国家宏观调控对房地产价格的影响和作用

我国房地产业的快速发展，促进了我国国民经济的发展，房地产价格也在不断上涨，尤其是近年来，大部分地区的房价大幅上涨。因此，国家须采取宏观调控政策，有效地将房价控制在一定范围内。

1.我国房地产价格的发展现状

在我国相关部门发布的2013年我国经济预测报告中，可以了解到，目前我国的房地产业在国家的宏观调控政策下，预计2013年全国的商品房的平均销售价格在每平方米6 200元左右，和2012年相比，同比上升7.6%，并且房价的整体走势为前期高后期低。其中，我国的一线和二线城市商品房的售价呈持续上涨趋势，三线和四线城市的商品房价格均呈下降趋势。

2.宏观调控对房地产价格的影响和作用

（1）宏观调控政策中的税收调控政策。

房地产价格的上涨导致物价水平上升，主要表现在两个方面。一方面，房地产市场的繁荣发展和房地产的价格上升，会一定程度地促进房地产相关行业的物价上升，比如建筑材料行业、钢铁行业等物价的上升。这些房地产相关行业的物价上升，又会促进其他行业的产品或者服务价格水平的提高，进而形成一系列的连锁反应，从而出现通货膨胀现象。另一方面，由于人们居住需要住房、企业办公需要写字楼等原因，房地产价格的上涨会不同程度地增加居民居住、公司办公以及企业生产的成本。另外，由于人们居住环境的成本提高，人们对工资的需求越来越高，进而又提高了企业的生产经营成本。因此，在控制房地产价格过程中，运用宏观调控政策中的税收调控政策，对房地产中的保有阶段实行累进课税的手段，能有效地抑制房地产的投资力度，从而平稳或者降低房价。

（2）宏观调控政策中的保障性住房调控政策。

保障性住房调控政策，指的是在我国建设大量的经济适用房、廉租房以及限价房等具有保障性的住房，运用国家宏观调控的手段，提高房地产在市场上的供给量，尤其是我国中低层收入者的住房供给，从而有效地控制房价。运用宏观调控政策中的保障性住房调控政策，能够保障中低层收入者的住房，控制房价的快速增长，从而促进国民经济的良好发展。

（3）宏观调控政策中的最高限价法调控政策。

由于我国的房地产供给的自然垄断程度很高，因此，可以运用最高限价法调控政策对房价进行调控。具体的操作方式是，房地产开发商在向当地政府买土地的过程中，当地政府在相关的土地合同上要明确规定该块土地用地有房价的控制上限，在此背景下，进行价高拍卖的土地拍卖方式。房地产开发商如果违反了相关的土地合约，房价超出了所限制的范围，那么就要采取相应的惩罚措施对其进行严格的惩罚。在我国运用宏观调控政策进行房价的控制过程中，首先要采用税收调控政策和保障性住房调控政策，在两者不能发挥作用时，再考虑最高限价法的调控政策。

3.宏观调控政策存在的不足及建议

目前，随着国民经济的高位运行，宏观调控的难度也越来越大。在国家出台的宏观调控政策中，有些地方政府对于中央的宏观调控政策响应度不高，这对于宏观调控政策的实施效果具有一定的影响。由于各地方政府控制着许多资源和国有企业，它们不仅是宏观调控的对象，还是宏观调控政策的执行者。一些地方政府以本地区的局部利益为出发点来考虑问题，对于不符合本地利益的宏观调控政策，采取消极甚至抵制的态度，严重影响了宏观调控政策的实施效果。

因此，需要加强各地方政府对科学发展观的贯彻和落实力度；将以往的经济建设型政府转变为公共服务型政府，健全完善地方政府之间的政府职能、行政体制、财政体制以及产权等制度；增强政府宏观调控的能力等，从而有力地促进公共调控政策的顺利进行，充分发挥出宏观调控政策的积极作用。

扩展阅读

2017年房地产开发企业经营环境分析^[7]

摘要：2015年以来，政府持续推出房地产利好调控政策，帮助房产市场走出低迷，从2017年房地产市场状况分析，调控政策的福利现象日渐显现。一线城市市场状况良好，但二、三线城市仍面临着去库存的压力，在冰火两重天的市场环境下，房地产开发企业该何去何从？又会面临什么样的机会和威胁？在“互联网+”的市场大趋势下，房地产企业又该如何制定新颖的销售策略实现去库存、促进企业转型升级？

一、房地产现状分析

2014年至2015年下半年，国内房地产市场持续低迷，库存不断攀升，销售增长出现疲劳状态。为防止房地产价格出现断崖式下跌，政府出台一系列利好政策促进房地产稳定健康发展。从央行连续六次降息，到2015年“330”新政、降低贷款首付比例，再到2016年经济工作会议提出“去库存”主要任务及试行营改增计划，都降低了开发企业的成本，维系了宽松的资金格局，促进了房地产市场的复苏。

在政府多重利好政策的鼓励下，一线城市房地产市场率先复苏，继而在2016年下半年局部强二、三线城市市场开始升温，但弱二线城市低迷的市场气息仍然存留，形成严重的分化格局。

从价格来看，2015年3月起，一线城市保持了近20个月环比连续正增长，累计涨幅高达40.74%，二、三线城市价格环比涨幅转正，但仍远低于一线城市涨幅，一线城市和二、三线城市价格差距不断加大。

2016年12月国内70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨的城市有65个，下降的只有5个；其中月环比上涨的有46个，4个城市的房价基本持平，价格下降的有20个。2017年3月18日前，郑州、石家庄、南京等近10个城市开始实行限购政策，预防房价过快上涨。从成交面积来看，2017年第1～17周武汉、上海和广州的成交面积居前三席。除广州市的成交面积增加14.15%外，其他城市的成交面积均表现为下降的态势，深圳和苏州同比降幅较为明显，分别为72.33%、60%。

在库存方面，近六成城市库存量在上升，均为二线城市。截至2017年4月30日，中指数据监测的14个主要城市的总体库存量环比增加1.18%。其中蚌埠增幅居全国之首，环比上升22.78%，宁波排名第二，升幅为9.81%；环比下降的6个城市中，杭州降幅最大，高达5.64%。

二、房地产开发企业市场环境分析

从2017年前4个月房地产价格及销量走势来看，目前国内房地产市场整体已经逐步复苏，新一轮房地产周期已经开始。

1.一线及强二线城市房企的机会与威胁

一线城市的房地产项目收益空间逐步缩小，市场基本处于饱和稳定状态。地区之间发展不平衡的局面将会有所改善；户籍制度改革将继续收紧一线城市户籍准入，并有序开放各种重点开发城市群的户籍制度，促进人口就近城镇化。最终导致一线城市人才、资本吸引力下滑，市场热度逐渐退却，房地产市场分化的格局也就基本结束。

大城市及其周边城市房地产市场将会得益于城市外溢效应，分享核心城市的资源和人口红利，实现高速发展，项目盈利空间、销售情况也将大大改善，市场环境的好转将直接给企业带来收益的增加。

2.二、三线城市房企的机会与威胁

在中国高铁网络的建设和完善、信息通信技术的普及和提速的市场环境下，中小城市群的相关配套服务日渐提升，二、三线城市吸引着越来越多的人才、资本、技术、产业等的落户，更具有资源要素投入优势。另外，二、三线城市的未来发展方向和定位，被越来越多的市场所认可，吸引更多热点城市人口和资源的迁入。如贵阳的大数据中心建设，郑州的“一带一路”中部产业中心，长春市的综合管廊建设等。同时，二、三线城市在后期开发中仍具有如土地、税收等优惠政策的优势，综合成本低、机会成本小。目前二、三线房地产市场虽有回暖势头，但市场体量较大、库存较多、租金回报受限等仍阻碍着开发企业的发展；城市市场容量小、消费能力偏低、地方政策变化大等风险依旧不可忽视。二、三线房地产开发将由资金实力强、抗风险能力高的房地产企业及部分地方企业主导。单从投资价值的角度来考虑，当前中国楼市的风险要大于收益，开发企业仍应冷静、谨慎地看待二、三线等热点城市的短期炒楼热，更要防范一线大城市的楼价进一步调整。

三、“互联网+”环境下开发企业可采取的措施

借助“互联网+”实现房源在线销售。“互联网+地产”主要的突破点是前期销售环节，实现房子还没盖好即可通过互联网及VR（虚拟现实）设备向客户推广，解决库存量大、销售不景气的痼疾。除了微信、微博等直接营销外，结合“互联网+地产”，介绍开发企业可实际采纳的五种销售模式：

1.理财型

理财型即在正式销售之前，有购买意向的客户向企业提交诚意金，并且将诚意金锁定在客户的货币基金账户；开盘后，确认购买的客户，诚意金及其产生的收益可抵房款，如果放弃购买，诚意金和收益一并退回给客户。比如首付款理财、认筹理财等“理财形式认购”。

2.变相降价型

变相降价型实质是一种变相的降价营销模式。比如万科地产联合淘宝网向全年消费满一定数额的淘宝用户提供可在全国多个万科楼盘直接冲抵购房款的方式。

3.众筹置业

购房者通过互联网平台认购投资份额成为该房产的众筹人，置业者如果不继续持有该房产的话，可以将认购款及利息一并收回；继续持有该房产则可获得购房折扣。

4.低息贷款型

高额的贷款利息是购房者迟迟不肯置业的原因之一。在银行及信贷公司有足够的信誉的开发企业，能够从银行获得较低的贷款利息或者折扣贷款，开发企业可利用这一优势向购房者提供低息贷款的优惠政策，吸引购房者置业。

5.VR体验型

开发企业应积极采取措施向体验型业态过渡，购入VR设备对销售房屋利用3D技术和VR技术进行虚拟化，购房者可通过互联网或销售案场的VR设备感受“真实、立体”的小区环境、楼盘全场景以及精装样板间，使购房者更真实地了解房屋产品。

此外，智能家具、精装修出售等新市场环境下的营销模式在企业去库存、转型升级方面也会有推动作用。房地产开发企业应综合考虑国内整体市场发展情况及地区发展现状，结合自身企业资金实力、资源分布情况做好最适合本企业的战略布局。在战略的制定上应遵循“从市场出发，从客户出发”的原则，做到精准营销、体验营销，同时结合市场及客户的实际需要，迎合需求，规避风险，实现经济效益最大化。

综合案例分析

案例：2016年成都市房地产市场发展报告

一、宏观经济和政策（图2.2）

1.预计成都市全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%。

2016年，国内生产总值744 127亿元，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。2016年成都全市经济社会继续保持良好发展态势。预计全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%；固定资产投资8 370亿元，增长14.3%；一般公共预算收入1 175亿元，增长7%；社会消费品零售总额5 620亿元，增长10%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.1%、9.9%。(www.xing528.com)

2.2016年1—11月，房地产开发投资额达2 452.70亿元，房地产投资加快。2016年，全国房地产开发投资102 581亿元，比上年名义增长6.9%，1—11月份增速提高0.4个百分点；房屋新开工面积166 928万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。2016年1—11月，成都房地产开发投资金额达2 452.70亿元，同比去年的2 273.41亿元上涨7.89%。

3.2016年上半年政策环境较为宽松，通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。

4.2016年第三季度商品住宅市场活跃，自住型改善住房成交比重持续上涨，更有投资客入市炒房，为避免投机，防止泡沫化，政策上有所收紧。

图2.2 2016年成都市房地产市场发展及政策变化

二、成都市场动态（图2.3）

图2.3 成都市场动态

1.简阳市由成都代管。

5月16日，经国务院批准，同意将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。此后简阳将全力做好天府国际机场建设，充分打通成都面向世界的“空中丝绸之路”；加快助推天府新区建设，努力把新区建设成世界旅游目的地的核心区和国际一流的旅游休闲度假胜地。

2.成都天府国际机场正式开工，拟2020年投用。

5月27日上午10点25分，在距成都市中心约50千米的简阳市，四川省委书记王东明宣布：成都天府国际机场开工！新机场规划建设6条跑道，一期工程将建设3条跑道及航站楼，并配套建设空港经济区，是四川历史上投资体量最大的项目，也是国家“十三五”期间规划建设的最大民用运输枢纽机场项目，可带动相关工程投资逾3 000亿元。新机场一期工程总投资718.6亿元，其中机场工程投资511.8亿元，计划2016年动工，2019年基本建成，2020年投入使用，设计旅客吞吐量为4 000万人次。新机场建成后，成都将成为继北京、上海后，中国第三个拥有两座国际机场的城市

3.成都地铁三号线正式开通。

7月31日，贯穿成都东北和西南的核心地带的地铁三号线正式通车。成都地铁3号线一期工程由东北向西南贯穿城市核心区，起于太平园，经佳灵路由西南向东北方向延伸，然后沿高升桥路继续向东北面延伸，至一环路附近，再沿一环路向东延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南门大桥、南河、滨江路及东大街，穿过核心区，最后经红星桥、府河、马鞍街、前锋路、三友路、驷马桥、动物园、东风渠，抵达军区总医院。地铁3号线的开通，大大缩短了自驾或者坐公交的时间，对站点附近的房价有所影响。

4.7号线25座车站进场装修，预计明年开通。

8月12日，成都地铁建设分公司发布消息称，7号线站后施工单位已进场25座车站、一座停车场和一座车辆段。7号线神仙树站、金沙博物馆站、北站西二路站、府青路站、迎晖路站、四川师大站、琉璃场站7个车站作为7号线首批进场的车站，目前已基本完成关键设备房砌筑、墙体抹灰、地面垫层施工，正在进行设备区离壁墙安装和墙面装饰施工。车站综合支吊架正在大面积进行施工，已完成70%，关键设备房管线安装完成50%，预计明年开通。

5.11月23日起，成都市主城区实施不动产统一登记。

根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）以及国家和省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，经市政府同意，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。

6.郫县确定改为郫都区。

12月7日下午，省政府网站上公布《四川省人民政府关于同意撤销郫县设立成都市郫都区的批复》，批复称，经国务院批准，撤销郫县，设立成都市郫都区，以原郫县的行政区域为成都市郫都区的行政区域。

案例来源：作者根据资料整理而得。

实训练习

考察某地块撰写开发与经营的市场分析报告。

1.5～8人一组，每组完成3篇2015G38号地块开发与经营市场分析报告。

认真解读政府土地使用权公开出让公告，根据2015G38号地块挂牌出让公告做该地块的市场分析。

从互联网上详细了解当前我国房地产开发与经营市场。主要参考网址：

[1]中国房地产行业网[OL].http：//www.cingov.com.cn/index.asp.

[2]中国房地产信息网[OL].http：//www.realestate.cei.gov.cn.

[3]中国房地产门户网站—搜房地产网[OL].http：//www.soufan.com/.

[4]房地产门户—焦点房产网[OL].http：//house.focus.cn/.

[5]重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网[OL].http：//www.cqgtfw.gov.cn/.

[6]重庆市房地产开发网[OL].http：//www.cqkfb.com/.

2.认真学习解读重庆市国土资源和房屋管理局在2017年4月27日发布的国有建设用地（商业、住宅类）使用权公开出让公告（渝国土房管告字〔2016〕11号）（表2.2），每人选择一个地块，根据地块挂牌出让公告做该地块的市场分析，并撰写调研分析，要求报告字数1 500～2 000字。

表2.2 国有建设用地使用权公开出让公告

续表

其他需要说明的宗地情况：
1.土地面积以实测为准；
2.竞买人取得《国有建设用地使用权成交确认书》后5个工作日内申请办理订立《国有建设用地使用权出让合同》，逾期则《国有建设用地使用权成交确认书》自行失效。
3.16018：该宗地总用地面积337.41亩^[8]，其中商业用地分摊67.482亩，住宅用地分摊269.928亩。

报告内容：按以下三个方面调研分析（见表2.3）。

表2.3 报告内容

续表

【注释】

[1]姚玲珍．房地产市场研究[M]．北京：中国建筑工业出版社，2008．

[2]郑华．房地产市场分析方法[M]．北京：电子工业出版社，2003．

[3]高波．房地产开发商策略性定价行为的经济学分析[J]．产业经济研究，2008（2）．

[4]金南浩．不动产效率市场及其景气变动[J]．财资经济，1993（1）．

[5]王万茂，黄贤金．论房地产市场基本特征及其运行机制[J]．南京农业大学学报，1994（17）．

[6]王万茂，黄贤金．论房地产市场基本特征及其运行机制[J]．南京农业大学学报，1994（17）．

[7]陈志健，周忠怀．2017年房地产开发企业经营环境分析[J]．当代经济，2017（20）：20-21．

[8]1亩≈666.666 7平方米（m2）。