《城市休闲街区经营模式的理论与实践》研究结论与启示

在供给侧结构性改革大背景下，城市商业需求结构变化促使传统商业街区转型升级。通过对上海传统商业街区转型和新型城市休闲街区的追踪观察和参与其他城市休闲街区的规划编制，综合政府管理部门、经营主体对传统商业成功转型方向的经验判断和自身对城市休闲街区建设发展过程的研究发现，经营管理阶段是城市休闲街区能否实现“商旅文”产业融合发展和能否长期维持和谐商业生态的关键环节之一，并进一步影响了城市休闲街区发展的质量，即创造的价值。就具体表现来看，传统商业街区和新型城市休闲街区发展的现状正是经营模式选择的结果；同时，如何有效化解传统商业街区转型与新型休闲街区发展中面临的诸多问题，恰恰又是经营模式面临的新一轮的选择。因此，经营模式选择就成为关乎城市休闲街区发展的关键问题，自然成为本书的研究主题。于是，下列问题就需要深入研究：①城市休闲街区经营模式的概念与构成要素是什么？②城市休闲街区经营模式有哪些类型与特征？③城市休闲街区经营模式该如何选择及选择机理又是什么？④城市休闲街区经营模式创造价值的能力该如何评价？通过梳理国内外相关文献发现，虽然现有研究成果对本书研究有一定的借鉴价值，但与一般企业经营模式相比，由于经营与休闲活动参与主体的多元性和交互性，城市休闲街区经营模式有其明显的特殊性，在对城市休闲街区经营模式选择机理和评价指标体系进行针对性、系统性和深入性研究方面仍较为薄弱。

基于上述问题和研究现状，借鉴城市休闲旅游目的地理论、利益相关者理论、价值创造理论、公共选择理论和城市休闲街区案例等，本研究通过理论演绎、案例研究与调查研究相结合的方式，提出并剖析了城市休闲街区经营模式的概念和构成要素；探讨与论证了城市休闲街区经营模式的选择机理，具体包括城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体的选择机理，城市休闲街区商业网点的选择机理，城市休闲街区经营与休闲活动参与主体间交易方式的选择机理等；基于城市休闲街区经营模式的选择机理，进一步构建了城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系，以期为城市休闲街区经营模式的选择提供分析工具。主要研究结论包括：

首先，提出并剖析了城市休闲街区经营模式的概念、构成要素、类型及基本特征。

（1）城市休闲街区是指在城市的发展历程中，充分利用其自然地理区位优势和历史文化资源，在满足人们的日常基本生产和生活需要的同时，围绕人们的休闲需求（包括本地居民的日常游憩需求和外来游客的休闲旅游需求）提供产品与服务，经营主体明确、主题特色鲜明、商业网点配置较为齐全、公共设施服务供给完善、区域边界清晰、具有市级及以上市场影响力的城市开放空间。

（2）城市休闲街区经营模式是指在既定法规约束与市场条件下，在城市休闲街区经营与休闲活动参与主体可接受的城市休闲街区价值创造与分配方案中，经营主体实现城市休闲街区经营与休闲活动参与主要主体利益最大化的一般方式。

（3）城市休闲街区经营模式的构成要素主要包括城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体类型与选择，城市休闲街区商业网点的类型与结构选择，城市休闲街区经营与休闲活动参与主体间交易方式的类型与选择等。其中参与主体主要包括经营主体、经营主体的合作伙伴、政府主管部门、顾客和街区原住居民等，经营主体、经营主体的合作伙伴和政府主管部门共同构成城市休闲街区产品和服务的供给方，本地参加日常游憩活动的居民和外来游客共同构成产品和服务的需求方。商业网点具体指城市休闲街区沿街立面可供人们用于购物、饮食、娱乐等休闲消费活动的商场、商铺和配套设施，可分为消遣娱乐类、餐饮类、购物类、办公居住类和公共服务类等类型。交易方式泛指城市休闲街区经营主体之间、经营主体与休闲活动参与主体之间的合作方式或产品与服务的提供与购买形式，主要包括店面、产品或服务的出售，店面的出租等形式。

（4）研究发现，城市休闲街区的经营模式主要包括三种类型：①政府主导型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为政府，即政府通过设置直属机构对城市休闲街区进行经营管理，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如北京王府井步行街、上海南京路步行街休闲街区。②市场主导型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为政府和企业，即政府以资金投入等形式与企业共同对城市休闲街区进行经营，其中企业在经营中起主导作用，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如成都宽窄巷子、上海新天地休闲街区。③政府适当干预型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为由街区管理委员会、物业管理公司等构成的多主体多层次管理组织，其中政府在不同阶段根据需要对经营适当干预，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如北京798艺术区、上海田子坊休闲街区。

其次，探讨与论证了城市休闲街区经营模式的选择机理。

城市休闲街区经营模式的选择机理是指城市休闲街区经营模式选择的基本原理或理论依据，可以通过城市休闲街区经营模式的选择模型进行表达。

（1）城市休闲街区经营模式的选择模型可分解为“三个子选择模型”。“三个子选择模型”即城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体的选择模型、城市休闲街区商业网点的选择模型、城市休闲街区交易方式的选择模型。“三个子选择模型”构成了城市休闲街区经营模式选择模型的有机内容。三者的逻辑关系是：城市休闲街区的规划与建设者首先需要选择经营与休闲活动的参与主体，进而选择商业网点，然后经营主体之间、经营主体与休闲活动参与主体之间，在既有约束条件下，对合作方式或产品与服务的提供与购买形式进行选择，以实现自身利益（价值）最大化目标。

（2）本书通过理论演绎、案例研究与调查研究相结合的方式，得出了在使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，以及所处区位条件类似的情况下，经营模式选择对城市休闲街区创造价值作用的系列研究结论，这些研究结论也构成了城市休闲街区经营模式选择的机理。

第三，构建了城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系。(www.xing528.com)

基于城市休闲街区经营模式的选择机理并借鉴平衡计分卡的设计理念，本书构建了由个体类指标与协同类指标构成的城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系，为评估、选择与优化城市休闲街区经营模式提供了分析工具，并提出了选择更佳城市休闲街区经营模式的对策建议，以期提升城市休闲街区的价值创造竞争力。

本书在提出城市休闲街区和城市休闲街区经营模式等概念的基础上，通过多案例比较研究与顾客需求调查相结合的方式，重点从经营与休闲活动的参与主体、商业网点和交易方式等角度研究了经营模式的选择机理。同时存在以下两方面的理论启示。

1．有助于拓展城市休闲街区的内涵和外延

本研究的城市休闲街区仅指狭义范畴的概念⁽¹⁾，广义的城市休闲街区可指在城市发展历程中，在满足人们的日常基本生产和生活需要的同时，围绕人们的休闲需求，经营主体明确、商业网点配置较为齐全、公共设施服务较为完善、区域边界清晰的城市开放空间。根据城市分级，城市休闲街区可分为一线城市休闲街区、二线城市休闲街区、三线城市休闲街区、四线城市休闲街区、五线城市休闲街区和六线城市休闲街区等。根据服务的市场范围，城市休闲街区可进一步划分为社区型城市休闲街区、区域型城市休闲街区、市域型城市休闲街区、地区型城市休闲街区和国际型城市休闲街区等。

2．有助于全面认知城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体

狭义或广义视角的城市休闲街区至少应包括经营主体、经营主体的合作伙伴、政府主管部门和本地居民等经营与休闲活动的参与主体，区别仅在于是否服务于外来游客。其中经营主体、合作伙伴和政府共同向本地居民和外来游客提供休闲产品和服务，满足他们的休闲需求和他们共同创造价值；同时，本地参加日常游憩活动的居民和外来旅游者向经营主体、合作伙伴支付一定的产品和服务费，向政府纳税，满足经营主体和合作伙伴的经营需要和政府建设城市品牌需要以及吸纳就业等其他社会需要。同时需要关注的是，经营与休闲活动的参与主体会随着城市休闲街区的发展阶段不同而有所不同，也会随着外部经济社会发展的不同而有所不同。比如混合所有制的出现将会使城市休闲街区的经营主体的属性更加特殊。

本研究结论对广义的城市休闲街区发展至少在功能定位和创造价值等方面给予以下启示，并具有一定的可借鉴可推广价值。

1．对城市休闲街区功能定位的启示

按照《中华人民共和国旅游法》，旅游业发展应当遵循社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。利用公共资源建设的游览场所应当体现公益性质⁽²⁾。作为城市功能布局的重要组成部分，城市休闲街区的功能定位必须依托于城市的发展需求，同时兼顾经济效益和社会效益（含生态效益），并根据城市不同发展阶段的要求与时俱进。按照1933年国际建筑协会（CIAM）制定的“雅典宪章”提出的城市四项基本功能，即生活、工作、游憩⁽³⁾和交通（宋瑞，2012），以及包括旅游在内的休闲是居民与游客享受美好生活的发展目的，是实现建设宜居宜游城市目标载体的研究结论（何建民，2015），城市休闲街区首先应满足本地居民的游憩需求，在条件许可的情况下再为外来游客提供休闲旅游服务。

2．对城市休闲街区创造价值的启示

对城市休闲街区创造价值而言，经营与休闲活动的参与主体、商业网点和交易方式之间相辅相成，共同构成城市休闲街区的价值创造网络。网络中的每个节点均代表一方利益相关者，唯有各方利益相关者对休闲街区创造价值发挥正向影响作用时，城市休闲街区才能创造最大的价值。