房地产开发与经营：形式分析

下面对房地产开发与经营的形式进行介绍。

1.房地产开发的形式

房地产开发的形式有以下三种：

（1）按开发内容划分，房地产开发可以分为外延式开发和内涵式开发。外延式开发是指在增加面积的条件下，开发城市近郊和远郊农地或未动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。内涵式开发是在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动力和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。城市新区开发属于外延式开发，城市旧区改造、城市再开发属于内涵式开发。

（2）按开发时间划分，房地产开发可以分为初次开发和再次开发。初次开发是指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程。再次开发是指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发或替代开发，转变土地用途等的过程。就城市房地产开发来看，它包括城市新区开发和城市已建成区的再开发。新区开发是土地用途从“非建设用地”向“建设用地”转化的过程；已建成区的再开发是对城市原有“建设用地”进行再开发的过程，根据开发改造的程度，可分为部分改善、部分改建和重建等。

（3）按开发规模划分，房地产开发可以分为单项开发和综合开发。单项开发是指开发规模较小、占地不大、项目功能单一、配套设施简单的开发形式。综合开发是指开发规模相对大、占用面积大、项目功能齐全的开发形式。城区部分改进或改善一般属于单项开发；城市新区的开发则属于综合开发。(www.xing528.com)

2.房地产经营的形式

房地产经营的形式有以下三种：

（1）按经营对象划分，房地产经营可以分为地产经营和房产经营。城市地产经营一方面以土地出让为主，另一方面以土地转让、出租和抵押为主。土地出让是国家以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地出让金的行为。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。土地出让主要采取协议、招标、挂牌和拍卖的方式。土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用的行为。土地抵押是土地使用者将其土地使用权向资金持有人抵押以取得贷款的行为。后三种流转方式构成了垄断竞争的土地二级市场，受国家控制和调节。房产经营是指房屋作为商品在市场上的流通，主要形式有出售、出租和抵押。

（2）按经营规模和经营方式划分，房地产经营可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等。专项经营指房地产企业只从事某一方面或某一环节的经营业务，优点是专业化程度高，经营要素集中，有利于在专业化方面取得较好的效益。综合经营指房地产企业从事多项房地产经营业务，优点是能提供一条龙的配套服务。集团经营是具有雄厚经济实力的企业集团从事土地及基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售、修缮等全面业务的经营形式，优点是具有强大的竞争能力和风险抵御能力。跨国经营是国与国之间合资、合作或到国外投资、营销的房地产经营方式，是当今世界经济发展国际化的必然结果。

（3）按活动发生的不同过程划分，房地产经营可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。房地产开发经营是对在房地产开发过程中的所有经济活动的总称，包括对建筑地段的开发和再开发、房屋和配套设施的开发和再开发等一系列环节。房地产流通经营主要指土地使用权出让、转让、租赁、抵押等经济活动，是实现房地产价值的重要环节，一般通过房地产经纪、代理、估价等机构来完成。房地产消费及使用经营主要指物业管理，包括租赁管理、使用管理、修缮管理、代办管理等，主要通过物业管理机构完成。