收益法评估不动产价格的方法与技巧

（一）基本思路及适用范围

收益法在国外被广泛地运用于收益性不动产价格的评估，在我国也是最常用的评估方法之一。以收益法评估取得的不动产价格通常称为收益价格。

收益法的理论前提是：收益性不动产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。不动产所有者可以凭借对不动产拥有的产权合法地取得这些收益。对于收益性不动产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性不动产所能够带来的直接的或潜在的收益。

土地使用权在交易时，随着不动产所有者权利的让渡，不动产的收益转归不动产购买者。不动产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，不动产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿不动产所有者失去的收益。这一货币额每年给不动产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从不动产获得的纯收益。

收益法适用于有收益的土地使用权价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓用地等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性用地价格评估大多不适用。

（二）计算公式

运用收益法，只要待评估对象具有连续的、可预测的纯收益，可以单独评估土地使用权价格，也可以在进行房地产评估时评估土地使用权价格。

假设土地使用权收益期限无限和每年收益额固定且本金化率一定的情况下，用公式表示为：

如果土地使用权收益期限有限和每年收益额固定的情况下，用公式表示为：

如果土地使用权收益期限有限和每年收益额不固定的情况下，用公式表示为：

（三）纯收益

1.纯收益的含义

纯收益是指归属于地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意地产的实际纯收益和客观纯收益的区别。实际纯收益是在现状下被估地产实际取得的纯收益，实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。例如：当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；当前地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税费，纯收益为负值。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市场条件下的地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。客观纯收益就是排除了实际收益中特殊的、偶然的和个别的因素后取得的一般正常的收益。只有客观纯收益才能作为评估的依据。纯收益由总收益扣除总费用求得。

2.客观总收益

总收益是指以收益为目的的地产在一年内所能得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。

在计算以客观收益为基础的总收益时，地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。

由于现实经济过程的复杂性，呈现在评估人员面前的收益状况也非常复杂，因而收益的确定较难。如某种经营能带来的收益虽较丰厚，但在未来存在激烈竞争或存在潜在的风险，使现实收益具有下降趋势，则不能用现实收益估价，而必须对其加以修正。为此，在确定收益值时，一是需以类似地产的收益作比较；二是需对市场走势作准确的预测，同时考虑收益的风险性和可实现性。

3.客观总费用

总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。

总费用所包含的项目，随被估地产的状态不同而有所区别。费用支出，有些是正常支出，有些是非正常支出。作为从总收益中扣除的总费用，要作认真分析，剔除不正常的费用支出。

（四）资本化率

资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键的因素。这是因为，评估价格对资本化率最为敏感。资本化率的每个微小变动，都会使评估价格发生显著改变。这样就要求评估人员确定的资本化率的精度要远远高于纯收益的精度。由于确定资本化率是一项复杂的、精度要求高的工作，所以运用收益法的评估人员必须具有较高的评估水平和丰富的经验。

1.资本化率的实质

收益性地产的购买实际上是一种投资行为。投资的目的是为了赚取利润。在收益性地产交易中，投资者购买地产支付的价格就是他的投资，地产带来的纯收益就是利润。因此，资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。投资风险越大，利润率越高；投资风险越小，利润率越低。收益性地产的交易之所以能够达成，是因为投资于地产的利润率与投资于其他具有同等风险的项目的利润率相当。一般来说，银行存款的风险很小，因而存款利息率较低。对投资行为来说，几乎所有的投资都存在着不同程度的风险。一般来说，资本化率几乎都要比银行存款利率高。资本化率越高，意味着投资风险越大，在纯收益不变的情况下，地产价格越低。处于不同用途、不同区位、不同交易时间的地产，投资风险也各不相同，因此，资本化率也各不相同。

2.求取资本化率的方法

（1）比率法

比率法是通过评估人员搜集市场上近期交易的与被估地产相同或相近似的地产的纯收益与价格的比率作为被估地产资本化率的一种方法。这种方法运用的是基于地产商品的替代性。选取的交易案例均来自市场，能直接地反映市场供求状况，因此，计算出来的资本化率基本上能够反映投资该地产的利润率。此时求得的各资本化率是用实际收益与地产价格之比求出来的，可以通过选取多个案例的资本化率取平均值的办法来消除各种偶然因素的干扰。具体可以根据实际情况，采取简单算术平均值或加权算术平均值。这种方法要求市场发育比较充分、交易案例比较多。评估人员必须拥有充裕的资料，并尽可能以与被估地产情况接近的资料作为参照。

［例4-5］　在房地产市场中收集到5个与待估房地产类似的交易实例，见表4-6。

表4-6　纯收益与售价交易实例

对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：

（2）风险调整法

风险调整法是通过无风险的资本投资的收益率加上风险调整值作为被估地产资本化率的一种方法。首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率，通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据影响被估地产的社会经济环境，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加求得益本化率。

风险调整值是根据被评估土地的特定风险大小确定的风险收益率，风险越大则该值越大；反之，则越小。

β系数是用来衡量特定评估对象风险的。当β系数为0时，认为被评估的对象没有风险，风险调整值为0，资本化率等于无风险收益率，即一年期银行存款和国债投资的利息率；当β系数为1时，被评估的对象所具有的风险为社会平均风险，其风险收益率为社会平均风险收益率，对应的资本化率为社会平均收益率；当β系数不等于0和1时，按照上述公式求解。无风险利率一般取一年期银行存款或国债投资的利息率。

［例4-6］　评估对象是一块商住两用土地，当时社会平均收益率为12%，一年期银行存款的利息率为8%，投资该土地开发项目的风险大于社会平均风险，故β系数取值1.2，计算该土地的资本化率。

这种方法简便易行，对市场要求不高，应用比较广泛，但是风险调整值的确定主观性较强，不容易掌握。

（3）排序插入法(https://www.xing528.com)

评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。评估人员估计被估地产投资风险在哪个范围内，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。

（五）操作步骤

1.计算总收益

总收益为客观总收益，一般是指以收益为目的的土地及与此相关的设施相结合而产生的总收益。

2.计算总费用

总费用为客观总费用，一般是指为创造收益而投入的直接的必要的费用。

3.计算土地纯收益

总收益减去总费用为纯收益。

4.确定资本化率

资本化率是影响地价高低的重要因素，需根据评估时的经济环境和地产市场状况具体分析确定。

5.计算地价

如果是单独评估土地的价格（一般适用于空地的情况），则：

如果是根据房地产收益评估土地使用权价格，则：

（六）收益法应用举例

［例4-7］　有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。

解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有限年期的计算公式，该宗土地的收益价格为：

［例4-8］　某房地产公司于2012年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2014年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2017年3月的土地使用权价值。

解：（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

（2）计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益＝50×12×900×（1-10%）＝486000（元）

（3）计算总费用：

①年管理费＝486000×3.5%＝17010（元）

②年维修费＝2500×900×1.5%＝33750（元）

③年税金＝20×900＝18000（元）

④年保险费＝2500×900×0.2%＝4500（元）

年总费用＝①+②+③+④＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）

（4）计算房地产纯收益：

（5）计算房屋纯收益：

①计算年贬值额。

年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为50-2＝48（年），并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。

②计算房屋现值。

③计算房屋纯收益。

（6）计算土地纯收益。

（7）计算土地使用权价格。土地使用权在2017年3月的剩余使用年期为50-5＝45年。

（8）评估结果。

该宗土地使用权在2017年3月的土地使用权评估值为3319606元，单价为每平方米6639.21元。