房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产开发经营中的行为。房地产是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附着的各种权益。房地产投资是近几年来在我国蓬勃发展起来的一种投资形式。
随着我国社会主义市场经济的不断发展和完善，房地产投资已成为广大投资者为获取高额利润或使资产快速增值的重要投资形式。房地产投资是地产投资和房产投资的总称。在房地产投资中，地产是第一性的，而房产是第二性的。这是因为房产总是与地产连接在一起，是房地不可分离在物质形态上的反映，房依地建，地也是房的载体，在法律上能同时获得房产的所有权和占用土地的使用权。在经济上，房价也是地价的折射反映。
3.3.1.2 房地产投资的特点
房地产投资，由于其商品的特殊性，存在着不同于其他投资类型的特点，认识和掌握这些特点，是我们从事房地产投资工作的关键所在。房地产投资是指将资金投入房地产业，即将资金投入到房地产市场。房地产市场是一种资金大、周转期长，且受政治、社会影响较大的特殊市场，同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响，故而房地产投资具有以下特点。
1.投资成本高
房地产业是一个资金高度密集性行业。投资一宗房地产，少则上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特性和房地产经营过程所决定的。
（1）土地开发的高成本性。由于土地位置的固定，资源稀缺且不可替代，它的供给对人类是有限的，即其供给弹性趋于零。但人类对土地的需求却与日俱增，使得房地产土地的价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，因不能被社会直接利用，而必须投入一定的人力、财力和物力进行开发，如“三通一平”“五通一平”等；加之房地产市场中的价格竞争，如土地的拍卖、招标，尤其是城市土地的拍卖，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额相对较高。
（2）房屋建筑的高价值性。这是由于房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金，需要有大批工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械设备等，从而造成房屋建筑成本高于一般产品成本。
另外，房地产建设周期长，占用资金大，且需要支付大量的利息等，也增加了房屋建筑物的成本价值。
2.投资回收期长
房地产投资不是一个简单的购买过程，还要受到房地产市场各个组成部分的制约，即土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场组成部分的制约。一旦将资金投入房地产市场，就要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。一般来说，开发一宗房地产，从选择地块到贷款、筹资、规划设计、兴建完工，直至出售（或出租）需3～5年时间，靠出租获得租金收回投资则时间更长。
3.投资风险性大
由于房地产投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投资的风险因素也将增多，一旦投资失败，资金不能按期收回，企业或个人就会陷入资金窘迫之中，甚至由于债息负担沉重，入不敷出、负债开发，严重影响其生存和发展。房地产投资风险主要存在于以下几个方面：
（1）购买力风险。假如社会经济处于滑坡阶段，经济形势出现萧条，通货膨胀上升将直接影响到人们对房地产的消费能力。购买力水平下降，建成的房屋无法实现销售，就会导致房地产投资者经济上的损失。购买力风险是威胁房地产投资的主要风险因素之一。
（2）变现风险。变现风险是指投资产品在没有压低价格的情况下（不低于市场价），能迅速将其兑换成现金的可能性。由于房地产不像一般商品那样可以轻易脱手，也不像股票、债券等证券那样可以分割买卖、随时交易、短时间内兑现，所以房地产交易不可能在短时间内完成。因而，其资金就很难在短期内变现，只能等待合适机会，在房地产市场形势较好的情况下才能变现。对房地产投资者而言，要实现收益，就得适当考虑放弃变现，并要具有抗变现风险的能力，否则会遭受经济上的损失。
（3）经营性风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素。房地产经营风险主要是由于房地产市场的特点、开发经营条件的变化、投资者的决策行为和水平、经营者的经营管理才能和水平等所致。房地产投资者应加强对这复杂而特殊的市场的调查和研究，重视房地产市场信息的掌握，提高投资决策及经营管理水平，以减少经营性风险。
（4）社会性风险。房地产市场形势好坏以及投资效果如何均与社会政治、经济发展的趋势休戚相关。房地产价格的涨跌受到该地区政治是否稳定、经济是否衰退的直接作用和影响。房地产投资者应以较长远的眼光审视房地产市场，在认清社会政治、经济形势的情况下，深入学习房地产的有关政策、法规和市场知识，以增强房地产投资的社会性风险意识。
（5）自然风险。自然风险是不可抗拒的。自然灾害所带来的风险，如地震、洪涝、火灾等自然因素也会使投资者遭受损失。此外，环境污染和土地退化等也会使房地产贬值，使投资者受到损失。如何提高抗自然灾害意识，利用高科技手段预防自然灾害的发生或减少自然灾害所带来的损失，这是有待广大房地产投资者、开发经营者及科研工作者研究的课题。
4.投资收益性好(www.xing528.com)
与任何投资一样，房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动，根据投资风险报酬的原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。房地产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。正是房地产投资这种高的预期收益潜力吸引着众多的投资者乐于冒险投资于此行业，从而抵消了房地产投资者对房地产投资风险的畏惧感，调动了投资者的积极性，促进了房地产业的蓬勃发展。
3.3.1.3 房地产投资的作用
1.从国家和社会的角度看
（1）改善城市基础设施和城市面貌，推动城市建设。城市基础设施建设与房地产业之间存在着密不可分的内在联系，随着房地产业的发展，城镇基础设施不断完善，服务水平将明显提高。
（2）提高居民的居住水平。一方面，投资为改善人民物质文化生活水平创造了物质条件。生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件；非生产性投资则可以促进社会福利和服务设施的建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投资具有促进企业发展和经济增长的作用，因此可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入，从而使人民生活水平得到改善和提高。
（3）增加政府的财政收入。房地产业对政府财政收入的贡献主要体现在两个方面，一是房地产业的有关税收，二是土地出让金的净收入部分。
（4）带动相关行业的发展。房地产业的发展将会带动其相关产业的发展，如建筑业、钢铁产业、建材业、装饰装修业、金融业等。
2.从投资者的角度看
房地产具有良好的保值增值功能，可以给投资者带来增值收益。土地的供应是有限的，土地资源的稀缺性和不可再生性特点使土地的绝对量只会减少，不会增加，而人类的生存和发展对土地的需求则越来越大。从长远的角度看，供求之间的矛盾使土地成为一种紧缺的生产要素。于是，土地的价格表现为不断上升的趋势，土地和土地上的建筑物价格的不断上涨，给投资者带来了巨大的增值收益。
投资者购入房地产后，如果不是转手出售，也不是留作自用，而是用于出租，就可定期收取租金。租金是对购买房地产所花投资额的一种补偿。从理论上讲，若租金总额和投资者购置房地产所花费的本息相等，房地产的价值就为零。实际情况并非如此，在正常情况下，当所有投资全部收回后，房地产仍然存在，房地产仍可供出租使用，其价值仍然部分存在，并可在相当长的时间内获得租金，因而，租金就作为额外收益而存在。即使在购置房地产时恰遇价位较高，此后市场上房地产价格一时也会有所下降，但投资者仍可通过房地产价格租赁的方式降低风险度。况且土地的价值不会下降，只会上升，因而房地产的租金也会随之提高。此外，投资者还可以通过延缓维修、提高管理水平等降低营运成本的方式增加收益。
3.3.1.4 房地产投资策划的概念
投资策划指的是由开发商或开发商委托的策划顾问公司，根据市场环境进行综合调查，将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究，从而形成项目开发的初步设想（项目选址、资金筹措、配套设施等）。然后根据这一初步设想进一步进行策划，通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商（包括金融部门）等的接触，最终使该项目设想具体化和目标化。投资策划的基本内容是：项目建在哪里？建成什么类型？卖给谁？卖多少钱？什么时候卖？怎么卖？前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由开发商决定，只能因地制宜。根据可能获得的地块来策划建什么、卖给谁、卖多少钱就成为关键一步，以期能看准市场空限，扬长避短，发挥出地块的最大价值。
1.项目定位
对投资者而言，是投资写字楼还是作为商场，是投资别墅还是多、高层住宅，作为什么档次的住宅等，都是项目定位需要解决的重要问题。项目定位不能只靠几个简单建议，要仔细分析市场。同样的地段、同样品质的楼盘，不同投资者所得到的效果可能有很大的差异。诸多成功的经验说明，要想开发成功，楼盘的市场定位一定要准确。因此，开发商需要市场方面的专家，经过认真论证后，做出准确的市场定位。
2.市场调研
投资策划最重要的一环是市场调查研究，其目的在于了解真实的供应量和需求量状况。对本国需求预测的基本步骤为：收集并分析当前消费量及其在一段时期的变化率；按市场的不同部分将消费量数据分类：确定以往需求的决定因素及其对以后需求的影响；预测这些决定因素的发展及其对需求的影响；以一种或几种方法的组合，对这些决定因素进行判断，并预测需求。
3.资金运作
判断“房子价位在多少市场能接受”并不难，难的是在有成本优势、足以保证利润的前提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套设施、社区，又有价格优势，接下来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟项目有没有钱赚”除了取决于市场行情，还取决于开发商对开发成本的控制和项目操作。因此，节约自有资金是最安全的，如果运作得当、销售顺利，只需占用总投资30%的自有资金就够了。资金在什么时候使用应有用款计划，对预售楼盘的回款速度要有保守的估计。有的项目一开始就把推广工作完全交给专业广告公司来做，这更加说明策划已经成为一项具体、量化的执行性工作，而这些工作需要有专业经验的策划人参与指导。
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