化、炒图纸的疯狂市场现象，随着预售制度的完善，市场主体因预售制度所产生的市场预期逐渐恢复理性。

4.2.1.3 房地产周期过程

根据经济周期理论对周期中各个阶段的一般描述和房地产业实际运行情况，房地产周期在不同阶段表现出不同的特点。

1.复苏阶段(www.xing528.com)

在房地产周期波动过程中，承继萧条而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长时间。这一阶段的主要特征为：

（1）与萧条阶段类似，在复苏阶段初期房地产供给仍然大于需求，购楼者特别是住宅类购楼者在满足自用的前提下进入市场，但总体上看房地产交易量不大，价格与租金仍然处于较低水平，其中各类房屋建筑的期楼价格（即楼花价）仍低于现楼价格。楼价已经明显止跌企稳并开始缓慢回升。在这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。

（2）经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的带动下，房地产需求上升、房地产供求关系开始逐渐改善。现楼购买者逐渐增多，并带动期楼或楼花销售增加，房地产交易数量有所增加。同时由于建筑成本上升，楼房价格有所回升、房地产开发投资逐渐增多，随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激现楼价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。

（3）在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪。在通货膨胀提高、存款利率与贷款利率降低的形势下，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构也进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，工业用房、商业用房、住宅用房等各类房地产物业价格上涨、租金飙升，同时房地产楼花价格也开始快速回升，房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级房地产市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切联系的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。

2.繁荣阶段

继复苏阶段后，房地产周期便进入持续时间相对较短的繁荣阶段。这一阶段的主要特征是：

（1）房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的投资机构也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大都雄心勃勃。于是现货楼和期货楼（楼花）大量推出，各级、各类市场的交易数量激增。

（2）房地产价格愈涨愈高，先是楼花价紧追现楼价，然后两者并驾齐驱，接着楼花价慢慢超过现楼价，最后楼花价大幅上升，明显拉大与现楼价的差距，并在楼价上涨过程中起带头拉动作用。

（3）房地产投机者与自用者均大量增加，市场全面乐观情绪迅速形成并不断加大房地产泡沫，由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所瞩目。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。

（4）随着楼价高涨到市场无力负担的程度，真正自用购楼者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面。房地产空置率开始增加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的封顶。房地产泡沫达到极限。

（5）随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、营运费用增加及财务压力加大等导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始调低，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率进一步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭。

3.衰退阶段

当楼价高涨到把真正用家排斥在房地产市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也就由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段的主要特征是：

（1）随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势。特别是现楼价基本上停顿不前甚至有所回落，只有个别楼花价或个别楼盘价还在上涨，但涨升速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易量也明显减少，各类房地产物业的空置率进一步增加，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率不降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新动工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。

（2）受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在用家被高价排斥出市场、炒家因转手困难而纷纷恐慌性抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌，其中楼花价因下降更快而低于现楼价。暴跌的价格势必阻止用家及炒家进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度和深度。房地产投资量大幅缩减，仍然处于开发建设的房地产项目出现转手、停建等现象，房地产交易在大幅回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。

（3）由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下降，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也逐渐升高。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业的就业水平下降，失业人数增加，进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。

4.萧条阶段

经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。这一阶段的主要特征是：

（1）房地产销售价格和租金水平继续沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼价甚至跌破物业原值或建造成本，同时楼花价加速下降，从繁荣时期高于现楼价恢复到低于现楼价的水平。在这一时期，不论楼花还是现楼，其跌幅与繁荣阶段相比均触目惊心，房地产泡沫完全破灭。

（2）伴随房地产价格的大幅下跌，房地产交易量进一步锐减，房地产空置率居高不下成为市场的普遍现象。如日本1991年商厦出租量比上年同期减少40%，同期美国36个主要大城市的房屋空置率达到20%，其他楼宇也严重过剩。

（3）在价格暴跌和成交量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，甚至连一些实力雄厚的大型公司也在所难逃。

（4）在房地产业总体水平加剧下滑，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，由于受到房地产开发成本及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。同时政府逐渐减少对房地产业的限制性政策干预，放宽对房地产投资、交易等方面的部分限制，以期房地产市场有所稳定或回升。不过，房地产市场何时走出萧条阶段而进入新一轮周期的复苏阶段，一方面依赖于产业内部对前期房地产开发项目的消化程度，以及伴随这种消化过程房地产供求关系能否以及何时重新回到相对均衡状态；另一方面也取决于产业外部的诸多影响因素，如宏观经济周期波动趋势、宏观经济政策特别是货币与金融政策以及房地产业政策的变化。