地产市场法的应用与评估方法优化

企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。

市场法所依据的基本原理是市场替代原则，即一个正常的投资者为一项资产支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。根据这一原则，相似的企业应该具有类似的价值。因此，具有相似性的被评估企业价值与可比对象价值可以通过同一经济指标联系在一起，即：

即：

式中：V1——被评估企业的价值；(www.xing528.com)

　　　V2——可比企业的价值；

　　　X1——被评估企业与企业价值相关的可比指标；

　　　X2——可比企业与企业价值相关的可比指标。

通常又称为可比价值比率，价值比率通常包括盈利比率、资产比率、收入比率和其他特定比率。式中X参数通常选用以下财务和非财务指标：（1）利息、折旧和税收前利润；（2）无负债净现金流量（企业自由现金流量）；（3）净现金流量（股权自由现金流量）；（4）净利润；（5）销售收入；（6）净资产；（7）吞吐量；（8）装卸量；（9）专业人员数量等。

在选择、计算、应用价值比率时，应当考虑：（1）选择的价值比率有利于合理确定评估对象的价值；（2）计算价值比率的数据口径及计算方式一致；（3）应用价值比率时尽可能对可比企业和被评估单位间的差异进行合理调整。

市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。两种方法都是通过对市场上可比交易数据的分析得出被评估企业的价值，所不同的只是可比对象的来源不同，前者来源于公开交易的证券市场，后者来源于个别的股权交易案例。