房地产市场运行特征分析

房地产市场的运行特征主要有“单边市场”特征和市场调节的非价格性特征。

1.房地产市场的“单边市场”特征

在一般商品市场上，市场参与者通过各种交易行为，对市场当前和未来价格的实际形成产生影响。在市场价格波动成为现实经济活动常态的各类商品和资产市场中，人们利用契约合同，将未来价格和当前价格差异变动所产生的收益和风险进行锁定。各种有组织的商品交易场所和各种交易技术，使得市场参与者可以依自己对未来价格走势的判断作出符合自身利益的交易形式和时点选择，如利用各种远期、期权等交易工具，对价格的变动进行利用。市场交易技术的完善和组织的严密，使人们虽不能消除价格波动，却能开发和利用价格波动，无论价格涨还是跌，人们都可以利用各种手段实现自身利益的最大化。交易的灵活性和便利性，使上下两个方向上的市场价格波动，都能为交易者带来套利机会。

在房地产市场上，由于房地产交易成本的高昂，人们利用房地产市场价格波动进行套利的行为变得很困难，房地产商品的特征是流动性差、差异性高和供应弹性不足。房地产市场的这三个特征是相互联系、相互影响的。商品的流动性通常指市场流动性，即某项房地产吸收供求方面的临时冲击，却不引起价格变动的能力；是市场以合理价格迅速交易资产的能力。产品的市场流动性与该产品的市场结构有很大关系。完全竞争市场上的产品一般具有较好的市场流动性，在此情况下，任何个体出于某项原因迫不得已出售或购买某项产品，都不会对该产品的市场供求发生影响，因为市场价格是稳定的；对于其他结构的市场而言，市场容量对于处在该市场上的产品的市场流动性有很大影响。可见，市场流动性与所指产品市场上的边际供给弹性有很大关系，边际供给弹性大的商品一般市场流动性好；边际供给弹性小的商品市场流动性差。房地产边际供给弹性小，要想快速出售就可能遭受很大损失。市场流动性好，意味着交易成本低，价格受单笔交易的影响小。房地产由于个体差异性大，因而交易成本高；由于建设周期长，因而供给弹性不足。房地产的流动性可用以下四个参数来衡量：①宽度，即房地产交易价格偏离市场中间价的程度；②弹性，即房地产价格偏离市场均衡价格的调整速度；③深度，即在房价下房地产商品的供应量；④即时性，即正常房地产交易所需要的时间长度。

由于房地产流动性差，房地产交易的即时性差，交易时间长，差异性高导致房地产供给深度低，弹性小。当房地产价格处于上升通道中时，由于投机性增强，房地产流动性会增加，房地产的商品化和市场化得到较大发展的同时，通常还会使房地产市场的流动性上升到一个较高水平。当房地产价格处于下降通道中时，房地产流动性减少，现实中的相应表现就是——投机者变成投资者，炒房者炒成“房东”的现象突出。由于缺乏类似完善金融市场和标准商品市场上的做“空”机制，如“买”“卖”的远期合约，期货、期权等金融工具和金融市场交易技术的支撑，房地产市场只能做“多”无法做“空”，是一个典型的单边市场。由于房地产价格不同走势下房地产市场流动性的变化，房地产市场的“单边性”表现得愈加严重和明显。(www.xing528.com)

2.房地产市场调节的非价格性特征

房地产市场具有房地产供给滞后和房地产需求中真实需求和投机需求分离的特征。房地产建造通常需要较长时间，新增供给能力的形成较为缓慢，因而房地产供给具有滞后性的特征。由于新造房屋需要较长时间，未来信息的获取又是不完全的。市场对未来供给的信息和知识也有限，因此，新建活动不可能与在具有完全信息和精确预测能力下的经济行为一致，结果造成房地产市场上房地产长期均衡价格与存量房地产重置成本的不相等。在“市场价格÷重置成本＞1”的情况下，额外供给会在一个较长时期内不断增加；房地产价格受投机需求变动影响，会很快发生变动，但反映房地产使用消费的真实需求却很稳定，因而租金价格稳定性较高，房地产价格和租金价格的偏离，使房地产市场波动性大为增加。

空置率作为房地产市场上调节房地产真实消费使用需求的重要手段，维持一个适当的水平对房地产市场的平稳运行是必需的。在房地产市场存在适量空置率的情况下，存量不动产的影子租赁价格调整很快，但市场租金水平的调整却由于租金契约定价的长期性而调整较慢。因此，在房地产市场上的真实空置率一般情况下总是与市场处于“出清”（clear）状态下的自然空置率偏离。房地产市场上房地产供给滞后，需要维持一定空置率以及价格和租金分离的运行特征，常常使得房地产市场的运行脱离平稳轨道而大起大落。当房地产市场中“价格÷重置成本＞1”时，房地产供给将有一个滞后的“跳跃式”增加，但此时由于房地产资产收益下降，房地产服务供给将减少，房地产市场中的空置率将向上发展，房租价格不变或基本稳定，这种态势加速推动了空置率的增长速度。此时房地产市场中表现为价格和空置率的“双重”上升。最后房地产市场中的空置率上升到一定地步，导致房地产市场的均衡被打破，房市“泡沫”破裂，房地产价格将崩溃，从而形成对宏观经济稳定运行的巨大冲击。所以，房地产市场的发展历程具有形成“泡沫”，然后刺破“泡沫”后价格快速下滑的内在演化轨道，房地产价格的自然调整将是一个大起大落的过程，而不会是一个缓慢演进的过程。房地产市场的运行规律，天然地需要我们加强预测和干涉。