前期工程费的投资估算

3.4.1.1 土地费用估算

土地费用是指为取得房地产开发用地使用权而发生的费用。目前它主要有有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，所以对土地费用的估算要依实际情况而定。

1.土地出让金

土地出让金的估算一般可以参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等各项因素修正得到。

2.土地征用费（往往是对生地而言，征用后再划拨或出让）

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。国家和各省市对各项费用标准都作出了具体的规定，因此，农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。

3.城市建设配套费用

城市建设配套费用是因政府投资进行城市基础设施建设（如自来水厂、污水处理厂、电厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设）而由受益者分摊的费用。这些费用的估算可以根据各地的具体规定或标准而定。

4.拆迁安置补偿费（往往是对毛地而言，然后划拨或出让）

在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位或个人使用的土地，划拨或出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因划拨或出让土地使原用地单位或个人遭受经济损失的，新用地单位应当按规定给予其合理补偿。

拆迁安置补偿费用具体包括地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬迁补助费，临时安置补助费，周转房摊销费以及因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费等。

拆迁安置费和补偿费的标准，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场价格评估的办法确定。这是利用市场手段，确保被拆迁人的实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。

3.4.1.2 前期工程费

此项费用是根据前期工程的内容发生的。房地产开发项目的前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。

项目的规划、设计、可行性研究所需要的费用支出一般可以按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划设计费为建筑工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%～3%。

水文、地质勘测所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

“三通一平”等土地开发费用，主要包括：地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可以根据实际工作量，参照有关计费标准进行。

3.4.1.3 房屋开发费

房屋开发费包括：建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。

（1）建筑安装工程费，是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费），设备采购费用及安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。

（2）公共配套设施建设费，指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性公共配套设施（也叫公建设施）的建设费用。它主要包括居委会、托儿所、幼儿园、停车场、锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。

（3）基础设施建设费，指建筑物2米以外和项目规划用地红线以内的各种管线和道路工程，包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。(www.xing528.com)

上述费用尤其是建筑安装工程费的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可以根据类似工程经验估算。

3.4.1.4 管理费用

管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，主要包括管理人员工资、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。

管理费用可按项目投资额或前三个项目直接费用的一个百分比计算，这个百分比一般为1%～3%。

3.4.1.5 财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑损失以及企业筹资发生的其他财务费用。借款利息主要包括长期借款利息和流动资金借款利息。利息可以参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算。利息以外的其他融资费用一般占利息的10%左右。

3.4.1.6 销售费用

销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。它包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的广告宣传费、代理费、销售服务费以及销售许可证申领费。

综合起来具体为：

（1）广告宣传及市场推广费，一般为销售收入的2%～3%。

（2）销售代理费，一般为销售收入的1.5%～2%。

（3）其他销售费用，一般为销售收入的0.5%～1%。

以上各项合计，销售费用占销售收入的4%～6%。

3.4.1.7 其他费用

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%～3%。

3.4.1.8 不可预见费

房地产开发项目的投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费用根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%～7%估算。

3.4.1.9 开发期税费

开发期税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。它主要包括固定资产投资方向调节税、建材发展基金（有的地方也叫墙体改革材料费）、人防工程费、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。

在一些大中型城市，这部分税费在开发建设项目投资中占有很大比重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。