房地产业与金融业的关系

房地产业的关联性极强，与建筑业、建材业、交通运输业等各产业形成了极强的产业关系网。房地产业与相关产业之间互相影响，比如房地产业的低迷直接造成相关产业发展停滞甚至衰退，石油价格的上涨会通过交通运输业将成本压力传导给房地产业。在这些相关产业中，金融业同房地产业的相关性最为密切，下面主要对金融业与房地产业的关系及其相互作用做详细的阐述。

1.房地产业与金融业的关系

（1）房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发需要大量资金投入，且投资周期长，资金回收慢。因此，占用的资金及支付的利息比较多，企业的自有资本根本不可能保证项目资金的连续投入。如果没有金融业的支持，企业就会出现资金周转困难的问题，甚至发生财务危机。从国内外现状来看，银行贷款是房地产企业普遍的一项重要资金来源，大约占企业开发投入总额的1/4～1/3。目前中国房地产开发企业的开发投资资金中约有30%～70%来源于金融机构的支持。除信贷外，房地产开发企业还可以通过房地产投资信托、企业上市等多种方式获得资金支持。

房地产消费也需要金融业提供消费信贷支持。国际上房价收入比约为3∶1至6∶1，国内的比例更高，比如2017年，上海的房价收入比为26.2∶1，北京的房价收入比为23∶1，深圳最高，房价收入比达到34.9∶1。这说明家庭如果单依靠自身的资金积累来满足对住房消费的需求是很困难的，而如果借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前得到实现。

（2）房地产信贷是金融业的一项重要业务。房地产的保值增值性和耐久性使房地产成为优良的抵押品，银行遭受抵押物灭失或者抵押物价值下降的风险可能性小。在一些发达国家或地区，住房抵押贷款一直是银行的一项重要资产，例如，美国商业银行信贷资产中30%以上是住房抵押贷款，在英国这一比重达20%～25%，在中国香港地区，这一比重则超过了40%。

在金融业全面介入房地产业后，金融工具和资产经营方式不断创新，出现比如抵押贷款证券（Mortage Backed Security，MBS）、担保抵押贷款证券（Collateralized Mortgage Obligations，CMO）等，房地产抵押贷款更是成为金融机构的一项重要业务。(www.xing528.com)

2.金融业对房地产业发展的作用

（1）房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用。根据弗里德曼的持久收入假说（Permanent Income Hypothesis），家庭一般偏好平滑的消费。如果预期收入增加，家庭就会通过借贷来增加当前消费。当家庭无法获得信贷时，它就陷入“流动性约束”。住房是一种能够在一个较长时间内提供消费服务流的耐用品，因此住房消费不仅取决于当前收入还取决于预期收入。在预期收入增加的条件下，家庭可以通过借贷来购买住房，家庭的福利得到增加。

（2）房地产信贷是房地产业发展的动力。一方面，房地产开发信贷可以推动房地产开发投资的增长，为房地产开发提供资金保障；另一方面，房地产消费信贷促进了房地产消费市场的发展，为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障，从而间接推动了房地产开发。所以说，房地产信贷是房地产业发展的动力。

（3）金融业促进房地产投资多元化。金融业通过自身的不断发展，通过开辟股权融资、投资基金、抵押贷款证券等现代金融市场，使得更多的社会闲置资金进入房地产业，促使房地产投资逐步实现多元化，减轻了房地产开发经营主体的资金筹措压力，更好地保障了房地产业的发展。