其他相关参与者的角色和作用

1.建筑设计师

规划设计在整个房地产开发活动中处于上游环节，是房地产项目施工、销售、物业管理的基础。在房地产产品的生产过程中，建筑设计师要对住宅的功能、整体空间、总体布局、技术层面、物理性能、新材料和智能技术、室内外环境等进行整合设计，根据开发区域的地形地貌特征，确定项目用地各用途分配比例和建筑物的布局，使开发建设用地发挥出最大价值，创造出适合居住的良好环境。一般情况下，建筑师还要定期组织技术工作会议，签发与合同有关的各项任务书，提供施工所需图纸资料，协助解决施工中的技术问题等。

2.景观建筑师

景观建筑师的工作，主要是在现有环境条件的基础上，通过各种道路、灯光、符号、水流、室外公共活动区域、小品、绿地、花园等的景观设计与布置，强化自然环境的特征，创造一个适合人类居住或工作的建筑环境，形成房地产开发项目固有的特色。

3.工程师

房地产开发中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等提供的服务。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖、给排水、照明，以及空调或高级电气设备等设计外，还负责合同签订、建筑材料和建筑设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等各项工作。

4.交通顾问

交通顾问主要负责估算项目建成后不同时段的交通流量，评估项目当前的交通通行能力，就项目内部交通流组织、项目与市政道路交通体系的连接、停车位的数量与布局等进行规划设计。在许多大城市，政府要求规模较大的项目必须进行交通影响研究，以防止新项目落成后，形成新的交通瓶颈。因此，开发商需要通过交通顾问的专业方案来解决房地产项目的交通问题。

5.房地产估价师

房地产估价师可以在开发过程的每一个阶段为房地产开发商提供服务。在项目开发的前期，估价师可以提供市场研究、可行性研究和土地估价等服务；在项目建设阶段和竣工后的资产管理阶段，估价师可以为开发商的短期或长期抵押融资提供估价服务；在房地产项目的租售过程中，估价师还可以协助开发商确定其最可以实现的租金或售价水平。

6.房地产咨询师

房地产咨询师主要根据房地产市场供求双方的需求，就投资环境、市场供求、项目评估、质量鉴定、建筑测量、购买手续、法律政策等方面的信息提供咨询服务。

7.房地产代理

房地产代理或房地产经纪人通常受开发商的委托，代理物业租售事宜。一方面，由于房地产经纪人与消费者联系密切，通过市场研究，熟悉市场当前的需求特征和未来的变化趋势，能够帮助开发商进行项目的市场定位和产品定位，协助开发商制定并执行营销计划与策略。另一方面，房地产代理在市场推广、租金方案、租约谈判等方面具有专业优势，能为开发商减少营销成本、降低风险。

8.会计师

会计师主要为房地产开发投资企业做经济核算等多方面的工作，从全局的角度为房地产项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财政预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向房地产开发商通报财务状况。

9.物业管理经理

一般地，项目竣工投入使用时才会聘请物业经理负责项目运营期间的管理。但现在很多开发商常常在项目的设计阶段就聘请物业管理参与，尤其是对运营管理依赖程度比较高的酒店、老年人住宅、娱乐中心等项目，避免功能设计上的缺陷给后期的物业管理带来巨大困难，从而提高物业的市场表现。

10.造价工程师

造价工程师在房地产开发经营中是房地产开发项目造价工作的重要组织者和负责人，具有工程计量审核权、支付工程进度款审核权和工程造价审核权，对维护开发商和承包商的利益有着不可替代的作用。造价工程师主要负责工程建设前的开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。

11.律师

在房地产产品的生产、交易和使用过程中，均需要律师的参与，律师为有关委托方提供法律支持和服务。例如，开发商在获得土地使用权时，必须签订土地使用权出让或转让合同，在进行融资安排和发包建设工程时需要签署贷款协议和工程发包合同，出租或出售物业时须签订租赁契约，在经营活动中还要缴纳各种税费，律师的参与能为开发商提供法律咨询服务，有助于维护开发商的合法权益。

12.房地产市场营销人员

房地产市场营销人员的任务就是预测客户的数量、制定与实施租售策略、办理出租出售手续，同时还包括租售方法的协商、租售价格水平的预测等工作。

扩展阅读

我国房地产业发展历程

我国房地产业发展的一个基本特色是：与住房制度改革齐头并进、相辅相成。住房制度改革是我国房地产市场经济复苏和发展的重要契机与强大推动力，而房地产业的迅速发展又有力地支持了住房制度改革，这也可以说是中国特色的房地产业发展道路。因此，房地产业的发展历程，必须与住房制度改革的历程一道来回顾。

中华人民共和国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制，“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。

20世纪50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房1亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有，从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产业中的主体地位。

十年动乱期间，城市房地产管理工作受破坏极大。房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。

1978年后，随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。1980年，邓小平同志系统地提出了住房制度改革的一整套改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行通盘的改革设计，从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大幕。

第一阶段：1978年至1988年

在这一阶段中，我国住房制度改革进入试点阶段，实行了三大改革：出售新、旧公房；住房商品化，实行综合开发，有偿转让和出售；租金改革。房地产业以此为契机迅速复苏。在1978年12月召开的党的十一届三中全会确定的“解放思想”战略方针的指引下，国家相继出台了“土地有偿使用”“房屋商品化”“住房制度改革”“房地产综合开发”等重大政策，从而形成了房地产业赖以发展的四大政策支柱。1984年，中共六届全国人大二次会议政府工作报告中指出：“要着手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司。”1987年12月，深圳市在我国首次以拍卖方式转让土地使用权，揭开了土地供应市场化的序幕。商品房的问世，标志着我国房地产业的“零的突破”。在这一阶段，全国城镇综合开发商品房完成的投资逐年大幅增加，1986年为103亿元，1987年为150亿元，1988年为207亿元，每年增长50亿元左右。1988年商品房施工面积达到1.03亿平方米，比1987年增长37.8%，其中，新开工的面积占60.3%；房屋竣工面积达4 246.85万平方米，比1987年增长22.7%，其中住宅占85.2%。但总的来看，当时通过综合开发建成的商品住宅规模还较小，1987年只占全社会新建住宅总面积的22.3%，1988年缓升为27%。房地产业的崛起，极大地促进了我国的住宅建设。到1988年，全社会住宅建设投资从1978年的70.01亿元提高到1 136亿元；占国民生产总值的比重从1978年的2.06%提高到7.61%。

第二阶段：1988年至1992年

1988年2月15日，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，决定从1988年起，用三至五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。2月25日，国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧房意见的通知》。1991年11月23日，国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》（国办发〔1991〕73号）。至此，我国房改从分批分期转向全国推进，房地产业也相应地向前推进。改革的目标是把由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制，并正确引导和改革房地产开发的建设体制。明确了“把向居民个人出售新旧公房作为推动住房商品化的基本措施之一”“新建住房以中小户型为主，先卖后租”“公有旧住房按标准价出售，职工购买旧房五年后允许进入市场出售”“大力发展经济实用的商品住房”等政策原则。同时，提出了“从改革公房低租金制度着手，将实物分配逐步改变为货币分配”和“确立政府对住房价格的有效调控和制约机制”的改革构想。这些改革政策，有力地改变了人们的住房消费观念，推动了住房商品化和房地产业发展的进程。

第三阶段：1992年至1998年

1992年，邓小平同志发表南方谈话，重申了深化改革、加速发展的必要性和重要性，极大地推动了我国社会主义市场经济的前进步伐。1992年11月，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，指出“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一”，并要求建立和培育完善的房地产市场体系。随之，房地产市场体系的重要环节——从80年代中期逐步规范的房地产交易中介服务代理得到了迅速发展，房地产经纪机构开始大量涌现。1992年和1993年，各行各业都大搞房地产开发，过多的社会资源流向房地产业，房地产开发投资超越了宏观经济的发展水平，增长速度远高于国民经济的增长，于是出现了“房地产过热”的问题。1994年和1995年，国家对房地产业进行了复苏后的首次调控，主要是控制投资规模。1995年，一方面进一步控制投资规模，严格控制高档房地产开发项目；另一方面又着手促进商品房销售，解决一些地区由于前几年开发过热造成的空置房严重的问题。经过几年的振荡，商品房销售额增长率于1998年上升至39.6%，完成了从波谷到波峰的转换。1994年7月18日，国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”，继续推行向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价的政策。并从1995年开始实施安居工程，以成本价向中低收入家庭出售，严格控制高档房地产开发项目。国家开始着手建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。为了帮助职工建立稳定的住房资金来源，还借鉴国外经验，在全国全面推行住房公积金制度。

1997年，我国房地产业受到席卷东南亚的金融风暴的影响。香港首当其冲，楼市大幅降温。海口等不少沿海城市也受到波及，“烂尾楼”大量出现，此后很久才消化完毕。中国房地产业经受了一次国际金融风波的考验。

第四阶段：1998年至2003年

在这一阶段中，房改工作取得了划时代的突破。1998年7月3日国发〔1998〕23号文件，规定从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这对房地产业的发展又是一个极大的促进。

从房地产经济与国民经济的协调发展来看，1998年到2002年，国民经济增长分别为7.8%、7.6%、8.4%、8.3%、9.1%；而同期房地产开发投资则分别增长6.1%、11%、19.5%、25.3%、21.9%，与经济增长速度之比平均为2倍，基本上是协调的。

从房地产业行业发展指标来看，1998年到2001年，我国商品房完成投资平均每年增长20.6%、竣工面积平均每年增长19.35%、销售面积平均每年增长22.5%，三个指标基本上同步增长，而且销售面积的增长高于完成投资和竣工面积的增长。

从市场表现来看，1998年到2003年，商品房销售额年均增长24.3%，表明市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。

从房价走势来看，商品房销售价格的走势与整体经济的状况也基本吻合。1998年到2001年，全国商品房销售价格年增长幅度分别为3.27%、0.48%、2.88%和2.76%，低于1997年之前的增幅，也低于同期城镇居民可支配收入和GDP增幅。

从住房供应来看，加快了建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系的步伐。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。实行最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。为此，着手调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

从住房金融来看，有了大的突破。1998年4月，中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知》，接着又发布《个人住房贷款管理办法》。所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。

从完善市场体系来看，物业管理（物业服务）得到强势推动。2003年6月，国务院发布《物业管理条例》。以建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为目标，一个新型的物业服务行业迅速壮大。

第五阶段：2003年至今

针对一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快等突出问题，国务院于2003年8月12日发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（俗称“国六条”），首次在国务院文件中明确“房地产业已成为国民经济的支柱产业”，要求保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。

随后国务院又相继发出“前国八条”“后国八条”等一系列重要文件，着手对房地产市场进行调控。总体思路是，一方面加大供应，一方面控制需求，通过缓解供求矛盾来稳定房价。2007年8月7日，国务院颁发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，重点是强化住房保障，要求到“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围都要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。这个文件标志着我国住房供应从“重市场、轻保障”向“市场、保障并重”的良性回归，住房消费模式从“重买房、轻租赁”向“租赁、购买并举”的良性回归。

在2008年全球金融危机的影响下，2009年国务院出台扩大内需十项措施，增加千亿元投资，即“国十条”。文件指出要建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。解决住房问题的起始是安居房，同时扩大对廉租房的供应，以确保人民安居乐业，经济、民生等社会大局的健康稳定发展。

2010年12月18日，财政部发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期。

2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50%改为不低于60%。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至2月22日，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。

2017年1月24日，央行网站与微博同时发布消息，对22家金融机构开展中期借贷便利（MLF）操作共2 455亿元，其中6个月1 385亿元、1年期1 070亿元，中标利率分别为2.95%、3.1%，较上期上升10%。

综合案例分析^[1]

一、2014年中国房地产市场基本情况

2014年全国市场增速减缓明显，开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现回暖迹象。

2014年1—11月，全国房地产开发投资86 601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1—10月回落0.5个百分点，其中，住宅投资58 676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

2014年1—11月，商品房销售面积101 717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1—10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1—10月收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降7.9%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。

2014年1—11月，房屋新开工面积164 705平方米，同比下降9%，降幅扩大3.5个百分点。其中，住宅新开工面积114 637万平方米，下降13.1%。房屋竣工面积75 063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57 236万平方米，增长5.5%。

截至2014年11月末，商品房待售面积达到59 795万平方米，比10月末增加1 556万平方米。其中，住宅待售面积增加1 046万平方米，办公楼待售面积增加87万平方米，商业营业用房待售面积增加203万平方米。从全年来看，商品房待售面积增速较高。

去年重点城市房价持续上涨，并且2014年下半年以来银行贷款层面收紧，从而导致2014年刚需群体进入门槛逐渐提升，小户型刚需类产品销售热度小幅下降，而改善型项目热度较去年有明显提升。

如图1.1所示，土地整体供求较去年大幅回落，一线城市热度不减，二、三线城市遇冷。2014年1—11月全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%，多重压力导致房企拿地热情持续下降，市场趋冷。其中在供应方面，2014年1—11月，全国300个城市共推出各类用地21.1亿平方米，较去年同期下降23.6%，降幅较2013年扩大近40个百分点。其中，住宅用地推出10亿平方米，同比下降26.3%，降幅为2010年以来最大。在需求方面，2014年1—11月，全国300个城市各类土地共成交16.5亿平方米，同比下降29.2%，降幅超过29.2%，降幅超过土地推出量。其中，住宅用地成交7.5亿平方米，同比大幅下降34.3%，而去年全年为同比增长31%。

如图1.2所示，在新房方面，百城价格连续下跌，重点城市供大于求，开发投资增速创五年来新低。在价格方面，百城价格指数自5月起连续7个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来累计下跌2.25%；十大城市累计下跌0.25%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，2014年1—11月保定、厦门累计涨幅超过10%，菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。在成交方面，2014年以来市场整体下行，市场成交较去年大幅下降。2014年1—11月，50个代表城市月均成交2273万平方米，同比下降13.6%，与2012年同期基本持平，分别高出2010年、2011年同期10.6%、24.5%。

图1.1 2010年至2014年11月全国300个城市住宅和商办用地成交面积及增长率

（资料来源：国家统计局、中国房地产数据研究院）

图1.2 2010年6月至2014年11月百城住宅均价及环比变化

（资料来源：国家统计局、中国房地产数据研究院）

在二手房方面，十大城市量价均回落，二、三季度尤为突出，四季度有所回升。在价格方面，2014年1—11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%，跌幅超过新房1.07个百分点，而去年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌，进入四季度逐渐回升。在成交方面，十大城市总体成交59.9万套，同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套，回升势头明显。

在品牌房企方面，业绩稳步增长，行业集中度显著提升，融资渠道更趋多元。在业绩方面，品牌房企销售业绩继续增长，业绩累积达到历史高位，但同比增速明显放缓。从销售额来看，2014年1—11月，20家品牌房企销售总额12 505亿元，同比增长12.2%，较2013年增速（32.1%）下降19.9个百分点；从销售面积来看，2014年1—11月，20家品牌房企销售面积总和为11 345万平方米，同比增长10.4%，比去年同期增速（26.6%）下降16.2个百分点。在拿地方面，与去年同期大规模土地投资相比，今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎，在拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线城市。2014年1—11月，一线城市占比40.3%，较2013年全年提升7.9个百分点；二线城市占比48.9%，回落2.5个百分点；三、四线城市占比下降5.4个百分点至10.7%。在市场下行周期方面，企业拿地布局更偏重风险系数较小的一线城市，而部分二线城市及三、四线城市房地产市场总体供求矛盾突出，投资风险已然显现。(www.xing528.com)

二、2015年发展环境分析

（一）国际经济：国际经济将持续复苏，但风险不确定性依旧较高

美国经济：2014年美国经济持续回升奠定了全球经济景气回升的主基调，2015年由美国引领的全球经济趋势性回暖还将持续，全球经济将在2014年越过拐点之后进入复苏之年。由于国内需求旺盛，特别是消费支出强劲，美国经济将继续领先其他国家。这一动力支撑美国消费支出更加强劲，包括就业大幅增加，家庭财务状况好转以及油价降低。消费支出约占GDP的70%。预计美国经济2015年增长2.5%～3%。

欧洲经济：欧洲虽基础仍不牢固，油价下跌，欧元贬值，财政阻力下降，主权债券危机有所缓解以及宽松的货币政策有助于刺激欧元区经济增长，使得欧债危机趋势性缓和，全球经济大势回暖，管理机构更趋灵活务实，2015年欧洲复苏持续概率很大。

风险评估：在全球经济持续回暖的2015年，主要发达经济体经济复苏强度还相对有限，中国经济已经从高速增长平台向中高速增长平台切换，美联储将启动加息，新兴经济体景气回升态势逊于发达经济体的格局还将持续。美联储加息必然伴随着美国经济的加快复苏，这将导致国际资本加速从新兴市场回流以美国为主的中心国家，全球资产市场将随之重新洗牌。如果美元升值带来美元回流，可能会对全球资产产生负面作用，从而引起一线城市高端市场的短期波动。

（二）国内经济：处于“增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加阶段

中国经济将进入新常态，目前消费稳定；外需进入基本稳定状态；投资最具有调控空间。但投资中的突出矛盾是产能过剩，中国经济处在“增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加阶段，结构性减速有必然性、复杂性和合理性。改革红利的释放也需要一个过程。预计2015年中国经济增长7.0%左右。究其原因，主要是外需难以大幅提升、消费总体平稳、投资因制造业产能过剩及创新技术相对不足、房地产库存较高等，而难以长期维持高速增长，投资效果系数及投资回报率都在降低。当前，投资对于稳增长仍起关键作用，但对经济增长的拉动效应却在减弱。

在新常态下，中国需要促进内需平稳均衡发展，促进研发、高端制造业、现代服务业、生态环保、基础设施等领域投资，促进居民合理的住房刚性需求和改善型需求，同时加大基础社会保障投入，刺激居民消费。

（三）货币环境：主动适应经济发展新常态，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度

新增贷款总额：预计2015年，中国的货币政策会维持稳定，继续保持适度收紧。中国央行要求全年新增信贷控制在10万亿人民币以内，最近已大幅调整合意贷款规模；各家银行也开始行动，加大放款力度。2014年11月新增人民币贷款明显升至6 300亿元。央行近月持续的基础货币投放较多，对银行表内信贷能力形成了一定支撑。

广义货币量（M2）：在监管环境趋紧和企业融资需求放缓的背景下，表外融资不会大幅增长，社会融资总量保持稳定增长，预计全年增长18万亿元左右。

利率和准备金率：央行已经通过降息的手段缓解企业的融资难、融资贵问题，如果企业融资成本仍居高不下，特别是经济明显走低、就业恶化，那么2015年央行会继续调降存贷款基准利率。从稳定经济增长和调整结构的角度看，未来央行在继续使用价格型工具的同时，也会配合使用数量型工具，预计2015年可能下调存款准备金率1至2次。

从央行目标角度考虑，稳定增长、温和通胀、充分就业和金融风险是四大目标。目前经济增速面临下行压力，通货紧缩风险增加，同时就业稳定受挑战，且金融风险上升，四个目标角度均支持央行货币政策转向宽松，降息应只是时间和方式问题。

（四）行业政策：不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化

随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产市场的健康理性发展。

三、2015年市场走势预判

（一）整体市场逐步回暖，但调整周期较长

2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均一套房的实现。我们认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善+保障”，调控政策也将由2010—2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

预计2015年全年整体较为平稳。过去10年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度（表现为活期存款与定期存款增速差）则对房价具备一定程度的领先关系，预计整体市场将逐步回暖，但调整周期较长。

（二）城市发展分化日趋显著，二线城市库存去化优势明显

中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱。考虑到中小型城市，比如2.5线城市及三、四线城市，近年来逐步进入市场发展的平稳期（类似二线城市的2009—2014年），限于高基数，预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一、二线城市8%以上的整体水平。

二线城市调控政策的“去行政化”刺激楼市明显好转。截至2014年9月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长4.0%，同比增长23.8%，库存呈现“飙升”的增长态势。同时，9月份，“一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为17.2、16.7和25.3个月。相比8月份15.5、16.8和25.8个月的数值而言，一线城市有所上升，二、三线城市则略有下滑。这意味着，二线城市的“去行政化”速度首次超过一线。

（三）房价呈回暖迹象，城市等级序列依然凸显

判断房价走势，关键要看三个变量。第一是供求变量，即库存去化周期；第二是货币变量，包括流动性、公积金按揭贷款的便利程度等；第三是市场预期。

首先，从供求变量角度看，近期市场总体呈现了供大于求的态势，这是房价持续低迷的最根本原因。其次，从货币层面看，今年以来，货币层面和房价之间的走势存在一个明显的背离。从狭义货币量（M1）同比增幅走势和全国70城房价指数环比增幅走势看，房价指数增幅曲线下行的力度明显大于M1，这说明今年房价下跌其实是有点“任性”的，缺乏逻辑上的验证。但反过来也说明，由于M1基本面并没有大规模的恶化，所以也能牵制目前房价持续下跌的态势。再次，从市场预期来看，新一届政府显然对于楼市稳健发展的调控依然有比较大的手腕，包括“稳定住房消费”的提出，某种程度上都预示着对房地产市场在宏观经济中的重视程度依然是不变的。

从区域结构上看，市场依然呈一个很完美的城市等级序列，即一、二线房价止跌反弹的迹象最明显，三、四线则出现分化。部分经济发达的三、四线城市会追随此类一、二线城市，而部分经济相对落后的城市则会有继续下跌的可能。

四、2015年行业政策建议

鉴于2015年房地产市场面临的复杂环境，我们建议在行业政策方面可以更加灵活，将因地制宜的原则进行到底。概括起来，主要是三大方面：制度完善，松紧结合，维稳原则。

（一）制度完善：因地制宜、因时制宜的市场调节和政策引导机制

房价问题是国内房地产市场矛盾的焦点。稳定房价的方法有很多，其功效各有千秋。行政性手段见效快，但是它难以持久；目前的调控措施，在遏制房价快速上涨方面功效显著，但是它归根到底是暂时性的手段，要与长效机制共同发挥调节房地产市场的作用。所以，一方面我们需要认识到行政性手段控制房价的难度和弊端；另一方面我们需要抓紧时间在全国人大、全国政协会议精神的基础上建设楼市调控的市场长效机制。目前来看，应该主要从融资平台、公积金管理、不动产登记制度等角度来进行调节。

1.地方债务自偿将促融资平台转型

由于地方融资平台的资产大多是地方政府注入的土地资产，在2014年房地产市场持续下行，同时中央对土地指标进行严格控制的情况下，想加快变卖土地资产并不容易，所以融资平台的下一个出路就是加快转型，从融资功能向经营功能转变，这也许是融资平台走出困境的最有效路径。

2.公积金管理修订受到关注，满足异地提取和使用诉求

我国住房公积金管理遵循的原则是“管委会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”。对此，公众反映普遍存在的问题包括公积金贷款额度小、支取困难以及封闭管理和收益过低等。国家相关部门已经意识到并予以关注。如从2011年开始，《住房公积金管理条例》连续4年被列入住房和城乡建设部的重点工作任务，其中公积金的使用范围是修订重点。

住房公积金设立的目的主要是更好地支持缴存职工解决基本住房问题，但是目前住房公积金相对封闭的地域特征对住房公积金缴存人的权利保护和就业变化并没有充分考虑，住房公积金缴存人在某地购置住房时，并不能利用在不同地区缴存的住房公积金，从而削弱了这种住房政策性金融支持的功效。

3.建立并完善不动产登记制度，推进部门信息共享

不动产登记的相关政策和工作是近年来的关注点之一。2014年8月15日，国务院法制办公室公布了修改完成的《不动产登记暂行条例征求意见稿》，向社会公开征求意见。

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。不动产登记是房产税扩大试点的前提，如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。国家相关部门设法将全国住房系统通联在一起，通过通联的个人住房信息系统及时发现异地购房、楼市投资投机现象，可以有针对性地出台差别化的调控措施来抑制房地产投资投机现象。

4.国家新型城镇化综合试点推进

我国目前正在进行的不动产统一登记改革，在很多时候都被理解为狭义的城市房地产问题改革。实际上，我国最大的不动产在农村。长期以来，由于城乡二元格局，如农业户口与城市户口不平等、城市建设用地与农村集体建设用地不平等，使我国的经济和社会在发展过程中存在各种问题。要想从根本上改变现状，只有打破当前各部门多头管理的构架，从真正实现城乡“大统一”的改革目标来着手。

（二）松紧结合：应对不同城市的房地产发展状况，适当区别对待

2015年将继续以现行的限购限贷为核心，通过加大保障房、中小户型供应，以及抑制投机投资性需求来防止房价大幅上涨；房地产税现阶段仍以立法、试点为重点，全国实行尚需时日。在摆脱全国一刀切模式后，各地对楼市调控的自主性增加，将会根据具体情况开展差异化的调控措施。

（三）维稳原则：“新常态”模式下的稳增长

12月9至11日召开的中央经济工作会议为2015年国家宏观调控定调。其中有4方面内容与明年房地产市场走势及政策取向密切相关，分别是：

（1）“稳增长”重回首要任务；

（2）“新常态”之下调控方式转变；

（3）保持政策的连续性和稳定性；

（4）提出松紧适度的货币政策。

根据我们的预测，2015年市场总体较为平稳。因此在政策出台上要掌握好尺度，全年可以以稳为主，部分具有房价上涨压力的城市可以继续强化调控政策。

实训练习

所谓“地王”，是社会舆论对在房地产开发土地招标活动中以硕大的资金数字拍得自己属意地块的中标单位的谐称。2009年国企大举进军房地产业，随着经济的发展和城市化进程的加快以及城市人口数量的增加，城市地价必然呈上升趋势，必然会推动城市土地市场土地交易价格不断上涨，这样便出现了“地王”。事实证明，也正是这些“地王”的出现，给整个房地产市场的健康发展带来了不利因素。

前些年，国家针对于此，出台了一系列整顿措施，“地王”已不见了有些时日。不料，随着房地产市场的逐渐回暖，“地王”顷刻间又接二连三地冒了出来。2009年6月30日，北京朝阳区广渠门15号地块的拍卖似一场娱乐大戏般惹人关注，这块京城宝地最终被“黑马”方兴地产以40.6亿元天价摘下。方兴地产的这一创举，刷新北京市土地出让以来总价和楼板单价两项纪录。而从4月至6月，全国土地市场已经产生了10个“地王”。

不到两个月的时间里，北京“地王”的纪录就4次被刷新。首先是富力地产，5月21日以超出挂牌起始价近4倍的10.22亿元拿下广渠门10号地。一个月后的6月25日，北京通州九棵树地块以17.4亿元的高价刷新了广渠门10号地10.22亿元的纪录。仅隔一天，成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。四天之后，纪录又被刷新，方兴地产摘下广渠门15号地块。

土地频频高价成交的情况下，仅仅在6月份一个月内，北京土地出让收入就超过了百亿元。而类似的情形并不仅限于一地。

6月26日，经历80多轮竞价，保利地产以38.1亿元拿下重庆鸿恩寺。在上海，最新出让的同一批次土地7成溢价超过100%。

2013年9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人，专题研究房地产用地管理和调控。国土资源部明确提出，要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出现“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土地市场平稳运行。

2015年11月25日，上海杨浦拍出72.99亿元，这个地块的楼面价达到每平方米4.9万元。次日，上海土地市场再次卖出78.2亿元。南京则是在11月27日一天拍出三个区域“地王”。北京年内合计成交100宗地，合计成交金额高达1 920.77亿元（人民币，下同），同时也突破了2014年全年创造的1 916.9亿元的年度历史纪录。其中，25宗地块的楼面地价（剔除保障、配建等）超过每平方米3万元，可以预见未来大都以豪宅的形式出现。

统计数据显示，11月，一线城市成交65宗地块，土地出让金高达约1 061.83亿元，成交额创造了历史纪录，成交楼面价也创造了年内新高。有专家分析指出，一线城市的历史上，全年土地成交额大致为5 000多亿元，一个月成交千亿左右的情况还是首次出现。

2016年8月，上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿元，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价拍得，以10万/m2的名义楼板价、14.3万/m2的可售面积楼板价、139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录。

2016年全国各地诞生340宗楼面价和总价“地王”，2017年以来全国各地也实行了近乎严苛的调控政策。2016年诞生的340宗总价和楼面价“地王”中，50宗属于典型案例，截至2017年12月16日，其中14宗处于未开工状态，整体开发进度较为缓慢，有相当一部分项目选择延迟入市。多位房企高管对后市的预判认为，长期看好一、二线城市的房地产市场，大公司抗风险能力比较强。但对于中小房企来说，项目少、资金紧，一旦项目无法及时销售回笼资金，现金流一断裂，就只能待价而沽或破产。“地王”中则存在不少民营企业与外资企业，如新加坡仁恒房产、香港信和地产等，如表1.1与表1.2所示。

表1.1 2016年主要城市“地王”

表1.2 2017年主要城市“地王”

续表

案例来源：作者根据资料整理而得。

通过以上引例，请同学们积极讨论：

1.国企大举进军房地产业的原因是什么？这情况将会导致什么结果？

2.在本例中，房地产开发企业有哪几种类型？

【注释】

[1]2014中国楼市白皮书，2015．