残余估价法的本质是收益法，它是收益法的派生方法。其思路是，将建筑物和其基地合并计算收益，再用除收益法以外的方法求取土地的价格，从建筑物及其基地产生的纯收益中扣除属于土地使用权的收益，即可得到建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，即可得到建筑物的评估值。
残余法的评估步骤为：
（1）求取房地合一的年纯收益。用房地产的年正常收益额减去各项必需的成本、费用、税金的方法求取房地合一的年纯收益。
（2）计算属于土地的纯收益。用除收益法以外的方法求取土地的价格，再用土地的价格乘以土地的还原利率即得到属于土地的纯收益。
（3）房地合一的年纯收益减去属于土地的纯收益即求得属于建筑物的纯收益。
（4）用以下公式求取建筑物的价值：
式中：r——建筑物的还原利率；
d——筑物的折旧率，d＝1／n；
n——建筑物的剩余寿命。
残余法应用的前提条件仍然是评估对象能够获得正常收益；并且建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳用途没有较大差异，即不存在由于以上原因而产生的功能性贬值，因为由此产生的功能性贬值首先是要扣除建筑物的价值的。
［例4-14］ 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地600平方米，建筑面积400平方米，月租金20000元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为15000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为每平方米1000元。试用建筑物残余估价法估测建筑物的价值。(www.xing528.com)
解：（1）计算房地合一状态下的总收入：
（2）总费用＝15000（元）
（3）计算总收益：
（4）计算土地收益：
（5）计算建筑物收益：
（6）建筑物折旧率：
（7）建筑物价值：
建筑物每平方米价值为：
1482345.9÷400＝3705.86（元）
残余估价法是收益法的派生方法，与收益法相比，只有一个地方比较特殊，即建筑物的折现率或本金化率不是还原利率，而是还原利率加上建筑物的折旧率。
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