设计策划：通廊式住宅住宅户型类型确定方案

房地产项目设计是决定项目成功的关键一步。从房地产营销角度来看，一个设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。从设计策划的工作流程看，首先房地产开发商或策划机构需要在设计工作开始之前，针对某一个具体的房地产项目提出一个设计策划方案作为设计指导文件，该策划方案一般称为“设计任务书”；其次设计师在开发商或策划机构所提出的“设计任务书”的指导下开展设计任务工作；最后设计师在完成了初步设计方案后，要将设计方案反馈给开发商或策划机构进行修改，开发商或策划机构针对设计方案提出修改意见。

3.2.2.1 建筑单体平面布局

根据《住宅设计规范》和《高层民用建筑防火设计规范》等规定，住宅建筑可分为塔式住宅、单元式住宅和通廊式住宅三类。

由于塔式住宅和单元式住宅是目前房地产市场上采用最多的住宅平面布局形式，因此本书仅针对塔式住宅和单元式住宅分别介绍其优缺点。

1.塔式住宅

塔式住宅（见图3.2）是指以共享楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组织成一个单元式平面，即“一梯多户”的布局形式（此处的“梯”是指电梯井或楼梯间而不是指电梯，塔式住宅的电梯数量可能有多个），平面形状接近于方形，建筑面宽与进深的比例一般小于2。塔式住宅以高层建筑为主，根据平面形状不同，可进一步分为方形、T形、蛙形、十字形、蝶形、风车形、井字形等不同类型。

塔式住宅的优点有：

（1）塔式住宅体型修长，更适合角窗、弧形窗等宽视角窗户的应用。

（2）塔式住宅种类比单元式住宅丰富，消费者挑选的余地较大。

（3）塔式住宅的大堂、电梯厅等公共部分由于基座进深较大而更为宽大、气派。

（4）塔式住宅比单元式住宅在居住区整体布局上更加灵活，容易形成大面积集体绿地，景观效果更好，也能更合理利用土地。

（5）塔式住宅由于体量小，对整个居住区的通风、采光有利。

塔式住宅的缺点有：

（1）塔式住宅由于进深大，加上楼梯本身的遮挡，空气对流困难，通风、采光效果不佳，容易形成“灰房”甚至“暗房”，某些户型可能完全朝北而不易被市场接受。

图3.2 塔式住宅平面

（2）塔式住宅为解决通风、采光问题，楼体往往要开很深的槽，可能造成相邻套型间的互视，影响居住的私密性。

（3）塔式住宅受楼体结构影响，有些户型的开间和进深不合理，且易出现不规则房间。

（4）有些塔式住宅（如蝶形）的户型朝向偏斜，不符合正向居住的传统习惯。

（5）垂直交通集中布置，在高峰期容易产生拥堵。

2.单元式住宅

单元式住宅（见图3.3）是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或电梯的住宅，通常采用“一梯两户”的布局形式。单元式住宅的平面形状接近于长方形，建筑面宽与进深的比例一般大于2。单元式住宅适用于多种建筑高度的住宅，包括低层、多层、小高层、高层、超高层等。

单元式住宅的优点有：

（1）单元式住宅的建筑面宽大，进深相对短，南北或东西通透，通风、采光效果好。

（2）单元式住宅的户型规整、方正，朝向正向，主要房间保证有充足的日照。

（3）单元式住宅的户型之间独立性强，能保证居住的私密性。 (www.xing528.com)

（4）单元式住宅一般采用“一梯两户”布局，垂直交通方便。

单元式住宅的缺点有：

（1）单元式住宅的户型类型变化不大，整体布局比较单调（比如通常采用行列式布局形式，呈现兵营式排列），里面比较呆板，视野不够开阔，景观效果也可能因视线遮挡而受影响。

（2）单元式住宅体形庞大，可能会影响整个居住区的通风、采光，对场地要求也比较高。

（3）高层单元式住宅由于考虑消防问题，需要增加消防楼梯、防烟楼梯等设施，造成高层单元式住宅交通面积加大，公摊面积增加。

图3.3 单元式住宅平面

3.通廊式住宅

通廊式住宅（见图3.4）是指由共享楼梯或电梯通过内、外廊进入各套住宅的布局形式。通廊式住宅需要设置较大面积的走道，而且由于走道从各套门前或窗前通过，各套住宅之间存在相互干扰或影响。采用通廊式布局的普通住宅比较少见，而在单身公寓、酒店式公寓等过渡性质的小户型住宅中相对采用较多。

图3.4 通廊式住宅平面

3.2.2.2 住宅户型策划

1.确定户型类型

户型策划的首要工作就是确定户型类型，如采用平面户型还是立体户型，独立户型还是双拼户型，错层户型还是跃层或复式户型，双错层户型还是三错层户型。户型类型要根据项目所处区位以及周边总体环境，结合目标消费群体的消费特征等来确定。

2.确定户型大小

根据面积大小，户型一般可分为实用型、舒适型、豪华型等类型。但是户型大小划分的面积标准并不是绝对的，不同时期、不同地区具有不同的“大”“小”标准。比如在20年前，80 m2就算是大户型，而在今天一般只能算是小户型。从不同地区来看，我国南北方之间、大小城市之间的标准也不同，一般来说北方比南方的户型要大，小城市比大城市的户型大，比如100 m2在香港地区已经属于大户型甚至是“豪宅”，而在内地一些大城市最多只能算是中等户型，在一些中小城市可能算是小户型。

首先，户型大小要根据人体工程学和家居生活的规律来确定。面积应该适中，面积太小会使生活不便，而且有压抑感；面积太大，不仅浪费而且失去了温馨的家庭生活氛围。其次，户型大小要结合项目的土地价值来判断：景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面既无突出优点又无特别缺点，则以中等户型为主；而地块较差时应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓或酒店式公寓。

3.确定户型组合

户型组合是指一个项目中不同类型、大小、位置的户型组合及其比例关系。一个房地产项目不可能只有一种户型，否则产品线过于狭窄，市场风险很大。有多种用户就涉及不同户型的组合与比例问题，但是户型类型及大小种类又不能过多，企图吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。

一般来说，一个项目应该确定一个主力户型（其数量明显要比其他户型多），再加上一些辅助户型。物以类聚，人以群分，消费者一般倾向于同自己所处的阶层和素质比较接近的人做邻居。较少的户型能够使目标消费群体相对集中，提高产品的档次，间接起到替消费者“选择邻居”的作用。当项目规模较大或者目标消费群体界定不清楚时，可以采用多个主力户型，但一个项目的主力户型不宜过多过杂，否则无法集中满足某一种层次的需求，也体现不出项目的档次与形象。

因此，大、中、小户型的比例配置既要有相对同一性，又要使消费者有一定的挑选余地，提高项目的市场抗风险能力。究竟多少户型比例才恰当，只能根据市场调研来决定。

4.确定户型布局

户型布局包括两个层次的含义：一是指各个户型在小区总平面、楼层上的位置；二是指一个户型之内不同功能房间的平面布置。

研究发现，有些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却滞销，其原因在于开发商将它们放在了错误的位置，比如面积大、总价高的户型却被放在临近马路边噪声很大的位置，或景观较差的地方，或朝北的方向，或建筑平面中间，或有“西晒”，或是底层等。一般来说位置好、景观佳的地方布置总价高的大户型，位置最差的地方设置总价最低的户型。

户型内部不同功能房间的平面布置是户型策划的重点。在进行策划时，策划机构应该站在市场角度，从如何更好地满足消费者需求以及项目整体定位的高度来审视，而不应由建筑设计师单纯从建筑技术、建筑结构等角度出发来确定。