土地的特性与分类的分析介绍

（一）土地的特性

土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。

1.土地的自然特性

（1）位置固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。

（2）总量有限性。土地是自然的产物，是不可再生资源，地球上土地面积是有限的。随着地球上人口的不断增加，人均占有土地面积越来越少，属于稀缺资源。

（3）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产生。

（4）效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续下去。

2.土地的经济特性

（1）供给稀缺性。所谓土地的供给稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，造成供求矛盾。土地的供给稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。土地的供给稀缺性客观上要求人们集约用地。

（2）相对垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。

（3）用途多样性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者建造商场。土地利用的多方向性客观上要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。

（4）经济地理位置可变性。土地作为自然资源，自然地理位置是固定的。但土地作为社会经济资源，其经济地理位置却是可变的。土地周围环境，如交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，都会改变土地的经济地理位置。

（二）土地的分类(www.xing528.com)

由于土地的用途、位置、开发程度不同，评估的要求和所要考虑的因素不同，因而，需要根据评估的需要从不同角度对土地进行分类。

1.按社会经济用途分类

按社会经济用途，土地可分为工业用地，商业用地，交通运输用地，公用事业用地，文教、科技和卫生用地，行政事业机关用地，生活住宅用地，园林、风景游览区、公共休息用地，特殊用地（军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场）等。

2.按经济地理位置分类

按经济地理位置，土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。

3.按所有权归属分类

按所有权归属，土地可分为国家所有土地和集体所有土地。我国城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。

4.按利用程度分类

按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地、使用不当土地。

5.按开发程度与开发趋势分类

按开发程度与开发趋势，土地可分为已开发的土地、未开发的土地、列入市镇开发规划的土地。