市场法中的具体评估方法

运用市场法进行资产评估，应依市场条件的差异和参照物的不同，采取不同的方式。一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值，这是市场法运用最简单的操作方式。但是，在资产评估过程中，完全相同的参照物几乎是不存在的，因此，市场法也称作类比调整法、市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以其为参照物，并依其价格做相应的差异调整，可以确定被评估资产的价值。

在具体操作过程中，市场法具体表现为以下技术方法：

（一）市场售价类比法

市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。其计算公式为：

市场售价类比法是市场法中最基本的评估方法。市场售价类比法具有适用性强、应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为，市场售价类比法要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整。没有足够的数据资料，以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握，很难准确地评定估算出评估对象的价值。

（二）功能价值法

功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上，它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。

［例2-1］　被评估资产年生产能力为120吨，参照资产的年生产能力为150吨，评估时点参照资产的市场价格为30万元。则某被评估资产的评估价值为：

此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有功能因素存在差异的情况。

（三）价格指数法

价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

［例2-2］　与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为100万元，半年间该类资产的价格上升了5%。则某被评估资产的评估价值为：

此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。当然，此方法稍微调整可作为市场售价类比法中估测时间差异系数或时间差异值的方法。

（四）成新率价格法(www.xing528.com)

成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象价值的方法。其计算公式为：

［例2-3］　某被评估资产的成新率为48%，参照物的成新率为60%，参照物的成交价格为150万元。则某被评估资产的评估价值为：

此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。当然此方法略加改造也可以作为估测评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。

（五）市价折扣法

市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

［例2-4］　评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价为80万元，评估人员经综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%。则某被评估资产的评估价值为：

此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。

（六）成本市价法

成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

［例2-5］　评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知某被评估全新住宅的现行合理成本为200万元，则某被评估资产的评估价值为：

（七）市盈率乘数法

市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

［例2-6］　某被评估企业的年净利润为500万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍。则某被评估企业的评估价值为：

上述各种方法中的一部分方法既适用于单项资产的评估，也适用于估测评估对象与参照物之间某一种差异的调整系数或调整值。而市盈率乘数法主要适用于整体企业的评估。在现代市场经济条件下，单项资产和整体资产都可以作为交易对象进入市场流通，不论是单项资产或是整体资产的交易实例都可以为运用市场法进行资产评估提供可资参照的评估依据和资料。