资产评估报告的基本要素

根据《资产评估执业准则——资产评估报告》，资产评估报告的内容包括：标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。

（一）标题及文号、目录、声明、摘要

1.标题及文号、目录

资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专业报告。只有符合该定义的评估报告，才能以“评估报告”标题出具。资产评估机构及其资产评估专业人员执行与估算相关的其他业务时，虽然可以参照评估报告准则出具相关报告，但此类报告并不是评估报告，不得以“评估报告”标题出具，以免给委托人和报告使用人造成误解。

目录应当包括每一部分的标题和相应页码。

2.评估报告声明

资产评估报告的声明通常包括以下内容：

（1）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

（2）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

（3）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

（4）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（5）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

（6）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。

（7）其他需要声明的内容。

需要注意的是，准则的要求仅是一般性声明内容，资产评估专业人员在执行具体评估业务时，还应根据评估项目的具体情况，调整或细化声明内容。

3.评估报告摘要

资产评估报告摘要通常提供资产评估业务的主要信息及评估结论。评估报告摘要披露的内容通常包括：（1）评估目的；（2）评估对象和评估范围；（3）价值类型及其定义；（4）评估基准日；（5）评估方法；（6）评估结论。资产评估专业人员还可以根据评估业务的性质、评估对象的复杂程度、委托人要求等，合理确定摘要中需要披露的其他信息。摘要应当与评估报告揭示的结果一致，不得有误导性内容。评估报告摘要与评估报告正文具有同等法律效力。

（二）评估报告正文

1.委托人及其他资产评估报告使用人

资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。在评估报告中应当阐明委托人和其他评估报告使用人的身份，包括名称或类型。该名称可以是可确指的法人、自然人，如某某公司、某某自然人；也可以是不确指的一类群体，如国有资产管理部门、证券市场投资人等。

在国外，为避免违背职业道德准则中的为客户保密的责任，当某些客户希望在评估报告中匿名时，评估师可以将有关客户身份的信息存档，在报告中予以保密。

2.评估目的

资产评估是为满足特定经济行为的需要而进行的，资产评估特定目的贯穿资产评估的全过程，影响着资产评估专业人员对评估对象的界定、价值类型的选择等，是资产评估专业人员进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。资产评估报告载明的评估目的应当唯一，其结论是服务于评估目的的。

目前国内资产评估业务涉及的评估目的主要包括：（1）转让定价评估目的；（2）抵、质押评估目的；（3）公司设立、改制、增资评估目的；（4）财务报告评估目的；（5）税收评估目的；（6）司法诉讼评估目的；（7）其他评估目的。

3.评估对象和评估范围

资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。对于企业价值评估，评估对象可以分为两类，即企业整体价值和股东权益价值（全部或部分），与此对应的评估范围是评估对象涉及的资产及负债。将股东全部权益价值或股东部分权益价值作为评估对象，股东全部权益或股东部分权益对应的法人资产和负债属于评估范围，本身并不是评估对象。对于单项资产评估，各具体准则中均对评估对象进行了规范。

4.价值类型

资产评估报告应当说明选择价值类型的理由，并明确其定义。一般情况下可供选择的价值类型包括市场价值、投资价值、在用价值、清算价值和残余价值等。对于价值类型的选择、定义，可以参考《资产评估价值类型指导意见》。

5.评估基准日

资产评估报告载明的评估基准日应当与资产评估委托合同约定的评估基准日保持一致，可以是过去、现在或者未来的时点。

6.评估依据

资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。

（1）法律和准则依据。

法律依据应包括资产评估的有关法律、法规等。如《公司法》《证券法》《拍卖法》《资产评估法》《资产评估行业财政监督管理办法》等。准则依据主要包括财政部发布的作为我国资产评估准则体系基础的《资产评估基本准则》，以及中国资产评估协会发布的《资产评估职业道德准则》《资产评估执业准则——资产评估报告》《资产评估执业准则——资产评估程序》《资产评估执业准则——资产评估委托合同》等一系列程序性准则和《资产评估执业准则——企业价值》《资产评估执业准则——无形资产》等一系列实体性准则、指南和指导意见。资产评估专业人员应当根据与评估项目相关的原则，在评估报告中说明执行资产评估业务所采用的具体法律和准则依据。

（2）权属依据。

资产法律权属状况本身是个法律问题，对资产的所有权及其他与所有权相关的财产权进行界定或发表意见需要履行必要的法律程序，应当由具有相应专业能力与专业资质的人士（如律师）或部门（如产权登记部门）来进行。由于资产的价值与其法律权属状况有着密切关系，资产评估准则要求资产评估专业人员在执业过程中应当关注评估对象法律权属，并对核查验证情况予以披露。因此，资产评估专业人员应当根据与评估项目相关的原则，在评估报告中说明执行资产评估业务所依托的评估对象的权属依据。

权属依据通常包括国有资产产权登记证书，投资人出资权益的证明文件，与不动产、知识产权资产、资源性资产、运输设备等动产相关的权属证书或其他证明文件，债权持有证明文件，从事特定业务所需的经营许可证书等。一些权属证明文件如房屋产权证明上注明的房产面积、结构等仍是资产评估专业人员重要的取价依据，这时产权证明材料可以作为取价依据对待。

（3）取价依据。

取价依据应包括资产评估中直接或间接使用的、企业提供的财务会计经营方面的资料，国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的有关询价资料和参数资料等。企业提供的取价依据相关资料一般包括企业本身的财务会计和经营、资产购建、使用及管理等资料；国家有关部门发布的取价依据相关资料，一般包括统计资料、技术标准和政策文件等资料；评估机构收集的取价资料，应当是除国家有关部门发布和企业提供的资料外，评估机构自行收集并依据的市场交易、专业资讯、研究分析等资料。

由于统计口径不同等原因，不同部门发布同一指标的统计资料其结果可能存在差异，国家有关部门发布的政策文件，也可能存在多次调整标准的情况，因此评估取价依据应当列示相关资料的名称、提供或发布的单位及时间等信息。

评估依据的披露应掌握以下原则：

（1）评估依据的表述方式应当明确、具体，具有可验证性。任何评估报告阅读者可以根据报告中披露的评估依据的名称、发布时间或文号找到相应的评估依据。

（2）评估依据具有代表性，且在评估基准日是有效的。作为评估依据应满足相关、合理、可靠和有效的要求。相关是指所收集的价格信息与需作出判断的资产具有较强的关联性；合理是指所收集的价格信息能反映资产载体结构和市场结构特征，不能简单地用行业或社会平均的价格信息推理具有明显特殊性质的资产价值；可靠是指经过对信息来源和收集过程的质量控制，所收集的资料具有较高的置信度；有效是指所收集的资料能够有效地反映评估基准日资产在模拟条件下可能的价格水平。

7.评估方法

根据《资产评估基本准则》，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，合理选择评估方法。选择评估方法的过程中应注意以下因素：

（1）评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象的具体状况，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。

（2）评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约。每种评估方法的运用所涉及的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难，当然也就会限制该评估方法的选择和运用。在这种情况下，资产评估专业人员应考虑依据替代原理，选择信息资料充分的评估方法进行评估。

（3）资产评估专业人员在选择和运用某一方法进行评估时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。

（4）在一些情况下，可以采取排除、否定其他评估方法的做法，作为决定采取某一种评估方法的理由。资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。首先需简单说明总体思路和主要评估方法及适用原因；其次要按照评估对象和所涉及的资产（负债）类型逐项说明所选用的具体评估方法。采用成本法的，应介绍估算公式，并对所涉及资产的重置价值及成新率的确定方法作出说明；采用市场法的，应介绍参照物（交易案例）的选择原则、比较分析与调整因素等；采用收益法的，应介绍采用收益法的技术思路，主要测算方法、模型或计算公式，明确预测收益的类型，以及预测方法与过程、折现率的选择和确定等情况；采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的价值结论进行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果。

8.评估程序实施过程和情况(www.xing528.com)

资产评估报告应当说明资产评估程序实施过程中现场调查、收集整理评估资料、评定估算等主要内容，一般包括：

（1）接受项目委托，确定评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日，拟订评估计划等过程；

（2）指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料等过程；

（3）选择评估方法、收集市场信息和估算等过程；

（4）评估结论汇总、评估结论分析、撰写报告和内部审核等过程。

资产评估专业人员应当在遵守相关法律、法规和资产评估准则的基础上，根据委托人的要求，遵循各专业准则的具体规定，结合报告的繁简程度恰当考虑对评估程序实施过程和情况的披露的详细程度。对于报告使用人而言，真正需要了解的信息是评定估算的过程，尤其是最为关键的评估方法运用实施的过程。通常情况下，资产评估专业人员在评估报告中披露评估方法运用实施过程时应当重点关注以下内容：

（1）评估方法的运用和逻辑推理计算过程。资产评估专业人员将采用的各种信息、数据，经演算而推导出评估结果，这种思路与演算的过程应符合公认的评估方法和计算模式，以使评估结果具有合理性和科学性。

（2）评估方法运用中折现率、资本化率、价值比率、重置全价、成新率等重要参数的获取来源和形成过程。资产评估专业人员应当就对评估结果有着重要影响的数据和计算方法作出说明。

（3）对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论的过程。由于每一项资产评估可能采用两种以上的评估方法，使用不同评估方法可能会得出不同的评估价值，资产评估专业人员应就不同的评估结果所具有的含义、调整的理由和方法以及最终评估值的合理性进行说明。需要注意的是，评估报告中的评估过程内容，主要说明评估程序实施过程和评估的总体情况，而不是详细说明如何评估的。

9.评估假设

评估假设本质是评估条件的某种抽象。在具体的评估项目中应当科学合理地设定和使用评估假设，需要与资产评估目的及其对评估市场条件的宏观限定情况、评估对象自身的功能和在评估时点的使用方式与状态、产权变动后评估对象的可能用途及利用方式和利用效果等相联系和匹配。资产评估专业人员应当合理使用评估假设，并在资产评估报告中披露所使用的资产评估假设，以使评估结论建立在合理的基础上，并使评估报告使用人能够正确理解评估结论。

10.评估结论

《资产评估执业准则——资产评估报告》规定，资产评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论，并明确评估结论的使用有效期。评估结论通常是确定的数值。经与委托人沟通，评估结论可以是区间值或者其他形式的专业意见。其中，引入区间值或者其他形式的表达形式是考虑到评估行业不断发展的业务多元化需求。

11.特别事项说明

特别事项是指在已确定评估结果的前提下，资产评估专业人员在评估过程中已发现可能影响评估结果，但非执业水平和能力所能评定估算的有关事项。资产评估报告中应当对特别事项进行说明，并重点提示评估报告使用人对其予以关注。资产评估报告的特别事项说明包括：

（1）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形。即评估中所发现评估对象产权存在的问题，例如，房产证上所列示资产与实际所勘查的资产不一致，土地或房屋没有权属证明或者权属证明尚在办理等问题。资产评估专业人员在评估过程中发现评估对象存在产权瑕疵的问题，应当在特别事项说明中列示，让评估报告使用人能够更好地了解评估报告的信息。

（2）未决事项、法律纠纷等不确定因素。包括所有对评估结果产生重大影响的未决事项、法律纠纷、影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项。评估报告应当首先说明不确定性因素本身的情况，其次说明本次评估处理的方法及处理结果，再次说明此种处理可能产生的后果，最后提出此种处理的责任。所有披露内容，不应与事实相矛盾。

（3）重要的利用专家工作及相关报告情况。资产评估专业人员在执行评估业务的过程中，由于特殊知识和经验限制等原因，需要利用专家工作协助或者相关报告完成评估业务，这是评估专业属性的体现，也是国际上评估实践形成的共识。资产评估报告中应当披露重要的利用专家工作及相关报告的情况。

（4）重大期后事项。根据监管部门或委托人要求，资产评估专业人员可以对评估基准日期后重大事项作出披露。具体包括：说明评估基准日之后出具评估报告前发生的重大事项；特别提示评估基准日的期后事项对评估结论的影响；说明发生评估基准日期后事项时，不能直接使用评估结论的事项。

12.资产评估报告使用限制说明

资产评估报告的使用限制说明应当载明：

（1）使用范围。

（2）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

（3）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

（4）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

资产评估报告由评估机构出具后，委托人、评估报告使用人可以根据所载明的评估目的和评估结论进行恰当、合理使用，例如作为资产转让的作价基础，作为企业进行会计记录或调整账项的依据等。如果委托人或者评估报告使用人违反法律规定使用评估报告，或者不按照评估报告载明的使用范围使用评估报告，例如不按评估目的和用途使用或者超过有效期使用评估报告等，所产生的不利后果评估机构和评估专业人员不承担责任。

13.资产评估报告日

资产评估专业人员应当在评估报告中说明出具评估报告的日期。资产评估报告载明的资产评估报告日通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签署日。

14.资产评估专业人员签名和资产评估机构印章

评估报告编制完成后，经资产评估机构对资产评估专业人员编制的评估报告复核认可，至少由两名承办该业务的资产评估专业人员签名，最后加盖资产评估机构的印章。对于法定评估业务的资产评估报告，资产评估报告正文应当由至少两名承办该评估业务的资产评估师签名，并加盖资产评估机构印章。声明、摘要和评估明细表上通常不需要另行签名盖章。

（三）评估报告附件

1.评估对象所涉及的主要权属证明资料

评估对象所涉及的主要权属证明资料包括：房地产权证、无形资产权利（权属）证明、交通运输设备的行驶证及相关权属证明、重大机器设备的购置发票等。另外，资产评估专业人员应当收集委托人和被评估单位的营业执照并装订在评估报告的附件中。涉及国有企业等特定评估项目，应当参考相关准则要求披露主要权属证明资料。

2.委托人和其他相关当事人的承诺函

在资产评估中，委托人和其他相关当事人的承诺是评估报告附件中不可缺少的一部分。资产评估专业人员在撰写评估报告时应当收集到针对本次评估项目的委托人和其他相关当事人的承诺函。

通常情况下，委托人和被评估单位应当承诺如下内容：

（1）资产评估所对应的经济行为符合国家规定；

（2）我方所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项如实地充分揭示；

（3）我方所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理；

（4）纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；

（5）纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；

（6）纳入资产评估范围的资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响评估行为及结果的事项，对其披露及时、完整；

（7）不干预评估机构和评估专业人员独立、客观、公正地执业；

（8）我方所提供的资产评估情况公示资料真实、完整。

3.资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件

评估报告应当将评估机构的备案公告、证券期货业务资格证书复印件，资产评估师的职业资格证书登记卡复印件作为评估报告附件进行装订。

4.资产评估汇总表或明细表

为了让委托人和其他评估报告使用人能够更好了解委托评估资产的构成及具体情况，资产评估专业人员应当以报告附件的形式提供资产评估汇总表或明细表。