构建评价指标体系的目的和依据

基于城市休闲街区经营模式的选择机理并借鉴平衡计分卡的设计理念，本书构建的城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系，旨在为评估、选择与优化城市休闲街区经营模式提供分析工具，以期提升城市休闲街区的价值创造竞争力。

为使本章讨论的评价指标体系更具针对性和可操作性，现对城市休闲街区经营模式提出如下范畴约束、目标约束、选择约束等条件。

1．范畴约束

范畴约束是指本研究的适用对象。本研究的适用对象即城市休闲街区，是指在城市发展历程中，充分利用其自然地理区位优势和历史文化资源，在满足人们的日常基本生产和生活需要的同时，围绕人们的休闲需求（包括本地居民的日常游憩需求和外来游客的休闲旅游需求）提供产品与服务，经营主体明确、主题特色鲜明、商业网点配置较为齐全、公共设施服务供给完善、区域边界清晰，具有市级及以上市场影响力的城市开放空间。其中城市休闲街区的功能定位、经营主体和主题特色缺一不可。功能定位在满足人们的日常基本生产和生活需要的同时，需紧紧围绕人们的休闲需求（包括本地居民的日常游憩需求和外来游客的休闲旅游需求）；经营主体明确，或采用政府直接管理，或采用政府和企业合作经营，或采用政府镶嵌式经营等；主题特色鲜明，通常可分为休闲观光型、休闲购物型、休闲文化型、休闲餐饮型、休闲娱乐型等。

2．目标约束

目标约束是指明确城市休闲街区经营模式选择与优化的最终目标。城市休闲街区经营模式归根结底服务于城市休闲街区创造价值的需要。

根据前文研究成果，城市休闲街区创造的价值主要包括经济价值和社会价值（含生态价值）。经济价值具体可通过营业收入、税金收入、租金收入、品牌价值、街区所在社区土地价值的增值等指标进行衡量；社会价值（含生态价值）具体可通过文化的传承、休闲体验价值、社区生活品质的提升、就业岗位的创造、城市形象的提升等指标进行衡量。作为城市功能布局的重要组成部分，城市休闲街区的建设应兼顾经济价值和社会价值（含生态价值）双重目标，具体落实则应充分考虑企业、政府、本地居民、外来游客等各经营与休闲活动参与主体的利益诉求；并以实现城市休闲街区长远价值的创造和健康可持续发展作为最终目标，为此需同时考虑城市休闲街区创造价值的短期目标和长远目标。

从经营模式对创造价值的作用机理来看，选择不同的经营模式会创造不同的价值，对经营模式的不断优化旨在创造更大的价值。因此，对经营模式创造价值能力的评价结果没有最好，只有更好，也只能在限定资源条件下为如何选择最佳的经营模式提供决策参考。

3．选择约束

选择约束是指城市休闲街区经营模式在选择时须满足的前提条件。对创造价值而言，必须将城市休闲街区置身于由经营与休闲活动的参与主体、商业网点和交易方式共同构成的城市休闲街区价值创造网络中。前文研究证实，网络中的每个节点均代表一方利益相关者，当各方经营与休闲活动的参与主体（利益相关者）对休闲街区创造价值发挥正向影响作用时，休闲街区才能创造更大的价值。

因此，经营模式选择既要考虑城市休闲街区价值创造网络中每个节点对创造价值产生的影响，又要考虑该节点与其他节点的互补与协同效应。

城市休闲街区经营模式是指在既定法规约束与市场条件下，在城市休闲街区经营与休闲活动参与主体可接受的城市休闲街区价值创造与分配方案中，经营主体实现城市休闲街区经营与休闲活动参与主要主体利益最大化的一般方式。其构成要素主要包括城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体类型、作用及选择，城市休闲街区商业网点的类型与结构选择，城市休闲街区经营与休闲活动参与主体间交易方式的类型与选择等。因此，城市休闲街区经营模式创造价值的能力一方面受制于在城市特定经济社会发展环境，尤其是商业和休闲发展环境下经营与休闲活动的参与主体、商业网点和交易方式的选择，另一方面受制于经营与休闲活动的参与主体、商业网点和交易方式间的协同关系。当两方面因素同时对创造价值发挥正向影响作用时，城市休闲街区才能创造更大的价值。

1．经营与休闲活动的参与主体

城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体包括经营主体、合作伙伴、顾客、政府和街区内原住居民等。经营主体可分为政府直接管理、政府和企业合作经营、政府镶嵌式经营三种类型。合作伙伴包括普通合作伙伴（商业网点）和战略合作伙伴。顾客既有本地居民又有外来游客。其中，经营主体是城市休闲街区经营模式的首要影响因素。因为城市休闲街区的创造价值理念主要来自经营主体，且经营主体的社会责任与创造价值呈正相关（Spicer，1978；王晓巍，等，2011）。Husted和Allen研究发现，企业社会责任所占比重越大，对创造价值的贡献越大，而且企业社会责任的可视化也会促进创造价值⁽²⁾。(www.xing528.com)

2．商业网点

本研究中的商业网点指城市休闲街区沿街立面可供人们用于购物、饮食、娱乐等休闲消费活动的商场、商铺和配套设施，具体可分为购物类、餐饮类、办公居住类、消遣娱乐类和公共服务类产品与服务。

3．交易方式

交易方式主要指经营主体对自持物业的交易方式，包括出租型和出售型两种。出租型通过转让使用权获取价值，出售型通过转让所有权获取价值。

4．协同关系

作为渗透于商业模式设计中的经营与休闲活动的参与主体、商业网点和交易方式间的协同关系，主要体现为效率性、新颖性、一致性等。

（1）效率性。效率性由Hamel于2000年提出，是指通过实现商业模式各要素间的相互依赖从而降低成本，进而提高效率（Hamel，2000）。Zott & Amit（2008）进一步研究证实，商业模式的效率性正向影响企业创造价值。

具体到城市休闲街区，经营与休闲活动的参与主体间，经营与休闲活动的参与主体与商业网点和交易方式间的相互依赖均会影响创造价值，因此在选择经营模式时应充分考虑三者间的相互协同关系。

（2）新颖性。新颖性于2001年由Amit & Zottt提出，用于描述商业模式的创新性。商业模式的新颖性可以是创造新的市场，可以在现有市场条件下创新交易方式，利用新的商机等（Amit & Zott，2001）。样本数据验证显示，新颖性正向促进企业价值创造，即便在变化的环境影响下，该正相关也是显著的（Zott & Amit，2007）。

比如根据前文研究结论，城市休闲街区商业网点的雷同性较强，对创造价值的影响较弱。因此，商业网点对经营模式的影响既体现在商业网点的类型与结构上，也体现在商业网点的独特性上。

（3）一致性。一致性又称“匹配性”（Hamel，2000）和“互补性”（Amit & Zott，2001；Bohnsack等，2014），是指构成商业模式的各要素间的一致性，进一步可细分为“内部一致性”和“外部一致性”。前者指企业在价值网络中创造价值核心逻辑构成要素间的内部匹配，后者指企业现有商业模式与未来竞争力间的匹配性（Shafer等，2005；Giesen等，2010）。研究显示，一致性会影响企业价值创造（Amit & Zott，2001；Hamel，2000），且呈正相关（Giesen等，2010）。

结合城市休闲街区的特点，具体则体现为经营与休闲活动的参与主体、商业网点与交易方式等构成要素间在核心价值创造逻辑上的匹配性；城市休闲街区现有经营模式选择与外部环境间的匹配性等。