评价指标体系应用的实践经验

本节以上海新天地和上海田子坊休闲街区作为评价对象对城市休闲街区经营模式创造价值能力评价指标体系进行了应用，并根据应用结果对指标体系作了进一步讨论。

本研究选择上海新天地和上海田子坊休闲街区作为城市休闲街区经营模式创造价值能力评价指标体系应用的对象，主要基于以下几个方面的考虑。

1．评价对象的典型性与差异性

首先，上海新天地和上海田子坊的经营主体分属两种不同类型。上海新天地的经营主体为瑞安房地产有限公司，地方政府同时给予了资金等方面的投入，属于典型的政府与企业合作经营类型；上海田子坊由田子坊管理委员会、田子坊发展促进会和永业田子坊物业管理公司为主体的多层次管理体系共同经营，其中政府在不同阶段根据需要对经营适当干预，属于典型的政府镶嵌式经营类型。其次，上海新天地和上海田子坊发展模型有相似之处却又不尽相同。几乎兴起于同一时期的上海新天地和上海田子坊均依托在城市旧区改造的大背景下，但上海新天地可谓是政府与企业合作经营的“天合之作”，而上海田子坊多少有点“无心插柳柳成荫”的意味。第三，上海新天地和上海田子坊发展现状“泾渭分明”。上海新天地不仅在不断增强自身的竞争优势，更是将项目布局拓展到重庆、武汉、大连和佛山等地，继续彰显其行业领头羊的地位。相比之下，上海田子坊在快速发展的同时逐渐暴露出商业网点难以控制、文化特色模糊等问题。第四，上海新天地和上海田子坊区位相近，在区位性相似的情况下评价其经营模式，更具可比性。

2．评价对象的普适性与前瞻性

分别代表城市休闲街区两种不同类型的上海新天地和上海田子坊至今已有十余年的发展历程，在城市旧区改造与休闲功能植入等方面积累了诸多经验，开创了许多先例，已经并将在未来一段时期内继续指引城市休闲街区的发展。以上海新天地和上海田子坊作为城市休闲街区经营模式创造价值能力评价指标体系的评价对象可以在一定程度上反映指标设计的普适性与科学性。

1．评价对象基础指标数据的说明

评价对象上海新天地和上海田子坊休闲街区基础指标数据的搜集与整理主要根据瑞安房地产有限公司年报资料、电话调研资料、小范围市场调查资料（见附录3）、订餐小秘书网站（http://www.xiaomishu.com/）资料等整理而得。比如上海新天地出租收入占比根据瑞安房地产有限公司2013年度年报第5页显示的截至2013年12月31日的营业额和出租及相关收入计算所得；上海新天地的年度顾客接待量根据电话咨询上海新天地市务推广部所得；上海新天地和上海田子坊顾客平均消费水平根据小范围市场调查和订餐小秘书网站所得资料获取。

2．评价结果的计算

按照本章的权重赋值，经过计算，上海新天地和田子坊休闲街区经营模式创造价值能力评价指数，见表5-4。(www.xing528.com)

表5-4　上海新天地和田子坊休闲街区经营模式创造价值能力评价指数

资料来源：本研究计算所得。

表5-4显示，上海新天地休闲街区的经营模式创造价值能力评价指数为8.22，其中个体类指标得分为6.48，协同类指标得分为8.8；上海田子坊休闲街区的经营模式创造价值能力评价指数为4.508，其中个体类指标得分为5.17，协同类指标得分为4.287。通过比较发现，上海新天地休闲街区的经营模式明显优于上海田子坊，除了交易方式（上海新天地为0.325，上海田子坊为0.45）以外，其他指标得分均优于上海田子坊。这主要源于上海田子坊近几年租金急剧上涨，致使出租收入占比较高，相比之下各店铺所售产品与服务的层次又在下降。比如原住居民周心良先生当时（2004年）不带卫生间的32平方米的老房子为他带来每月3 500元的租金，随着上海田子坊的名声大噪而逐年增长，目前月租金已高达3.5万元（邵丽蓉，2015）。

进一步比较可以发现，上海新天地休闲街区的经营模式之所以优于上海田子坊，主要源于协同类指标部分。上海新天地休闲街区经营模式创造价值能力的协同类指标得分为8.22，是上海田子坊的近2倍，这又取决于新颖性（上海新天地为8.75，上海田子坊为4.75）、一致性（上海新天地为9，上海田子坊为3.75）和效率性（上海新天地为8.552 2，上海田子坊为2.486 6）。由此可见，在城市休闲街区经营模式创造价值能力个体类指标差异不大的情况下，努力改善协同类指标才是进一步优化经营模式的关键。

基于上海新天地和上海田子坊休闲街区对城市休闲街区经营模式创造价值能力评价指标体系的应用后发现：首先，就某条特定城市休闲街区而言，如果经营模式的特定环节（指标）已既成事实，进一步优化的空间就只能寄托在那些可以调整的指标上。其次，本研究的个体类指标和协同类指标仅从6项二级指标和25项基础指标进行测度，评价指数现实指导意义的普遍适用性有待进一步验证。

(1)　夏征农，陈至立．辞海：第六版缩印本［M］．上海：上海辞书出版社，2010：1892、1366．

(2)　资料来源：项国鹏，杨卓，罗兴武．价值创造视角下的商业模式研究回顾与理论框架构建——基于扎根思想的编码与提炼［J］．外国经济与管理，2014（6）：36．

(3)　项国鹏，杨卓，罗兴武．价值创造视角下的商业模式研究回顾与理论框架构建——基于扎根思想的编码与提炼［J］．外国经济与管理，2014（6）：36．