我国房地产市场的运作机制介绍

我国房地产市场的运行机制主要有价格机制、约束机制、中介机制和竞争机制。^[6]

1.价格机制

全面而广泛的价格信号是市场联系的黏合剂，价格的系统性、合理性是市场的精髓，它使不同层次及同一层次市场间的关系协调化、比例化而成为一个有机整体，从而优化资源配置并确保市场的有序运行。但是，目前中国房地产市场价格机制并不完善，价格信号既不能正确反映房地产市场活动各方面所需信息，又不可能把信息迅速、完整地传递给各方，从而严重影响市场运行。它主要体现在房地产市场交易活动的非公开化、非契约化和非货币化，市场透明度较低，因而参与者感觉到市场具有较大的不确定性，导致短期行为的存在。

地租是土地所有权借以实现的经济形式，它是价格机制的特殊形式和重要内容，其形成基础是土地所有权。地租是资本利润的分配，如果没有土地所有权的存在，超额利润就不会转化为地租；反之，如果使用他人土地而不付地租，土地所有者就在经济上丧失了土地所有权。在市场经济条件下，地租是建立土地所有权经济补偿机制的必然需要。我国尚处于社会主义市场经济的发展初期，土地虽属公有，但各单位之间、单位与国家或集体之间都是具有相对独立性的个体，有些是独立的商品生产者。在这种情况下，作为土地所有者的国家或集体若不征收地租，实质上是对土地所有权的放弃；土地使用者不缴纳地租，则是从经济上对土地公有的否定。地租对调控房地产市场的时空布局和规范运行具有十分重要的作用。

2.约束机制

房地产市场的辐射作用受到人工系统主体行为的影响，而人工系统又受到人们行为规律的支配，行为规律包括客观规范（社会、伦理、法律、经济等）和主观规范（行为动机、欲望）两方面。约束就是客观规范对主观规范的制衡及两者相互作用的关系。所谓房地产市场约束机制，指对房地产市场行为构成的各种因素与条件相互关系、相互作用所形成的依存关系和作用方式。其基本功能在于为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。房地产市场运行的约束因素有内生变量和外生变量之分，各自的作用方式与机理不尽相同，这些约束条件及作用方式构成了房地产市场运行的约束系统。该系统要素有产权约束、预算约束、内部责任约束、法规约束、金融约束、税收约束等。在此着重描述法规约束、金融约束和税收约束这三种主要形式。

（1）法规约束。市场经济一定程度上就是法规经济，没有法规保障，市场的规范运行便是空谈。法规是房地产市场软件的重要组成部分。在1992年的房地产热、开发区热中，我国各地十分重视硬件（基础设施等）建设，在软件上一般只注重低地价的优惠政策，这样做只能吸引房地产投机商，难以吸引到真正的投资者。因为真正的投资者希望有一个稳固的投资环境，这种稳固的环境离不开法规的保障。21世纪以来，我国房地产法规制度的建设有了一定的发展，《中华人民共和国土地管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规纷纷出台，一些地方性法规也纷纷颁布，但就总体而言，房地产市场运行诸多环节都缺少必要的法规。我国目前正在制定“房地产法”和“耕地保护条例”，这两者的颁布实施将使我国房地产市场运行进一步走上正轨。(www.xing528.com)

（2）金融约束。在金融自由化和国际化的冲击下，房地产证券化已成为当今和未来金融业的发展重点之一。美国、日本及中国台湾地区借助房地产证券化有效地促进了房地产市场开发。目前中国房地产证券的发行主要局限在上海、深圳、海南等沿海地区，且证券流通市场尚未完全确立。但仅就中国资金市场而论，房地产证券化大有潜力。房地产证券实质上是房地产收益权利的证书，其收益大小决定着投资资金的流向和流量。因此房地产企业为提高竞争能力，必须改善经营管理，着力提高经济效益，客观上达到了促进房地产市场高效运行的目的，从而优化资金市场和房地产市场的组合。

（3）税收约束。税收作为社会费用补偿的一种必然形式，作为国家或地区政府财政收入的主要来源，它体现的是一种权利与义务的关系。为减少房地产市场运行中的非法交易、投机倒卖、隐价瞒租及擅自扩大收费标准与范围等干扰现象，必须强化房地产市场税收管理。目前中国房地产市场征税管理存在着手续冗多、税种繁多、税项界定不清、名目多变且各地不统一等问题，因此中国房地产税制有待进一步完善，应制定出一套细算粗分、公平合理、征收简便的房地产市场税收制度。

3.中介机制

中介是事物联系的纽带、相互沟通的桥梁，由于房地产市场的地域性、层次性、异质性等特点，房地产市场运行离不开中介机制的作用。房地产市场中介包括资金市场中介、实物市场中介及其他类型。房地产资金市场中介内存包括存贷款、投资、信托、抵押、证券、贴现、保险等多种业务；房地产市场中介还包括策划、广告、测量、估价、咨询、法律、仲裁、经营、劳务等。

4.竞争机制

竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷入停滞。中国房地产市场中房产市场、地产市场的竞争有根本性区别，不能混为一谈。在中国土地是公有的，且只有国有土地才能经批租后进入市场，因而可以认为一级地产市场的供给者是唯一的即国家或代表国家利益的各地方政府，而需求者众多，在土地出让方式（协议、招标、拍卖）中拍卖最具竞争性，这是土地需求者之间的竞争行为，而招标、协议的竞争力依次减弱，因此，要培植地产市场的竞争机制必须采用拍卖方式。房产市场的竞争主要发生在房产供给者之间，围绕消费者进行。竞争者的主要目标是实现房产商品的价值，或使房产商品不断增值。凡生产房产商品的劳动耗费量较小的生产者，以低于市场平均价值的价格经营房产，就能赢得消费者，进而扩大市场占有率；反之则价值无法实现，必然导致优胜劣汰。所以，通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。