国家住房保障银行的运行机制

（一）明确鲜明的政策性定位

住房保障银行定位为政策性住房金融机构，以贯彻落实国家公共住房政策为主要目标，主要履行两个方面的职能：一是为“夹心层”住房消费提供低成本资金支持，弥补商业性住房金融的缺陷，使住房金融体系能够完整地覆盖各个社会阶层；二是为政府保障房建设提供低成本资金支持，为政府保障性安居工程和棚户区改造计划的顺利实施提供金融保障。

（二）建立稳定的资金来源

1.资本金来源。从国际经验来看，无论是日本住宅金融公库，还是巴西国家住房银行，都是由中央政府全额出资。因此，国家住房保障银行应由中央财政拨付资本金。可以借鉴当年国开行成立经验，先由财政部拨付部分资本金，剩下资本金在一定年限内通过税收返还的方式补足。待条件成熟时，引进中投、社保作为战略投资者，增加住房保障银行资本金。此外，还应建立明确的资本金补充机制，通过财政注资、税收返还、利润转增、发行次级债等方式不断补充住房保障银行资本金。

2.贷款资金来源。一是借鉴巴西国家住房银行经验，修改《住房公积金管理条例》，将住房公积金统一存入住房保障银行，作为其长期稳定资金来源。二是赋予其发行政策性金融债券的职能，扩大长期资金来源。三是条件成熟时，开展住房抵押贷款证券化业务，通过资产证券化解决资金来源问题。

（三）明确特定的业务范围

一是为公积金缴存职工和没有参加住房公积金制度的“夹心层”购买首套房及改善性住房提供贷款。从国际经验来看，为“夹心层”住房消费提供低息贷款是住房政策性金融机构的主要业务。作为政策性住房金融机构，住房保障银行应主要定位于住房保障，重点支持“夹心层”（包括没有参加住房公积金制度的“夹心层”）住房消费。当然，为了体现公平性和调动高收入职工参与公积金制度的积极性，住房保障银行也应为高收入职工的合理住房需求提供贷款支持。二是为政府保障房建设提供长期低息贷款。从国际经验来看，支持政府公共住房建设也是住房政策性金融机构的重要职能。保障房建设是我国住房保障制度的重要内容，是解决低收入家庭住房问题的主要手段，作为服务国家住房保障战略的政策性金融机构，住房保障银行理应为其提供资金支持。

（四）实施差异化信贷政策(www.xing528.com)

作为住房政策性金融机构，住房保障银行应兼顾政策性与效益性，实施向中低收入家庭倾斜的差异化信贷政策。一是设定个人住房按揭贷款额度上限。由于贷款资源是有限的，因此，为了提高政策性贷款的覆盖面，就必须限制高收入职工的贷款额度，避免其过度挤占资源。二是对“夹心层”购买小户型首套房，降低首付比例，提高贷款额度，延长还款期限。“夹心层”由于收入水平和还款能力相对较低，在贷款资源竞争中处于相对弱势，因此，需要降低其贷款门槛，从政策上给予特别的“关照”。三是为了体现“高收入者少补贴、低收入者多补贴”的公平性原则，应借鉴日本住宅金融公库经验，依据购房者的收入水平和购房面积，实施差异化的利率政策即收入水平越低，购房面积越小，贷款利率越低。

（五）构建完善的内部治理与外部监管体系

内部治理方面，可以借鉴德国复兴开发银行等国外政策性金融机构的经验，按照建立现代金融企业制度的要求，建立股东大会、董事会、监事会和管理层“三会一层”分工合作、有效制衡的现代公司治理结构。外部监管方面，从国际经验来看，住房金融的政策制定和监管，首先是服从于住房政策的需要，因此，住房保障银行在业务政策上要接受住房和城乡建设部的指导。但是，作为一家金融机构，住房保障银行又必须按照标准的银行规则运行，接受中国银监会的监管。

（六）构建完善的风险管理体系

一是建立严格的贷款风险防范机制。对个人按揭贷款，建立严格的贷前审查和贷后管理制度，严格防范信用风险；对保障房项目贷款，在落实资本金、还款来源和有效资产抵押等风险防范措施之外，还应赋予住房保障银行对项目的“一票否决权”，从源头上防范风险。二是建立个人住房按揭贷款风险转移机制。从国际经验来看，住房抵押贷款风险转移机制主要有两种运作模式：一种是以加拿大为代表的中低收入家庭住房抵押贷款政府担保制度，另一种是以美国为代表的抵押贷款证券化模式。从我国的实际情况来看，第一步应借鉴加拿大经验，引入“夹心层”住房按揭贷款政府担保制度；条件成熟时，再开展住房抵押贷款证券化业务。

（七）明确政府扶持政策

一是通过立法，明确由中央政府为住房保障银行发行的金融债券提供担保。从国际经验来看，政府信用支撑是住房政策性金融机构运行的基本制度基础。二是引入中低收入家庭住房抵押贷款政府担保制度，成立全国性的政府信用的担保机构，为住房保障银行向“夹心层”发放的抵押贷款提供担保。从加拿大等国的经验来看，政府性担保不仅可以分散抵押贷款金融机构风险，还可以成为政府调控抵押贷款市场和住房市场的重要政策工具。三是财政贴息。对“夹心层”住房抵押贷款、保障房贷款等政策性业务进行财政贴息，贴息资金来源包括：住房保障银行的税收、分红；中央和省级保障房专项资金等。四是差异化监管政策。作为住房政策性金融机构，住房保障银行在业务属性上与商业银行存在很大差别，因此，应围绕促进政府公共住房政策目标的实现、信贷资产安全、国有资产保值增值等方面，建立适用于住房保障银行的监管和考核评价体系，对其实施差异化监管。