分析与探讨：房地产市场的角色和作用

1.配置存量房地产资源和利益

由于土地资源具有有限性的特点，加之房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。

2.显示房地产市场需求变化

假如居民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的售价就会上升而租金就会下降。引起需求增加或减少的原因主要有：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品位变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。

3.指导供给以适应需求的变化

房地产市场供给的变化可能会由下述两个方面的原因引起：建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式；某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。根据当地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。(www.xing528.com)

4.指导政府制订科学的土地供给计划

在我国，城市土地资源为国家所有，这就为政府通过制订科学的土地供给计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要、调节房地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。然而，制订土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号的分析研究，才能制订出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划。

5.引导需求适应供给条件的变化

随着建筑技术的发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅的供给量逐渐增加，价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅，从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅的供给成为很自然的事情。由此可以看出，市场可以引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。