建筑评估真实专业判断依据介绍

建筑物评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于建筑物本身的特殊性，决定了在建筑物评估中还应遵循一定的专业性原则。建筑物评估的专业性原则主要有：

（一）房地合一原则

尽管房产和地产是可以加以区别的评估对象，而且土地可以独立于房产而存在，但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，要求我们在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。

房产与地产相互依存和价格形成中的内在联系主要表现在：首先，房屋建筑物不能脱离土地而独立存在，没有什么空中楼阁，而房屋建筑物又是土地的最终产品或主导产品。其次，土地的使用价值需要通过房屋建筑物来反映。土地的价格除了取决于其自身的性能、地理位置等因素外，主要取决于土地用途的选择，而土地用途选择是否恰当就完全反映在房屋建筑物这一实体上，即土地上建筑什么样的房屋建筑物。如果在一地块上建造了不恰当的房屋建筑物，那么这一地块的价格就会受损，就会贬值。例如，在一个城市闹市中心的地块上建造住宅楼，那么该房产就卖不出好价钱，土地也会贬值。再次，房屋建筑物的价格除了受建筑时所付出的劳动或费用制约外，还取决于它所处的地理位置及其与所在地域是否协调。土地的选择和房屋建筑物的选择是否协调直接影响房和地的整体价值。

正是由于房屋建筑物与土地存在这样一种房依地建、房荫地价的关系，房产价格的评估一般要考虑土地的价格，即房地合一。而单独评估土地的价格，也要考虑土地上开发何种房产，才能据以确定土地的价格。

（二）区域及地段原则

区域及地段原则是指房地产价格的评估必须体现房地产所处经济地理位置的差别，应考虑区域及地段对房地产价格的影响，应按不同区域和地段来评估房地产价格。(www.xing528.com)

由于房地产具有不可移动性，其所处位置是固定的，房地产随经济地理位置差异，其价格呈现显著的差别。在城市中，交通状况、基础设施、产业分布、自然景观、人文景观、社区服务、文化娱乐设施等各种因素都有很强的区域性、地段性和级差性，这些因素分别对房地产的环境质量产生影响，共同作用形成了房地产的社会经济地位，从而决定着房地产的价格。此外，一个城市经济发展的繁荣程度，也会对房地产的价格产生影响，经济发展程度高，且处于繁荣时期，房地产的利用程度、收益也会提高，同时有支付能力的投资者对房地产的需求也会扩大，这两方面都将促使城市地价的上升。

房地产随经济地理位置差异和繁荣与发展程度的不同，出现级差收入，在同一城市是以地段级差形式来反映的，也可以是区域级差形式，因为同一城市可以划分为不同的区域。在不同城市之间一般以区域级差形式反映。

按照区域及地段原则来评估房地产价格，在总体上应做到沿海地区高于内地，大中城市高于中小城镇，城市中心、繁华地段高于其他地段和郊区。按区域及地段原则评估房地产价格的重点是同一城市房地产价格应形成合理级差，房地产价格应反映其所处的地段的级差程度。

（三）最佳使用原则

由于土地具有不可移动和再生的特性，房地产相对于人类社会的需求来说具有稀缺性。在房地产开发、经营市场化的条件下，房地产总是按其最优利用的状况来形成价格的。房产开发商和经营商，在土地的开发利用中，总是在国家政策、法规和城市规划许可的范围内，尽可能地最佳使用土地，以求得开发利润的最大化。这一规律反映在评估中，就是要按照最高、最佳、最优使用的途径来测定估算房地产的价格，即所谓最佳使用原则。按照这一原则，房地产价格并非必然受房地产现行用途的约束，只要改变用途具有现实可能性，并且更有效，那么就应按房地产可能的最佳使用途径来评估其价格。当然，房地产的最优、最佳使用途径的选择要受到国家政策、法规以及政府城市规划等的制约，因此说房地产的最佳使用途径只能是具有现实可能性和可操作性的最佳使用途径。