建筑物评估的关键影响因素

建筑物评估不仅要着眼于其自身的投入和使用状况，而且要考虑经济发展、国家政策等多重影响因素。从评估的角度看，应重点考虑以下诸方面因素：

（一）物理因素

物理因素是建筑物价格的决定因素。建筑物的造型风格、结构类型、功能效用、设施完备情况、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定造价。这是建筑物评估应考虑的基本因素。

（二）环境优劣的影响

外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。交通通信状况，环境优美程度，基础设施如水、电、气等完善程度，商业网点分布等都对建筑物价格产生重要影响。

（三）经济地理因素

在我国，各地区经济发展极不平衡。一般来说，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开放城市高于内地城市。即使在同一城市，由于地段不同，房价差别也很大。

（四）新旧程度

土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。因此，建筑物的新旧程度会影响其价值。

（五）用途(www.xing528.com)

某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综合性的。在评估综合性建筑物时，要注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。

（六）产权

建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及是否受到限制，如是否做抵押、担保、出租等，都直接影响建筑物的价值。

（七）政策因素

国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格受政府法令和政策的影响主要表现在：（1）政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，包括规定土地使用用途、建筑物容积率、覆盖率等。（2）政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。

（八）供需状况

地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时，价值会提高。

（九）其他因素

其他因素如住房制度改革（货币化分房的力度如何）、公积金贷款额度、商业贷款额度及利率、期限、最高比例等，也是在房地产评估时要考虑的因素。