房地产开发与经营的特点分析

房地产本身固有的特点，使房地产开发与经营和其他商品的经营相比也具有许多不同点。

1.房地产开发经营活动的复杂性

房地产开发经营活动的复杂性主要体现在以下两个方面：

（1）项目操作的复杂性。房地产开发经营包括生产、流通和消费三个基本环节，每个环节都包含许多工作内容，每项工作都具有较强的专业性，需要由专业人员完成，而且每一个项目所面对的个别因素、市场因素、宏观环境等各项影响因素均不相同。这些问题必然使房地产开发经营项目操作起来较为复杂，这就需要房地产开发经营主体针对具体情况，认真地进行综合分析，统筹安排，制订完善的开发经营方案。

（2）活动协调的复杂性。房地产业的关联产业较多，房地产开发经营活动需要将众多的资源进行优化组合，这必然使房地产开发经营活动涉及大量的参与单位、利益相关者和管理部门，这就使得房地产开发经营活动所需要协调的关系、程序具有复杂性。

2.房地产开发经营活动的区域性

房地产位置的固定性决定了房地产开发经营市场也必然是一个区域性的市场，而不是一个完全的、统一的市场。从宏观层面上看，房地产开发的区域性主要表现在投资地区的社会经济发展水平、城市化水平、国民收入状况、历史文化背景以及房地产政策等特征对项目的影响上。这些特征的不同导致各地区房地产的投资环境、开发类型结构、市场需求状况、消费结构和消费行为存在明显差异。从微观层面上看，房地产开发经营项目所处的区位决定了交通、基础设施配套、环境、升值潜力等很多重要因素。同时其自身的自然条件、规划设计条件等个体因素与区位因素相结合，会对房地产开发经营项目的效益起到决定性的影响。

3.房地产开发经营活动的长久性(www.xing528.com)

房地产开发从投入资本到资本回收，需要集中大量的资金和劳动力，通过多种资源的综合利用最终形成产品，因此整个周期需要较长的时间。一般来说，普通的开发项目需要2～3年时间，规模稍大的综合性项目需要4～5年，而一些成片开发的大型项目需要的时间就更长。同样，房地产经营活动从投资到持续经营回本、盈利需要更长的周期。

4.房地产开发经营活动的资金密集性

房地产商品价值较大，其开发经营活动需要投入大量的资金，资金链是房地产开发经营主体的生命线。又由于房地产开发经营活动具有长久性的特点，因而会对房地产开发经营产生高额的财务成本。所以说，房地产开发与经营业是一个资金密集型行业，房地产开发经营企业倒闭大多是因为资金链的断裂。例如，被路劲基建收购的顺驰地产，顺驰地产营业回款只有40亿元，但顺驰地产在华北、华东等地开展了资金总额高达70亿元的“圈地运动”，并在一个新项目还没有获得收入时，就不断地开发另外的新项目，这使顺驰地产的负债率高达70%，比中国香港四大地产公司20%的平均负债率高出很多。随着各项债务和应付账款的到期，顺驰地产资金链开始出现裂痕并最终断裂，不得已走上了被收购之路。

5.房地产开发经营活动的高收益性和高风险性

由于人口的增加、经济的发展，对房地产的需求日益增加，而房地产供给受到土地资源稀缺性的约束。长期来看，房地产价格总体呈上升趋势，房地产价格与通货膨胀率正相关，与存款利率呈负相关，这使房地产商品具有很强的保值性。房地产商品的保值增值性使房地产开发经营活动具有高投资回报性。但是，由于房地产开发经营环节多、周期长，不确定因素较多，加之高财务杠杆的运用，使房地产开发经营活动具有高风险性。

6.房地产开发经营活动的政策性

房地产业的特点、地位和作用决定了房地产开发经营受到较大的政策影响。房地产业是我国国民经济的基础产业和支柱产业，直接关系到我国国计民生等重大问题，因此国家对房地产业、房地产市场、房地产经营主体及其活动给予了加倍的关注，通过制定一系列法律法规和政策，规范房地产业的发展、房地产市场秩序以及房地产开发经营活动。房地产开发经营活动必须在国家法律法规许可的框架下进行，国家的每一项相关政策都会对房地产经营活动产生影响，有些甚至是毁灭性的影响。因此，房地产开发经营活动体现了很强的政策性。