房地产投资环境分析

3.3.2.1 房地产项目投资环境的概念

房地产投资环境是房地产投资所在的地域（国家、地区、城市、街区）在一定时期内所具有的能决定和影响房地产投资风险和收益的各种外部环境和条件的总和。一般来讲，投资环境对单个的投资者而言是无法改变也不可控制的，投资者只有努力去认识它、适应它。尤其在项目投资的前期策划阶段和项目投资决策阶段，充分了解和把握项目的投资环境，对于制订正确的项目投资方案，作出正确的项目投资决策，具有重要意义。因而，从某种意义上看，“项目投资的成败取决于投资环境的把握程度”的提法也有一定的根据。

房地产投资环境的具体因素主要包括以下七个方面：

（1）土地：如供应数量、位置、价格和开发程度等；

（2）资金：如银行为开发者提供信贷的状况；

（3）物资：如建筑材料、设备的供应和价格等；

（4）人员：如工人、技术人员的数量与质量，工资水平等；

（5）税收：税种和税率；

（6）管理与服务；

（7）厂商权益的保障：包括产权的保障和实际收益的保障等。

3.3.2.2 房地产项目投资环境分析的方法

1.冷热分析法(www.xing528.com)

1986年，美国经济学家艾西亚·伊利特法克和彼得·班丁通过对美国、加拿大等国投资者在选择投资场所时所考虑的因素进行调查，发表了论文《国际商业安排的概念框架》，从投资者角度归纳出七大投资环境因素，据此对投资区域逐一评估，将其由“热”至“冷”依次排列，“热”表示投资环境优良，“冷”表示投资环境欠佳。这七大投资环境因素分别为：政治稳定性、市场机会、经济发展和成就、文化一元化、法令阻碍、实质阻碍、地理及文化差异。冷热分析法是最早的一种投资环境分析评估方法（见表3.3）。

表3.3 冷热分析表

2.多因素和关键因素评估法

这两种方法都是由香港中文大学教授闵建蜀提出的。多因素评估的具体操作步骤是：先将投资环境因素分成政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律环境、行政效率、文化环境和竞争环境十一类，每一类又包括很多的子因素；接着，评估各类中的子因素，并对该类环境因素作优、良、中、可、差的判断；最后，根据特定的公式计算总体投资环境的得分，并以分数的高低确定投资环境的优劣。其计算公式为

式中：G——投资环境的总分数；

Wi——第i类因素的权重；

Ai，Bi，Ci，Di，Ei——第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。投资环境总分数的取值为1～5，取值越高说明投资环境越好；反之，越接近1，则说明投资环境越差。

由于多因素评估法侧重于对该地区投资环境做一般性评价，较少考虑具体项目的投资动机，因此，闵教授又提出了一种与此相配套的关键因素评估法。该方法从具体投资的动机出发，从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些因素对投资环境做出评价。

3.多因素加权综合评价法

多因素加权综合评价法是对房地产投资项目实施建设环境评价常用的方法。它是通过对房地产投资项目实施的建设条件以及房地产投资项目建设适宜性进行全方位评价，在确定每一个条件的评价得分值的基础上，根据各项条件彼此间的关系，运用一定的数学方法进行加权综合计算，求得对房地产投资项目实施建设环境评价的总得分，并以此来确定对房地产投资项目实施的建设环境优劣的一种方法。

利用多因素加权综合评价法进行房地产投资项目的建设环境评价，其多因素加权综合得分计算的具体方法有多种，运用哪种方法进行计算，主要依照对房地产投资项目实施的建设环境评价指标相互间的关系来加以确定。