如何写好房地产可行性研究报告

一般来讲，专业机构编写一份项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附件和附图六个部分。

（1）封面。一般要反映可行性报告的名称、专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

（2）摘要。它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况、可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能够了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

（3）目录。一般一份可行性报告少则十余页，多则数十页。为了便于写作和阅读人员清楚地掌握报告的前后关系、假设条件及具体内容，必须编写目录。

（4）正文。它是可行性报告的主体，一般包括3.5.4节的全部内容。

（5）附件。它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来说，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地出让合同、土地使用证、建筑工程规划许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规，方能编写项目的可行性研究报告。

（6）附图。一份完整的可行性报告应当包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括项目所在区域或城市的总体规划图等。当正文内有些表格太大、太长，影响到对报告的阅读时，该报告也可能将附表放在后面。

扩展阅读

房地产开发项目的主题策划就是指开发商（或策划人）对拟建项目提出的一种独特的概念和意图，一种贯穿整个项目的精神和思想，也是一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念，它体现了项目开发的总体指导思想。下面是一个项目的全策划的大纲，仅供参考。

××住宅项目的全案策划大纲

一、项目总说明

（1）项目简要介绍

（2）项目开发进度

（3）交通状况

（4）市政基础设施

二、投资环境研究

（1）城市投资环境研究

①城市宏观经济现状与趋势分析

②城市社会经济发展及政策导向

③城市环境影响因素分析

a.国际国内政治环境对城市投资环境的影响

b.政府效率与政策对城市投资环境的影响

c.城市性质与区域经济地位对城市投资环境的影响

d.突发的政治、经济事件对城市投资环境的影响

e.产业政策对城市投资环境的影响

（2）城市基础设施与规划

①城市交通，包括市区道路、郊区道路、城市快速轨道、高速公路

②供水系统

③污水处理系统

④供电系统

⑤燃气供应系统

⑥热力系统

⑦电信与网络系统

⑧城市绿化

⑨环境保护

（3）城市土地利用状况及其走势

①土地利用总体规划

②城市土地利用总体规划

③年度土地供应计划

④控制性法规

（4）项目所在区域的投资环境

①区域发展规划：用地规划，产业规划，信息网络规划，道路规划，近、中、长期的重点项目规划

②区域发展的政策支持

③区域发展的前景展望

三、市场分析研究

（1）住宅市场分析

①房地产市场概况

②城市住宅市场概况

③住宅市场供给情况（分门别类提供准确数值，包括绝对数、相对数）

④住宅市场需求情况

a.住宅消费及需求的基本状况

b.住宅市场客户分析，如客户构成分析、客户购买动机分析等

c.住宅市场需求特点

⑤住宅市场销售状况

⑥住宅市场未来走势分析，包括这种走势的持续时间

（2）竞争区域住宅市场分析

针对不同区域分别就地理位置、住宅市场、需求主体、住宅产品等方面进行分析。

（3）项目周边住宅市场分析

①项目周边住宅市场供给分析

②项目周边住宅市场客户构成及需求情况分析

③项目周边住宅市场销售情况

④项目周边住宅市场竞争性项目分析（逐一进行），包括户型比例、户型面积、畅销与滞销户型、楼型、装修标准、车位情况、物业服务、配套及设备等

（4）项目市场分析（SWOT分析）

①市场机会与威胁分析

②优势与劣势分析

四、需求分析

（1）地区周边可比项目入住客户调研分析

①客户主体特征：年龄、学历、职业

②购买特征：方向、位置、交通、物业、价格

③需求特征：楼型、户型、朝向、平层、跃层、装修、配套、车位、智能化

（2）项目所在地周边的欲购房群体调研分析

五、市场定位

（1）目标客户定位

①目标客户来源

②购买动机

③目标客户的主要特征

④价值取向

⑤影响目标客户购房的因素

（2）产品定位

①规划设计

②配套设施

③产品单套面积及配比

（3）价格定位

①价格确定

②付款方式

六、规划指标及开发进度

（1）规划建设基本指标

（2）建设与销售进度预测

①开发建设周期预测(www.xing528.com)

②项目前期及施工进度安排

③项目销售进度计划

七、项目财务分析

（1）投资估算

（2）经济效益分析

①静态分析

②现金流量分析

③综合评价

（3）资金筹措计划

（4）不确定性分析

八、结论

（1）基本结论

（2）市场定位

（3）产品定位

（4）项目建设进度及建设规模安排

（5）资金计划

（6）主要问题及困难

（7）对策

综合案例分析

案例：某房地产开发企业某项目可行性研究报告

×××写字楼项目可行性分析

一、项目SWOT分析

1.基本情况

（1）项目区位。

项目地处会展商圈为传统商贸及居住核心区，以二环路为主轴，连接城北及城西两大城市及商圈，且属于二环路沿线，紧邻沙湾会展中心，为城市传统核心区，以老会展为中心，区域内商业有大型商超、家电连锁，满足周边区域常住居民日常消费需求。

（2）周边配套。

项目一公里范围内配套较为完善，以公共服务和生活配套为主，商业氛围较浓厚，生活便利；紧邻二环路和成熟居住区，商业价值较大，如表3.4所示。

表3.4 项目周边配套情况

医疗、教育机构及体育场馆等公共配套为项目带来超过50万人次的消费人群，其中，西南交通大学（九里）校区作为研究生学院，拥有各类研究生1万余人，成都大学金牛校区拥有各类师生5 000余人；金牛图书馆总藏书量15万册，年总流通人数达12.5万人次；成都第四人民医院是三级甲等医院，院年收治住院病人近6 000人次，年门诊量近20万人次；金牛体育场2012年共承接各级各类赛事80次，接待了30余万人次的全民健身活动。

（3）交通设施。

①轨道交通。

项目周边轨道交通较为便利，且辐射范围较广：

地铁7号线——花照壁站，距离本项目直线距离400 m，步行需10分钟左右；7号线为成都在规划的唯一环行线，预计2017年开通运营，建成后将形成“中环”串联起整个成都地铁脉络；

地铁2号线——蜀汉路站，距离本项目直线距离1.2公里，步行时间在30分钟左右，耗时较长；

地铁5、6号线——尚在规划中，均拟设地铁沙湾站，可辐射本项目。

②公共交通。

项目周边公共交通体系发达，与二环路快速通道接驳，是城西人流、车流的重要节点，辐射范围广。其中营门口北公交车站，有车次：11路；32路；48路；59路；83路；86路；113路；244路；340路；342路；396路定制班车；802路；1004路；K1A快速公交线；K1快速公交线；K2A快速公交线；K2快速公交线。

（4）人口组成。

项目附近居住氛围较为浓厚，辐射人群以居民为主，其次为周边医疗、商贸、教育吸引的人群。项目区位优势明显，项目商业辐射人群以周边社区、高校、医院为主，主要集中在周边一公里范围内社区；项目周边主要为老旧居住小区退休中老年人为主，部分为流动人口，居住人群较为单一；项目边界人流、车流较弱。

项目3公里范围内拥有30余万社区人口，且小区众多，现有居住功能较为完善。

（5）周边商业。

项目紧靠营门口、沙湾两大商圈，前者为家电卖场、建材类集中区，后者集合凯德广场、摩尔百货形成邻里级商业中心。周边以生活配套型商业为主，吸附能力较强，但整体形象较为老旧，项目档次打造受限。

地块内部土地未整理，建筑物尚未拆除，东北两面临住宅小区，西侧为社区道路，整体居住氛围浓厚，南侧接二环路，昭示性良好，商业价值较大。

2.SWOT分析

根据上面的基本情况分析，根据SWOT模型，将项目的优势、劣势、机遇及挑战梳理，如图3.5所示。

二、项目定位分析

1.战略定位

鉴于本项目占地面积较小，开发能力有限，建议以区域创新者姿态，补缺市场区域缝隙，创新产品和需求点，如图3.6所示。

如何突破市场竞争，找到市场机会细分机会？一是以竞争性与高认可度产品快销为主，降低开发风险；二是凭借高昭示性实现地标形象，铸造城西商务中心；三是超越客户需求，实现客户需求最大化满足。

单写字楼物业相较于酒店式公寓组合，按区域市场水平销售收入多800万元，销售周期仅多半个月，且单一物业可集中打造，保证写字楼品质。如表3.5所示。

图3.5 项目SWOT分析图

图3.6 项目战略定位

表3.5 项目战略定位分析

续表

结合财务、市场竞争、开发商实际操作、客户综合对比，建议打造准甲级纯写字楼物业。

2.客户定位

着重项目区域价值，同时注重自用客户的核心需求。客户主要分为三类：核心客户是投资客户/自用客户的成长型企业；重要客户是品质成熟客户及投资客户，关注品质、地段的大企业及用于长期升值，短租租金回报的投资客户；补充客户是起步型企业——追求形象的产业依赖型小企业。如表3.6所示。

表3.6 项目客户定位分析

3.产品定位

盘点区域及市场典型项目，区域主供应面积集中在100～200 m2，结合区域具体情况及客户敏感点，本项目主力面积定为100～130 m2。如表3.7所示。

表3.7 区域项目产品分析

从市场状况来看，写字楼主力面积段集中在100～200 m2，从细分项目规划来看，100～130 m2的主力面积为市场主流，结合客户敏感点分析总价段在200万元以内市场接受度高。从竞争层面看，区别于金美公寓式办公档次，与金牛市民中心同一档次，但总价及均价均较低，高性价比吸引市场。

4.价格定位

根据市场比较法，本项目写字楼售价均价在11 000元/m2。首先选择5个专家对参照的6个竞争项目从区域成熟度、交通、发展潜力、项目规模、企业品牌、昭示性这六个维度进行了打分取平均值（分值是以本项目1为参照值），同时对这六个维度赋予了权重。由权重和平均值的乘积得到参考项目权重，由参考项目权重和成交均价得出加权后价格，再对每个项目赋予权重百分比，最后得出本项目的均价，如表3.8所示。

表3.8 项目价格定位测算表

根据前期商业市场调研，商业各楼层价值实现比为一层：二层：三层：四层=1∶0.45∶0.3：0.18，临街商业与内街商业比为1∶0.4，主要临街商业与次要临街商业相比为：1∶0.6。

三、项目经济可行性

根据设计院最新设计指标设计，项目成本数据根据行业经验取值，售价根据市场、项目条件等情况综合考虑后取值。

（1）项目规划指标。

由于项目所在地规划条件要求，容积率不能高于5.0，项目占地面积为6 949.23 m2，总建筑密度≤40%，高层主体建筑密度≤20%，具体测算项目规划指标如表3.9所示。

表3.9 项目规划指标

续表

（2）项目土地及建安成本。

地下车库建安成本按3 000元/m2进行测算，地上建筑的建安成本按3 000元/m2进行测算，如表3.10所示。

表3.10 项目土地及建安成本

（3）项目开发总成本。

项目总成本约3.6亿元，其中土地成本7 600万元，建安成本约1.6亿元。如表3.11所示。

表3.11 项目开发总成本

（4）项目投资计划。

土地成本按照2015年第一季度进行先期投入，设计、咨询费用和基础设施工程费用在2015年第二季度和第三季度进行投入，建筑工程费用从2015年第四季度及后面几年分阶段投入，房屋竣工相关费用在2018年进行投入，管理费用及不可预见费则分年度分季度进行投入，通过统计测算，2015年投入1.32亿元，2016年投入0.67亿元，2017年投入0.36亿元，2018年投入0.64亿元，2019年投入0.12亿元，2020年投入37万元。

实训练习

选择一个熟悉的项目尝试在其周边开发一个项目，试着对这个新开发的项目写一份可行性研究报告。

【注释】

[1]兰峰．房地产开发与经营[M]．北京：中国建筑工业出版社，2008．

[2]任宏．房地产开发经营与管理[M]．北京：中国电力出版社，2008．

[3]张建坤，周虞康．房地产开发与管理[M]．南京：东南大学出版社，2006．

[4]俞明轩．房地产投资分析[M]．北京：首都经济贸易大学出版社，2004．