房地产融资性售后回租业务中的契税及土地增值税问题

（一）背景及问题

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）明确规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）规定，金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购房屋土地权属的，免征契税。在实际操作中，出租人受让承租人资产时产生的契税和土地增值税较高，而承租人回购环节以非常低的名义价格留购，实际免征契税较少。相比银行房地产抵质押贷款业务，金融租赁公司房地产融资性售后回租业务税收成本非常高，严重制约了房地产融资性售后回租业务的发展。

（二）建议及理由(www.xing528.com)

建议房地产融资性售后回租业务资产购销环节不征收契税和土地增值税。理由如下：

根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础。房地产售后回租业务实质是一种融资行为，并不是真正意义上的房产买卖行为。因此不能按照一般意义上的房产买卖来缴纳契税和土地增值税。免除房地产融资性售后回租业务资产购销环节的契税和增值税，有利于盘活存量房地产项目，为相关产业发展筹集资金。