短期国际资本对我国房地产市场的影响

从国际经验来看，货币升值对房地产市场会产生较大影响。例如1985年《广场协议》签订后，日元不断升值，大量“热钱”流入日本房地产市场。近几年来人民币小幅度持续升值，也增强了国际“热钱”对人民币升值的预期，致使越来越多的“热钱”流入境内房地产市场。就我国实际情况而言，最近几年，以人民币标价的土地和房屋资产价格不断上升，随着人民币升值预期不断增强，房地产市场成为国外投资者进入我国的首选之地。

近十年来，我国房地产价格总体上是上涨的，这期间几乎没有出现房价下滑的情况，而短期国际资本具有剧烈波动的特点，用国内房价波动来判断短期国际资本流动情况，或者用短期国际资本进出变动来判断国内房价走势，恐怕都难以发现端倪。因此，在目前情况下，短期国际资本对我国房地产市场的影响也只能作些定性分析。

毫无疑问，短期国际资本流入我国房地产市场也是为了利润。近五年来，即便在连续出台高强度宏观调控压力之下，我国房地产市场始终保持较快上涨态势（见图46），成为全球金融危机爆发后世界房地产市场普遍萎靡状况下的一道奇特景观。这使得国际“热钱”进入我国房地产市场后将获得远高于其他国家的收益率，特别是一些特大城市，如京、沪、深的年收益率可高达20%以上，有些城市还要高，远高于美国房地产投资平均年收益率的6%～7%。因此，受到国际“热钱”追捧。近两年，国内房地产市场异常火爆，许多拍出“地王”价的公司都有外资背景，我国房地产市场成为短期国际资本流向的重点领域。

图4-6 房地产价格与短期国际资本流动

资料来源：Wind资讯(www.xing528.com)

短期投机资本主要集中于高档公寓、别墅，因为这类住宅带来的利润较高；而需求量逐年增大的经济适用房和中低档公寓由于其价格较其他房地产价格偏低，开发商不愿进行投资，这又反过来导致中低档住宅平均售价增长率攀升，使得其售价让中低收入家庭仍然难以承受。这就形成了本末倒置，房地产的投资需求取代了使用需求，房屋本质发生了变化。这种结构性失衡对房地产行业健康发展造成一定负面影响。因此，短期国际资本进入房地产市场，首先会抬高房地产价格，助长经济泡沫，加剧房地产市场供给结构的不合理程度。而一旦境外资金撤走，将会给我国房地产市场造成巨大危害。

国际“热钱”流入抬高了境内房地产价格，助长了房地产市场泡沫。根据国家统计局公布的2013年1月—2月全国房地产市场运行数据，2月份“国房景气指数”为97.92，比2012年12月上升了2.33个百分点。数据还表明，2013年1月—2月，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，国内房地产投资持续上升。2013年3月，全国十大城市房地产价格指数报告显示，十大城市综合指数（新房）继续上涨，同比涨幅再次扩大。环比来看，十大城市平均环比涨幅为0.87%，十大城市同比平均上涨4.69%，涨幅较上月扩大了1.07个百分点。

国际“热钱”出逃将对我国房地产市场造成不稳定的影响。“热钱”涌入我国，目标是获取超额利润，一旦达到目的必然会迅速撤走，这给我国房地产市场带来了巨大风险。如果人民币升值达不到国际“热钱”的预期，再加上政策的持续调控及物价的稳定，将导致“热钱”迅速抽走。如果这部分房屋集中抛向市场，必然会对市场供求产生冲击，对我国经济稳定产生负面影响。另外，一旦认为房地产市场进入稳定阶段，大量游资可能会选择获利后撤出的策略，游资大规模退出同样会导致房地产价格大幅度下跌，在一定程度上对国内房地产造成打击，并且可能影响到整个中国经济的健康发展。