1.日本住宅金融公库的运作模式
1950年，日本颁布《住宅金融公库法》，由财政部全额出资，成立专门的政策性住房金融机构——日本住宅金融公库。住宅金融公库不以盈利为目的，而是为政府的住房政策目标服务，资金主要投向三个方面：一是为中低收入家庭住房消费提供低息贷款；二是为公营公团开发中低收入住宅提供资金支持；三是为民间企业开发面向中低收入家庭的租赁型住房提供低成本融资。住宅金融公库不吸收存款，资金主要来源于财政投融资体制贷款（政府通过财政投融资计划将邮政储蓄、国民养老金、人寿保险等长期资金集中起来，再以较低的利率贷给住宅金融公库）、公库以公立法人名义发行的特殊债券以及政府给予的息差补贴。
图：日本住宅金融公库运作模式
为了节省运营成本，住宅金融公库只在全国七个地区设立了分部，公库只负责编制年度住房贷款计划，确定贷款投向、分配比例，确定借款标准，具体的贷款业务则委托给商业银行办理。住宅金融公库的贷款利率明显低于商业性金融机构，并且向中低收入家庭倾斜：购房面积越小，贷款额度越大，贷款利率越低。由于住宅金融公库的贷款利率经常低于资金成本，因此，财政每年都给予其息差补贴。不同于商业性金融机构，住宅金融公库由大藏省（财政部）和国土资源与交通省共同监管。
2.巴西国家住房银行的运作模式
巴西国家住房银行是巴西政府住房计划的融资主体和主管机构，也是独立的政策性住房金融机构。巴西国家住房银行的资金主要来源于政府的失业与保障公积金（巴西社会保障计划规定，雇主必须按雇员工资的8%将存入雇员的失业与保障公积金账户，巴西政府再将这笔资金转交给国家住房银行管理和经营，国家住房银行按3%加通胀的年利率支付存款利息），资金的80%用于发放长期住房贷款。
巴西国家住房银行只针对中低收入家庭发放住房贷款，贷款利率低于市场利率，利率优惠程度随收入高低而有所差别，收入越低，优惠程度越高。巴西国家住房银行不直接向居民家庭发放贷款，而是通过商业银行等中间机构发放。才外，巴西国家住房银行还对其他住房金融机构进行指导，规定他们的存款利率和贷款额度，并提供流动性担保，相当于整个住房金融体系的“中央银行”。
韩国政策性住房金融的核心是国民住宅基金制度。1981年，韩国出台《住宅建设促进法》，设立国民住宅基金，通过政府发行国民住宅债券、无房家庭住房要约储蓄、发行住宅彩票等方式筹集资金，资金主要运用于两个方面：一是为公共租赁住宅和小户型商品房建设提供长期低息贷款；二是为居民购房、租房等住房消费提供低息贷款。
图：韩国国民住宅基金运作模式
韩国国民住宅基金总体由国土海洋部负责管理，资金的具体运用则委托友利银行负责，友利银行在全国范围内进行再委托，最终由农协银行、新韩银行、韩亚银行和中小企业银行四家金融机构负责具体贷款业务的办理。受委托的金融机构要设立国民住宅基金的专门账户，每个月定期向国土海洋部报告基金运行及收入情况，并于每年2月份提交国民住宅基金的计算报告书。
（三）政府引导，建立抵押贷款二级市场（美国）
住房抵押贷款证券化是美国住房金融体系的核心，在抵押贷款二级市场的建立和发展过程中，政府发挥了重要的引导作用。在抵押贷款一级市场上，美国政府通过联邦住房管理局（FHA）和退伍军人管理局（VA）等政府发起机构，为中低收入家庭抵押贷款提供信用担保，在提供担保的过程中，就抵押贷款的品种、借款人月收入、借款人还款收入比等做出严格规定，既降低了抵押贷款风险，又促进了抵押贷款标准化，为抵押贷款证券化奠定了基础。在抵押贷款二级市场，美国政府一方面通过吉利美，为拥有FHA、VA担保的抵押贷款证券化提供担保；另一方面，为房利美、房地美等抵押贷款证券化机构提供“隐性担保”，通过向抵押贷款二级市场注入政府信用，引导私人资本充分进入，为抵押贷款二级市场发展提供稳定资金来源。
图：美国政策性住房金融运作模式
（四）建立中低收入家庭住房抵押贷款政府担保制度（加拿大）(www.xing528.com)
为了解决中低收入家庭住房问题，加拿大联邦政府成立了加拿大抵押住房公司（CMHC），专门为中低收入家庭低首付住房抵押贷款提供100%担保，以此鼓励金融机构发放低首付的住房抵押贷款。公司注册资本金2500万加元，全部来自联邦政府财政预算。
CMHC的运作模式如下：
CMHC根据金融机构的资产、负债、服务等情况，审查该机构是否具备条件，并与其签订合作协议，由合作金融机构负责对借款人的还款能力、资信状况、所购住房的价值等进行评估，CMHC为合作金融机构发放的住房抵押贷款提供100%的担保。
CMHC按照首付比例确定担保费率，首付比例越高，担保费率越低。其中，个人买房抵押贷款和出租住房建设抵押贷款由于风险不同，担保费率也不同，后者高于前者。担保费用由借款人承担，可以一次性支付，也可以分期支付。CMHC将所有保费集中起来，设立担保投资基金，由专门的部门进行管理，进行多元化投资，投资收益用于偿还可能发生的担保损失。
当借款人没有按期还款时，贷款机构负责催还。如果催还无效，借款人继续逾期不还，当逾期超过3个月时，贷款转入违约处理程序，贷款和所抵押的住房一并从贷款机构转到CMHC，由CMHC处置多抵押的住房，并由CMHC在3个月内向贷款机构偿还所有欠款。
作为配套政策，加拿大金融监管委员会规定，提供担保的抵押贷款的资本金准备率为0，而未担保的抵押贷款的资本金准备率是4%，进一步提高了金融机构发放由CMHC提供担保的抵押贷款的积极性。
（五）政府强制储蓄型住房金融制度（新加坡）
1955年，新加坡建立了中央公积金制度，政府强制规定雇主与雇员每月须按工资收入的一定比例缴纳公积金，公积金由政府运作，提供建房贷款或向个人发放购房贷款，是一项强制性的、长期的储蓄制度。与我国不同，新加坡公积金账户下设普通、医疗和特别三个子账户，每个子账户都限定了各自用途。普通账户用于住房、保险、获准的投资和教育支出；医疗账户用于住院费支出、部分批准的医疗项目支出；特别账户用于养老和紧急支出。普通账户为主要账户，资金占比平均达50%以上。公积金存款利率在一定程度上参考市场利率且一般不低于市场利率。普通账户和医疗账户的存款利率参照四家国内主要银行一年期存款利率的算数平均值确定。
图：新加坡政策性住房金融运作模式
中央公积金局将公积金归集后，在保证会员正常提取的基础上，其余资金大部分用于购买政府投资局发行的长期债券，政府投资局以发债筹集的资金设立国家发展基金，国家发展基金主要贷给建屋发展局（政府专门成立的公共住房机构）。建屋发展局资金主要投向两个方面：一是公共组屋建设；二是为中低收入家庭购买公共组屋提供低息抵押贷款。
（六）政府引导下的合同储蓄型住房金融制度（德国）
在德国的住房金融制度中，合同储蓄制度占有相当的份额，也是德国解决中低收入阶层住房问题的重要手段。据统计，德国近4000万套住房中，有约1700万套是通过住房储蓄体系的融资实现的，40%以上的住房融资来自于住房储蓄体系。
德国于1972年颁布了《住房储蓄银行法》，对住房储蓄银行的组织形式、监督管理、业务范围等进行了明确规定。德国的合同住房储蓄贷款主要有四大特点：固定利率、以存定贷、指数配贷和国家奖励支持。
住房储蓄贷款合同确定的存、贷零利率通常为3%和5.5%，存贷利差基本固定在2%—2.5%的区间。住房储蓄贷款的合同金额等于存款额与贷款额之和，当存款额达到合同金额的40%或50%时，客户才能获得贷款，所以，基本上贷款额等于存款额。住房储蓄银行在进行信贷资源配置时，是根据一个配贷指数来确定的，配贷指数是一个由客户存款时间、存款金额等多个变量决定的复杂函数，其核心思想是根据客户对整个住房储蓄贷款资金池的贡献度来进行贷款资金分配。
德国政府对住房储蓄贷款制度的扶持主要体现为两个方面：一是对住房储蓄银行的扶持。住房储蓄银行不需要缴纳存款准备金，只需上存同业系统3%的风险基金。二是对居民参与住房储蓄的奖励。按照德国政府现行规定，任何16周岁以上、年收入5万马克以下的单身家庭，每月1000马克以下部分的住宅储蓄，可获得政府每月最高100马克（10%）的储蓄奖励。居民通过住房储蓄进行的建房活动，政府还给予贷款总额14%的贷款补助。
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