房地产可行性研究步骤分析

可行性研究是在投资项目前期所做的工作。按照由浅到深、由先到后的顺序，它可以分为四个工作阶段。^[4]

1.投资机会研究

投资机会研究也称投资机会鉴定，是房地产投资可行性研究的第一阶段，其主要任务是寻找投资机会，为项目投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和对市场的未来研究预测为出发点，寻找最有利的投资机会。投资机会研究可以分为一般投资机会和特定项目投资机会研究两种类型。前者是以一个地区、一种行业或一种资源为对象，对投资方向（地点、行业）进行研究，以识别投资机会。后者是在前者的基础上，对已选定投资地点和行业的投资项目所进行的机会研究。

投资机会研究主要涉及的内容包括地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程建成后对社会的影响等。

相对于其他几个阶段而言，投资机会研究是一个相对粗略笼统的过程，它更多地依靠主观估计，而不是靠详细的研究分析。在分析项目所需投入资金以及项目建设成本的时候，一般是按照市场上大致的投资项目实际投入额和成本估算出来，税费的多少也只使用大致的比例估算出来。该阶段对项目投资的开发成本、预期收益、净利润的估算精度较低，误差可高达30%左右。但该阶段投入的费用较少，占项目总投资额的0.2%～0.8%；所需时间较短，为1～2个月。

2.初步可行性研究

如果投资机会研究证明是可行的，就可进入初步可行性研究阶段。许多大型的投资项目消耗的人力和资金相当多，为了避免时间、金钱和人力资源方面的浪费，投资者往往需要在对项目进行正式的可行性研究之前，在机会研究的基础上提前对项目的可行性作出初步的研究分析。因此，初步可行性研究是介于投资机会研究和详细可行性投资之间的一种研究，它是对机会研究得出的结论作出的进一步研究，从而为详细可行性研究做好充分的准备。初步可行性研究与详细可行性研究的区别主要体现在获得资料的详细程度不同、研究的深入程度不同、进度不同三个方面。对于一些小型开发项目的可行性研究，可以跨越该阶段，直接进入详细可行性研究阶段。

这一阶段需要解决的问题有：①分析投资机会研究的结论，在较详细资料的基础上作出是否投资的决定；②是否有进行详细可行性究的必要；③有哪些关键问题需要进行专门的特殊研究。

在初步可行性研究阶段需要对以下内容进行粗略的审查：市场供需、建筑原材料的供应、项目所在地的社会经济状况、项目选址及周边环境、规划设计方案、进度安排、投资收益、成本估算、财务分析等。(www.xing528.com)

初步可行性研究阶段估算的精度比投资机会研究要高一些，误差大致在20%的范围内；所需的费用占总投资额的0.25%～1.5%；占用时间大约2～4个月。

3.详细可行性研究

这一阶段是项目可行性研究过程中最重要的组成部分，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤。在该阶段，投资者将拥有更多更详细的原始资料与数据，借此对拟投资项目进行全面的经济技术分析和论证。这一阶段的研究范围更广、程度更深、精度更高，分析方法已经不再是那种主观行为占主导地位的估算，而主要通过运用更为客观、科学的各种理论模型以及各种复杂的指标比较等对拟建项目进行评价。

这一阶段投资估算的精度在10%左右，大型项目所需费用为投资总额的0.2%～1%，小型项目为1%～3%；占用时间较长，一般项目需几个月时间，大型项目有可能需要一年左右或更长时间。

4.可行性研究的评价

详细可行性研究报告完成后，可行性研究工作并没结束，可行性研究的评价（又称项目评估阶段）是整个研究过程的最后一个阶段，是由决策部门组织或授权有关专家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审查和再评估的阶段。

按照国家有关规定，对大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的资源评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审评，更不准组织建设。