（一）收益法的运用范围
收益法的运用范围主要是有收益的房地产，包括租赁房地产与企业用房地产。
1.租赁房地产
将在正常条件下房地产获得的租金收入减去各项必需的成本、费用、税收后，即为属于房地产的纯收益，将此纯收益运用一定还原利率进行还原，即为该租赁房地产的价值。
2.企业经营用的房地产
在其每年的总收入中扣除相应的成本、费用、税收等项目后，就可以得到每年属于房地产的纯收益，将此纯收益运用一定还原利率进行还原，即为该企业用房地产的价值。
（二）收益法的前提条件
1.待评估房地产的未来客观纯收益可以用货币计量
待评估房地产必须有收益，而且要区分实际收益和客观收益。实际收益是指现实状态下实际获得的收益，一定是已经发生的收益额，一般并不能作为收益法评估的依据。这是因为，实际收益一定是已经发生的，发生在过去，并且具有一定的偶然性、个别性和特殊性。比如，由于经营管理不善，或意外自然灾害，一宗极具收益潜力的房地产在某一年的收益可能很低，甚至是负的（亏损）。作为评估依据的收益应是预测将来正常的收益额（预期收益）。客观收益是排除了实际收益中特殊的、偶然的和个别的部分后所得到的一般正常的收益，这才能够作为评估的依据。
2.折现率或本金化率可以确定
折现率或本金化率的确定方法见土地使用权评估的收益法。如果已知土地使用权的折现率或本金化率和纯建筑物的折现率或本金化率，则可以用以下公式将其加权平均求解：
式中：r——房地合一的房地产的还原利率；
r1——土地的还原利率；
r2——建筑物的还原利率；
B——建筑物的价值；(www.xing528.com)
L——土地的价值。
3.未来收益期限可以确定
凡有《国有土地使用权证》的土地，依该证记载年限确定；如无该证，每年缴纳土地使用费的，依预计年限确定；如无该证，亦不每年缴纳土地使用费的，则产权不完整，不得评估。
（三）收益法应用举例
［例4-13］ 某写字楼可出租面积20000平方米，购买后可立即出租。已知第一至第五年的月租金水平为80元／平方米，出租率为70%，第六至第十年的月租金水平为100元／平方米，出租率为75%，第十一年年初停止出租，装修后将物业转让出售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，第十一年的装修费用为800万元，净出售收入为2400万元。该房地产适用的折现率为10%。用收益法评估该房地产的价值。
解：（1）第一至第五年年租金收入＝80×20000×70%×12＝1344（万元）
（2）第一至第五年年经营成本＝1344×35%＝470.4（万元）
（3）第一至第五年年纯收益＝1344-470.4＝873.6（万元）
（4）第六至第十年年租金收入＝100×20000×75%×12＝1800（万元）
（5）第六至第十年年经营成本＝1800×35%＝630（万元）
（6）第六至第十年年纯收益＝1800-630＝1170（万元）
（7）第十一年年纯收益＝2400-800＝1600（万元）
所以，该房地产评估值为6682万元。
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