房地产市场的特殊性分析

房地产市场是一个复杂的系统，内部结构复杂，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它具有一般市场的共性，又有其自身的特性。

（1）不完全竞争性。完全竞争市场必须符合以下条件：①产品是同质的、无差别的；②各种生产要素是完全自由流动的；③信息通畅，市场主体拥有完备的信息；④市场存在大量的买者与卖者，任何一个市场主体都不能单独影响市场价格。然而，房地产产品的最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此房地产市场是不完全竞争市场。

（2）供给调节滞后性。由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。

（3）市场投机性。房地产市场的不完全竞争性是房地产市场投机的主要原因之一。房地产市场的投机源于房地产市场信息的不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，因此容易滋生和吸引各种投机活动。由于土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性导致房地产产品总体上供不应求，土地价格和房地产价格一般是由单一的需求价格决定的，从而使房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。(www.xing528.com)

（4）市场的双重性。房地产市场是投资品市场和消费品市场的统一体。房地产产品不仅是居民赖以生存的消费品，同时又具有保值、增值功能，可以成为人们投资的手段，从而房地产市场上出现一种反供求规律的特殊现象。对于一般商品来讲，随着需求的增大，价格随之上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。

（5）金融企业及中介机构的参与性。由于房地产交易额巨大，小则几万、几十万元，大则几亿、几十亿元，因而无论是房地产的直接使用者还是经营者都较难承担，往往需要有金融企业参与资金融通，才能顺利完成交易。另外，由于房地产具有保值性、增值性和相对较小的风险性等特征，金融企业也愿意开拓房地产抵押贷款业务，国内外的多数金融企业都参与了房地产的投资和信贷业务。同时，由于房地产的交易复杂，专业性很强，通常需要中介机构或经纪人参与，提供技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服务，房地产交易才能顺畅进行，因此，房地产中介机构作为房地产交易的一种“润滑剂”，已成为房地产业不可缺少的组成部分。

（6）房地产交易活动是一种经济行为，还要受法律的约束。房地产产品具有固定性，在交易过程中与一般商品不同，因而需要运用法律手段，通过一定的法律程序，才能完成产权的转移。为了维护房地产交易双方的利益，保证投资的安全和市场的整体效益，房地产交易必须按照法定的程序，以法律契约，即签订商品房买卖合同的形式，确立、变更、转移有关各方的权利、义务。因此，房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。