房地产可行性研究：关键内容分析

房地产可行性研究的内容因项目的复杂程度、环境状况和具体情况的不同而有所不同，但一般包括三个方面的必要内容，即项目的必要性分析、项目实施的可行性分析及项目的技术和经济评价。就具体内容而言，房地产开发项目可行性研究都应该包含如下内容：

（1）项目概况，主要包括项目名称及其背景，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标等。

（2）市场分析和需求预测，指在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等的预测。

（3）规划方案的优选，指对可供选择的规划方案进行分析，在比较的基础上优选最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。

（4）开发进度安排，这里主要指对开发的进度进行合理的时间安排。一般按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发项目的进度。大型开发项目，由于其建设期长、投资大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时做出统筹安排。

（5）项目投资估算，就是对开发项目所涉及的成本费用进行分析估算。房地产开发涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费。需要说明费用的估算依据和估算范围。就估算的精度而言，没有必要像预算那样要求精确，但应充分注意到各项费用在不同建设期的变化情况，力争和未来事实相符，提高评价的准确性。(www.xing528.com)

（6）资金的筹措方案和筹资成本估算，指根据项目的投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商务必在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，保证项目的正常运行。

（7）财务评价，是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡能力等财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法。它具体包括在项目的销售预测、成本预测的基础上进行预计损益表、资产负债表以及预计现金流量表、预计债务偿还表、预计资金来源表和运用表的编制，以及进行财务指标和偿还指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。

（8）风险分析，是可行性研究的一项重要内容，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目影响的性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据，同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

（9）国民经济评价，是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套参数（包括影子价格、影子公司、影子汇率和社会折现率等）计算、分析项目对国民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法。国民经济评价是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据。国民经济评价包括社会效益评价和环境效益评价。社会效益是指项目为满足社会需求所做的贡献大小，如对社会经济增长、对提高居住水平、对城市经济发展及其关联企业的发展、对国家财政税收所做的贡献等。环境效益是指项目开发给城市环境改善带来的效益，如项目对美化居住环境、改善居住条件和投资环境、美化城市及消除污染等所做的贡献。

（10）结论，指根据对相关因素和各项评价指标的分析，对项目的可行与否作出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议，并对建议的效果作出评估。