建筑物评估的特点和方法

（一）建筑物价值内涵的复杂性

建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。在企业核算和房地产业务中，往往把征用土地费或开发费用核算在建筑物价格中，因此，建筑物价格中通常隐含地价。但是，从资产评估的角度来看，由于建筑物和土地的价格运动具有较大的差异，土地价格会随社会经济发展及开发利用状况而增值，而建筑物价格则会因使用而贬值。因此，为了准确客观地评估地产价值和建筑物价值，有必要把建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估。

根据建筑物的种类，建筑物价格可分为住宅、工业用房、商业用房、行政事业用房、办公用房等各类建筑物的价格。由于建筑物的使用性质不同，其价格表现形式也不同。如工业用房，在企业评估中，它是单项生产要素，不具有整体生产和盈利能力，通常用成本法进行评估；商业用房则更多地体现在经营收益上，其收益现值是由经营收益大小来决定的。

另外，由于我国土地实行的是所有权归国家和集体所有，而企业或个人只有使用权，且获得土地使用权的方式又划分为国家无偿划拨和企业通过交付出让金而享有规定使用用途前提下一定期限的处置权这两种方式，因此，决定了房产的交易类型和交易价格。在资产评估中，我们通常会遇到三种类型的价格评估，即房屋所有权价格评估、房屋使用权价格评估和房屋租用权价格评估。

房屋所有权价格评估是指房地结合评估，其评估价格中既包含建筑物价值，也包含土地价值。此时，土地应是办理出让手续而获得合法使用权的土地，购买者有权处置其产权。

房屋使用权价格评估是指在一定使用期限内对房产使用权进行评估。一般来说，购买者不得在使用权期限内任意转卖所购置的房地产使用权，并要在房产使用权期满或房产消失后将房地产交还出售方。(www.xing528.com)

房屋租用权价格是租金，与所有权、使用权价格的多轨制相联系。

（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约

按照《中华人民共和国房地产管理法》的规定，土地使用权出让最高年限，根据出让土地的用途不同而不同，具体分为5种情况：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这样，在评估已出让土地上的建筑物时，就要相应考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经济寿命年限间的吻合关系。正常条件下，即使土地剩余出让年限小于建筑物经济寿命年限，在用成本法进行评估时，建筑物的成新率确定可以不以土地剩余出让年限作为唯一的约束条件进行计算。因为在房地分离评估中出让年限的约束已经在土地使用权评估中予以充分考虑。而对于划拨用土地上的建筑物评估则不受土地使用权年限的限制。因为土地使用权划拨具有无偿性、无期限性和不可转让等特点。

（三）建筑物功能、用途及评估方法

在通常情况下，建筑物评估方法的确定不仅取决于其特定的评估目的，而且，常常与建筑物自身的功能和用途有关。如作为生产用建筑物，在进行企业整体评估时，可按单项生产要素用成本法进行评估；商业用房或商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物市场交易状况采用收益法或市场法进行评估。