（一）地价的特征
由于土地的不可再生性、相对稀缺性、位置固定性等特性的存在，使得地产价格具有不同于一般商品价格的特征。
1.地价是地租的资本化
地价与一般商品的价格不同，一般商品是劳动的产物，其价格围绕价值上下波动，价格由生产成本和利润构成。土地则不完全是劳动的产物，因此，地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。
2.地价是权益价格
由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。
3.土地具有增值性
由于土地价格形成的特殊性，其价值的变化也具有特殊性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，土地往往具有自然增值的属性。
4.地价与用途相关
一般商品的价格由其生产成本、供给和需求等因素决定，其价格一般并不因使用状况不同而产生差别。但是，同样一宗土地，在不同的规划用途下，其使用价值是不一样的，土地价格与其用途相关性极大。因此，在市场经济条件下，一宗土地如果用于经营商业比用于住宅更有利，其价格必然由商业用途决定。
5.地价具有个别性
由于土地的个别性，没有两宗土地条件完全一致，同时在土地价格决定中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。因此，地产价格形成具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成的地产市场是一个不完全竞争市场。土地不像一般商品，可以开展样品交易、批量交易。每一宗土地交易都具有个别性。
6.地价具有可比性
地产价格尽管具有与一般商品不同的许多特性，但并不意味着其价格之间互不联系。事实上，人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素进行比较，从而能够比较地产的价格。
（二）地价的种类
我国目前的地价体系主要由基准地价、标定地价、交易底价、市场交易价和课税价格等构成。
1.基准地价
基准地价是指城镇国有土地使用权的基本标准价格。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
基准地价是以城市为单位进行评估的。将城市土地按照土地级别（或区域）和用途两个标准进行划分，然后计算出各种用途、各种级别（或区域）的土地使用权的平均价格。基准地价选择用途和级别（或区域）两个标准分类，首先，是因为土地使用权的价格与土地用途有关，不同用途下的土地使用权价格相差很多；其次，即使在同一城市内，不同区域之间，由于自然环境的差异和社会经济环境的不同，各区域之间同一用途的土地也不具有替代性，价格差异较大，而且相互作用很小。基准地价覆盖整个城市建成区。
基准地价具有以下特点：
（1）基准地价是某种土地级别（或区域）的土地的土地使用权的平均价格。
（2）基准地价是某种用途（如工业、商业、住宅用地）土地的土地使用权的平均价格。
（3）各种级别、各种用途的土地的基准地价是覆盖整个城市建成区的。
（4）由于影响地产价格的一般因素的变化，地价会随着时间的变化而变化，基准地价也会变化。而基准地价具有现实性，在评估后一定时期内价格不变。因此，一般应每年或至少每两年对城市土地价格进行全面或局部调整，以更新基准地价。
（5）基准地价是单位土地面积的地价。
（6）基准地价是进一步评估宗地地价的依据之一。
（7）基准地价的高低，主要反映该地区的区域因素的好坏程度。因为它是平均价格，所以不受个别因素的影响。(www.xing528.com)
2.标定地价
标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。标定地价是以基准地价为依据，根据具体宗地土地使用权年限、地块面积、土地形状、地质、地貌、土地容积率、覆盖率、微观地理位置等个别因素，经评估得到的。
标定地价具有以下特点：
（1）标定地价是政府选定的具体地块的地价，即宗地地价。
（2）标定地价一般具有评估基准日，不随时间变化而变化，因此，使用标定地价时要注意评估基准日的远近。
（3）标定地价一般不进行大规模的评估。
（4）标定地价在表示上可采用宗地价格，也可采用单位价格。
（5）标定地价是确定土地使用权出让底价等价格的依据。
基准地价是标定地价的评估基础，前者以反映宏观区域因素为主，后者还要考虑土地使用权的微观个别因素，后者更接近于具体宗地的市场价格。此外，两者还有以下区别：
（1）基准地价是平均价格；而标定地价是宗地价格。
（2）基准地价有时效性；而标定地价有评估基准日。
（3）基准地价覆盖整个城市建成区；标定地价不进行大规模评估。
（4）基准地价是单位价格；标定地价可采用宗地价格，也可采用单位价格。
（5）基准地价反映区域因素；标定地价还要反映个别因素。因此，前者影响后者，而后者不会影响前者。
3.交易底价
底价即经济学上的保留价格，对于买方，这是买方能够接受的最高价格；对于卖方，这是卖方能够接受的最低价格，低于（或高于）该价格时，卖方（或买方）就会退出交易。交易底价包括土地使用权的出让底价、转让底价、抵押底价等。
土地使用权的出让底价是政府根据正常市场状态下具体宗地或地块应达到的地价水平来确定的该宗地或地块出让时的最低控制价格标准。出让底价一般根据标定地价或基准地价，并考虑地产市场的发展状况而定，对整个房地产市场的价格水平影响非常大。它属于一级土地市场的价格。
转让底价属于二级土地市场，是转让成交前的谈判底价。
抵押底价是以土地使用权作为抵押物时土地使用权的协商价格。
底价并非都是最低的价格，出让底价是政府控制的最低价格标准，只对卖方而言是要控制的最低的价格。基准地价、标定地价都是公开的，而出让底价和转让底价一般都是保密的。基准地价、标定地价和交易底价虽然均非市场交易价格，但是，对土地市场的影响是很大的。
4.市场交易价
租赁价格和转让价格等都属于市场交易价格。市场交易价是指在土地市场上土地使用权的实际成交价格。在正常市场条件下，买卖双方都有足够的获取交易信息的时间和机会，都能以自身利益为前提，自主地作出理性的选择，并自愿地以某一价格成交。市场交易价除了受到具体宗地的自身情况影响外，还要受到买卖双方的交易因素及当时的市场因素的影响。由于交易的市场环境不同，市场交易价经常不断地处于变化之中。交易价格是真实成交的价格，但是并不一定符合资产评估的公开市场假设，因此在使用时要加以修正。
5.课税价格
课税价格是政府在征收有关土地的税收，如土地增值税、土地使用税等税收时作为计税依据的价格。在国外，以课税为目的的资产评估业务较多。目前，我国土地使用税执行从量定额征税，而非从价定率征税，征税标准是土地面积（平方米），而非价格，与地价无关，因此很少发生以课税为目的的资产评估。将来，随着遗产赠与税等税种的开征，课税会成为土地资产评估常见的评估目的之一。
目前，我国土地使用权评估主要是评估土地使用权的出让价格、转让价格和抵押价格等。
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