剩余法：测算被估地产价值的方法及计算公式

（一）基本思路及适用范围

剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价值的方法。在评估待开发土地价值时，剩余法运用得较为广泛。

运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后房地产正常交易的价格，然后扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价格余额来确定被估土地价值。具体来说，作为一个房地产开发商，他购买这块土地进行开发的目的是将其出售赚取利润。开发商买地，进行土地投入，必须有收益，而且这个收益越高越好。因此，开发商就会根据规划部门对该地块的限制条件，如用途、容积率、绿地覆盖度、最高层数、朝向等，以及有关法律法规的限制，来确定该块土地的最佳使用状况；然后根据目前的房地产市场状况，预测建筑完成后房地产售价，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常利润。通过上述过程开发商就知道了他可能为取得这块土地所支付的最高价格是多少。也就是说，这个最高价等于开发完成后的房地产价值扣除开发成本和相应利息、利润等之后的余额。

剩余法主要适用于下列地产的估价：

（1）待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。

（2）将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。

（3）待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。

（二）计算公式

剩余法的计算公式表现形式较多，但根据剩余法的基本思路，其基本公式是：

（1）楼价即土地开发建设后房地产的转让价格。

（2）建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本，其数额可根据评估时同类建筑物工程预算及相关数据求得。

（3）专业费是指测量、设计等专业技术费用，通常按建筑费的一定比例计算，即：

α为专业费与建筑费的比例，一般在6%～10%之间。

（4）利息是指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括地价、建筑费和专业费，利息需要区分资金是一次投入、分段均匀投入或全程均匀投入等投入方式，分别对应不同的利息计算方法。假设利息率为r，则：

（5）利润是指全部预付资本的机会成本。假设正常利润率为r′，则：

此处利润率的单位不是每年，而是整个项目，故不再需要乘以开发年限。

（6）税费包括两部分内容：其一是土地开发产品的租售费用；其二是税金。租售费用通常是根据经验预测；税金可按税法来测算。

如果在计算楼价和建筑费时都采用了现值，则不必再计算利息，也可用下列公式计算地价：

（三）操作步骤

根据剩余法估价的基本思路，剩余法估价的程序为：调查地产基本情况，确定被估地产的最佳开发利用方式，预测房地产售价，估算项成本费用，确定开发商合理利润，估算被估地产价格。

1.调查地产的基本情况

（1）调查土地的限制条件，如土地政策的限制，城市规划、土地利用规划的制约等。

（2）调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，以及周围土地条件和利用现状。

（3）调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设施状况等。

（4）调查地产利用要求，掌握城市规划对此宗地的规划用途、容积率、覆盖率、建筑物高度限制等。

（5）调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，是否已设定抵押权等。这些权利状况对确定开发完成后的房地产价值及租金水平有着非常密切的关系。

2.确定被估地产的最佳开发利用方式

根据调查的土地状况和房地产市场条件，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，并且需要进行合理的预测。最佳的开发利用方式决定开发完成后销售时能获得最高的收益。

3.预测房地产售价

根据所开发房地产的类型，对开发完成后的房地产总价，可通过两个途径获得：

（1）对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

（2）对于出租的房地产，如写字楼和商业楼宇等，其开发完成后房地产总价的确定，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。具体确定时需要估计以下几个要点：①单位建筑面积月租金或年租金；②房地产出租费用水平；③房地产还原利率；④可出租的净面积。其中，租金水平可依据类似房地产而确定。

4.估算各项成本费用(www.xing528.com)

（1）估算开发建筑成本费用。开发建筑成本费用（包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等）可采用比较法来测算，即通过当地同类建筑物当前平均的或一般建造费用来测算，也可通过建筑工程概预算的方法来估算。

（2）估算专业费用。专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等，一般采用建造费用的一定比率估算。

（3）确定开发建设工期，估算预付资本利息。开发建设工期是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时期。根据等量资本要获取等量利润的原理，利息应为开发全部预付资本的融资成本，不仅包括建造工程费用的利息，还应包括土地资本的利息。房地产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等，即使这些费用是自有资金，也要计算利息。这些费用在房地产开发建设过程中投入的时间是不同的，在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。例如：预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算，开发费、专业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。若有分年度投入数据，则可进一步细化，如建造期两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等。开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。

（4）估算税费。税费主要指建成后房地产销售的增值税、城市维护建设税、教育费附加等，应根据当前政府的税收政策估算，一般以建成后房地产总价的一定比例计算。

（5）估算开发完成后的房地产租售费用。租售费用主要指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算。

5.确定开发商的合理利润

开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例计算。投资回报利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润的计算基数一般为房地产售价。

6.估算被评估地产价格

（四）剩余法应用举例

［例4-11］　2016年8月，待评估地块为一待开发建设的“七通一平”空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限50年。根据规划的要求和市场调查，该地块最佳开发设计方案为设计建筑面积为14000平方米，14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～14层共12000平方米用于住宅。预计建设期2年（到2018年8月），第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。估计开发费用为总建筑费10000万元，专业费为总建筑费的6%，利息率10%，利润率20%（整个项目），租售费用及税金综合为售楼价的10%。假定楼建成后即可全部出售，预计当时售价商业楼为60000元／平方米，住宅楼30000元／平方米，折现率10%。求取该地块公平市场价格。

解：估价过程如下：

（1）以评估基准日2018年8月为时间点计算。即

1.2地价＝24013.0896

地价＝24013.0896÷1.2＝20010.908（万元）

单位地价＝20010.908÷2000＝100054.54（元／平方米）

楼面地价＝20010.908÷14000＝14293.51（元／平方米）

在此处没有计算并扣除投资利息，这是因为我们使用的售楼价格、建筑费、专业费以及以其为基础求解的税费、利润都是基准日的价格，在开发期初，并不含利息，因为利息是货币的时间价值，是随时间推移而产生的，而此时，时间在开发建设期初，并未推移，因此，没有利息产生，故不需扣除利息。

如果在计算楼价和建筑费时都采用了现值，不必计算利息，也可用下列公式计算地价：

单位地价＝20010.908÷2000＝100054.54元／平方米

楼面地价＝20010.908÷14000＝14293.51元／平方米

（2）以2018年8月，该楼竣工售完之日为时点计算地价。

楼价＝60000×2000+30000×12000＝48000（万元）

建筑费＝10000（万元）

专业费＝10000×6%＝600（万元）

地价利息＝地价×（1.12-1）＝0.21地价

税费＝48000×10%＝4800（万元）

即

1.452地价＝29058.7006

地价＝29058.7006÷1.452＝20012.8792（万元）

单位地价＝20012.8792÷2000＝100064.40（元／平方米）

楼面地价＝20012.8792÷14000＝14294.91（元／平方米）