房地产市场调查程序分析

房地产市场调查的程序，是指从调查准备阶段到调查结束全过程中依次进行的步骤。在房地产市场调查中，建立一套系统的科学程序，有助于提高调查工作的效率和质量。房地产市场调查的程序有4个阶段包括13个方面的内容：准备阶段、调查阶段、分析研究阶段、整理归档阶段。

1.准备阶段

在房地产调查中，准备阶段是整个调查工作的起始阶段，对后续工作起着指导作用，也决定了后续工作的繁简难易，因此该阶段是房地产调查非常关键的一个阶段。工作重点包括提出问题并明确目标、初步分析、制订调查计划等。

（1）提出问题并明确目标。市场调查人员必须明确调查是为营销服务的，其目的是解决营销中存在的问题。尽管营销中存在的问题很多，但营销的某个阶段总有需要解决的问题，例如，“当地市场如何”“规划什么产品才能符合当地市场的需求”“如何划分分期开发规模”“怎样才能降低市场风险”等关键性问题，是市场调查需要重点解决的问题。

只有当研究的问题被仔细、准确地定义之后，才能设计研究计划，获取切合实际的信息。每一个项目应有一个或多个目标，在这些目标尚未被确定之前，是无法进行下一步研究的。

（2）分析初步情况。调查人员对初步提出的需要调查的问题，要搜集有关资料做进一步分析研究，必要时还可以组织非正式的探测性调查，以判明问题的症结所在，弄清究竟应当调查什么。初步情况调查的目的是了解造成自身问题的一些原因，通常有如下三个过程：①研究搜集的信息资料，包括研究企业外部材料和分析内部材料；②与企业有关领导进行非正式谈话，从领导谈话中寻找市场占有率变化等原因；③了解市场情况，分析消费者对本公司所开发经营的房产的态度等。

（3）设计调查方案。根据前面信息资料搜集以及初步调查结果，可以提出调查的命题，确定调查方法，制订并实施调查计划。房地产市场调查方案是对某项调查本身的设计，是为了使调查有秩序、有目的地进行，是指导调查实施的依据，对于大型的市场调查显得更为重要。调查方案设计的内容如下：①为完成调查需要搜集哪些信息资料；②怎样运用数据分析问题；③明确获得答案及证实答案的方法；④信息资料从哪里获得，用什么方法获得；⑤评价方案设计的可行性及核算费用的说明；⑥方案进一步实施的准备工作。

（4）确定资料来源。房地产市场调查所需的资料，可以分为原始资料和二手资料两大类。原始资料是指需要通过实地调查才能取得的资料。取得这部分资料所花的时间较长，费用较大。二手资料是指企业内部记录或已出版的外部记录。取得这部分资料比较容易，花费较少。在实际调查中，应当根据调查方案提出的内容，尽可能组织调查人员搜集二手资料。同时，为了解决问题，所需的资料并不能完全从二手资料中获得，研究必须以原始资料为基础，原始资料是专门为研究而搜集的。搜集资料，必须保证资料的时效性、准确性和可靠性。

（5）确定资料搜集方法。原始资料的搜集方法包括访问法、观察法和试验法等。原始资料的搜集过程中，必须对调查样本进行设计和采集。在房地产市场调查中，广泛采用抽样调查法获得原始资料。研究人员在样本获取过程中必须考虑调查总体、样本单位、抽样框、抽样设计和样本规模等。二手资料的搜集可以由调查人员从企业内部或外部搜集或购买。

（6）设计调查问卷。调查问卷是市场调查的一种常用工具。调查问卷设计是否科学、合理，直接关系到调查结果的质量，决定着市场调查的成效。调查问卷应当主体突出，紧凑关联；形式多样，易读易懂；设计严密，用语标准；编码规范，便于整理。问题是问卷的核心，必须对问题做精心的设计。提问和作答方式的设计，关系到调查人员与被调查者之间信息的相关传递是否明确。调查问卷要求，提问要具体、客观、准确，备选答案要完整并互斥。

2.调查阶段

调查阶段主要包括试调查和调查实施等内容。(www.xing528.com)

（1）试调查。试调查是任何一类实质性研究的一个至关重要的部分，是一个真正调查项目的缩影。试调查常采用小规模问卷调查的形式，用来检验问卷设计中始料未及的缺漏，以便修正，同时与客户讨论再修改后，才可定下正式问卷。有时，为了设计一个适用于大范围调查的问卷，需要做好几次试调查。试调查的另一个意义是训练没有经验的调查员，使调查员对实际调查工作有一个初步的准备（包括心理上的），有一个熟悉的过程。

一项研究的试调查应能回答以下几个问题：问卷是否已经涵盖了所有需检验或了解的问题？这些问题所诱导出的答案是否完全预料到了？研究者的目的是否充分传达给被访问者？如果不是，是否应该采取一些调整措施或替换为新问题？问卷的语言是否能被被访问者完全理解？问题的表述是否与当地或被访问者所属的亚文化的用法一致？在没有进一步解释或者重述的情况下，问题是否能被清楚地理解和回答？问题有没有其他一些不妥之处，比如在一个单独的问题中有歧义，或者暗示了多个主题？最后，访谈的导言是否有助于激发被访问者参与这项研究？

（2）调查实施。实施阶段是市场调查的主要阶段，是市场调查的中心工作。这一阶段的任务是实施调查计划，通过对市场信息的搜集和分析，得出调查结论。首先，在进行现场实施工作之前，要在人员、文件、物品上有充分的准备。这是现场实施中最难控制也是最容易出问题的阶段，这就需要实施人员在充分准备的同时还应具备处理各种突发问题的能力。其次，监控调查活动的整个过程，把握项目进度，给予访问人员从始至终的指导和鼓励。这一阶段不仅需要项目人员和访问人员的精诚合作，还需要项目人员有丰富的实践经验和足够的调控全局的能力。最后，实施后工作，主要包括数据的回收（比如问卷），访问工作的复核及总结，访问员工工作记录单、卡片、抽样图、入户情况登记表等各种文件及测试样品的收回，访问员劳务单的制作，项目经验总结等。

3.分析研究阶段

分析研究阶段主要包括调查资料的整理与甄别验证、调查数据的统计与分析、撰写调查报告、修订并提交调查成果等内容。

（1）调查资料的整理与甄别验证。对市场调查的两类资料进行整理分析，有助于了解整个市场的宏观信息。其中一手资料的整理相对更为烦冗。如何将一大堆原始资料变成有条理的信息，需要经过整理和甄别验证。资料的校验即调查问卷回收后，可先进行检查，确定是否可被接受作为有效的资料。这是第一道程序，具体包括三项内容：①检验所有问卷的完整性；②检验访问工作的质量；③检验有效问卷的份数是否符合调查方案要求达到的比例。对于有遗漏的资料，如果遗漏项太多或者漏选关键项太多，可作废卷处理；若还可用，一般将漏项用空白表示或以其他代号表示；对含义模糊的答复，根据情况，要么作废卷处理，要么参考前后几个问题的回答来判断。

（2）调查数据的统计与分析。进行资料分析时，可以使用的方法很多，从现在的分析方法来看，数据分析的领域是宽广的。调查研究人员必须先选择分析方法，才能对调查结果做出正确的分析和解释。数据分析包括对采用的抽样方法进行统计检验，以及对数据的编辑、编码和制表。编辑就是对问卷进行纵览的过程，以保证问卷的完整、连续；编码就是对问卷加以编号，以使资料更好地发挥分析作用；制表就是根据某种指标对观察得到的数据进行交叉分类。大多数研究过程中，都要设计以上三个步骤。而统计检验作为一种独特的抽样过程和数据搜集工具，往往仅应用在某些特殊的研究。在可能的情况下，统计检验一般都在数据搜集和分析前就进行，进而以保证所得到的数据和意欲研究的问题密切相关。

（3）撰写调查报告。调查报告是对整个调查工作，包括计划、实施、搜集、整理等一系列过程的总结，是调查人员劳动与智慧的结晶，也是最重要的书面结果之一。它是一种沟通、交流形式，其目的是将调查结果、战略性的建议以及其他结果传递给管理人员或者其他担任专门职务的人员。因此，认真撰写调查报告，准确分析调查结果，明确给出调查结论，是撰写报告者的责任。调查报告的主要内容包括：①调查目的、方法、步骤、时间等说明；②调查对象的基本情况；③所调查问题的实际材料和分析说明；④对调查对象的基本认识，得出结论；⑤提出建设性的意见和建议；⑥统计资料、图表等必要附件。

房地产市场调查报告的结构多样，没有固定格式，一般包括导言、主体、建议与附件等要素。导言部分一般介绍调查的基本情况，是对调查目的的简单而基本的说明；主体部分应概述调查的目的，说明调查所运用的方法及必要性，对调查结果进行分析并作详细说明；附件部分用来验证、说明主体部分有关情况。

（4）修订并提交调查成果。调查报告要如实反映市场情况和问题，对报告中引用的事例和数据资料，要反复核实，务必确凿可靠。调查结论切忌模棱两可，不着边际，要善于发现问题，敢于提出建议，以供决策参考，结论和建议可归纳为要点。调查报告经过修订和完善后，可以装订整齐、印刷清晰后提交。

（5）整理归档阶段。房地市场调查全过程结束后，应该对调查过程中形成的各种原始资料、二手资料、整理资料和调查报告等成果进行归档，为以后的调查工作总结经验、提供参考，同时完善同一类型市场的资料库，方便以后的信息查找。