城市休闲街区提供的产品与服务的供需市场具有明显的特征，即产品与服务的综合性、产品与服务生产的参与体验性、产品与服务参与主体的多元性与协作性等，这些特征将直接影响城市休闲街区经营模式的选择。
根据《2008年国际旅游统计建议》中基于旅游性出行的主要目的对旅游活动的分类，旅游可分为个人旅游、商务与职业旅游。其中个人旅游又包括度假、休闲和娱乐旅游，保健和医疗旅游，购物旅游等。本书所研究的旅游主要指个人的度假、休闲、娱乐旅游和购物旅游。
就城市休闲旅游而言，詹森（Jansen-Verbeke）将城市地区视为休闲产品，包括主要要素、次要要素和辅助要素。主要要素又分为活动地点和休闲环境，其中活动地点包括文化设施（比如电影院、展览馆等）、体育设施、娱乐设施（比如节庆等有组织的活动等）等；休闲环境包括物质景观（比如历史街区、古代纪念物和塑像等）、社会文化因素（比如友好热情、语言、活泼舒服的地方氛围、地方民俗与服装等）等。次要因素主要包括休闲旅游者在游览活动期间使用的配套设施与服务（如酒店、餐饮设施和购物设施等）。辅助要素主要包括旅游基础设施，如停车场、旅游交通等（米歇尔·霍尔，斯蒂芬·J.佩奇，2007）。
城市休闲街区通常集购物、餐饮、休闲娱乐等商业网点于一身，提供的产品与服务具有明显的综合性特征。从休闲旅游者视角来看，这种综合性正是城市休闲街区的吸引力所在。构成城市休闲街区综合性的主要要素、次要要素和辅助要素的质量势必会影响休闲旅游者的整体体验。因此，城市休闲街区产品与服务的综合性特征就要求在设计经营模式时必须基于休闲旅游者的整体体验。
现有研究成果显示，按照企业和顾客在价值创造中的作用和关系，价值创造逻辑可以分为三种：商品主导逻辑认为，价值由企业创造、由顾客消耗使用；服务主导逻辑认为，价值是由企业与顾客共同创造的；顾客主导逻辑认为，顾客将企业提供的资源（产品或服务）与自身其他可供利用的资源和技能相结合，通过实践为自己创造价值（李耀和王新新，2011）。
作为城市居民游憩和外来游客休闲旅游的重要载体，顾客在城市休闲街区的消费已不再单纯满足于商品主导逻辑，对服务主导逻辑和顾客主导逻辑下的产品与服务的需求越来越强烈，包括在城市休闲街区的消费体验，身份认同，通过种种体验享受的由街区提供的休闲氛围，以及与其他消费者的情感的交流和互动。因为城市休闲街区消费中的很大一部分属于文化消费，而文化消费的一大特点就是，消费者在消费文化内容时具有极为多样的个性特点和情感需求。因此，城市休闲街区的经营模式既要体现参与主体价值创造的独立性，更要体现参与主体在城市休闲街区经营模式中的效率性、新颖性和一致性。
就某条城市休闲街区而言，其利益相关者可以分为经营主体、合作伙伴、政府、街区内原住居民、顾客等不同层级、数量众多的经营与休闲活动的参与主体。诸多经营与休闲活动的参与主体的价值创造基于同一个空间载体，即城市休闲街区。基于此，所有产品与服务的价值体现必然和城市休闲街区的整体价值荣辱与共，参与产品与服务交易的主体在考虑“小我”价值创造的同时必须考虑对城市休闲街区整体价值创造产生的影响，否则会直接或间接受到其他受损经营与休闲活动的参与主体的“惩处”。因此，以城市休闲街区为纽带的诸多经营与休闲活动的参与主体自然形成一个命运共同体和价值网络，唯有合作才能实现共赢。
价值创造网络是由参与价值创造活动的企业、合作伙伴和顾客等构成的网状价值链。按照商业模式就是利益相关者的交易结构的理解，经营与休闲活动的参与主体是城市休闲街区价值创造的主体，商业网点是城市休闲街区价值创造的载体，交易方式是城市休闲街区价值创造的形式。城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体主要包括经营主体、合作伙伴、政府、本地居民和外来游客、街区内原住居民等；城市休闲街区的商业网点整体上体现为产品与服务，具体可分为有形产品和无形服务，其中有形产品主要通过街区内的商业网点来反映，无形服务既包括街区内工作人员的服务态度和水平，更体现在街区营造的整体休闲场所和氛围等；交易方式从总体上表现为出租和出售，具体涵盖物业销售、物业租赁、品牌复制式推广、产品和服务的销售、资本（含土地）入股等多种形式。
城市休闲街区价值创造网络是指在既定法规约束与市场条件下，在城市休闲街区经营与休闲活动参与主体可接受的城市休闲街区价值创造过程中，由经营主体、合作伙伴、顾客、政府和街区内原住居民构成的网状价值链。网络由一系列节点组成，节点之间可以存在某种关系，也可以不存在任何关系。根据现有研究成果，社会网络一般可分解为个体层面、部门层面和组织层面三个层面。研究发现，个体特征的相似程度、权力大小，部门间的组织流程和控制机制，组织的创新、社会影响以及相互间的治理关系等都会影响各个个体、部门和组织的绩效。但现有对社会网络的研究仍处于对某个层面中节点的静态研究，缺乏跨层面间的传导性影响研究（Brass，Galaskiewicz，Greve & Tsai，2004）。
价值网络视角下，任何一家企业都置身于更广的价值网络中。Simmie研究认为，价值网络是在全球化背景下，由多条相互作用的价值链节整合而成的系统(1)。Hamel（2000）指出核心企业突破单个企业边界，集合价值网络上的生产要素并使其发生互动，使顾客提供产品和服务的过程就是价值创造过程。商业模式创新就是一个不断更新或调整价值网络，甚至重构价值网络以实现各参与者价值的过程。因此，价值网络更加强调网络关系、互补性资产和协同效应（江积海，2014）。
综上，借鉴价值网络的研究思路与方法对城市休闲街区错综复杂的价值创造关系进行分析，将有助于通过对各经营与休闲活动参与主体自身的特点分析，为理性选择城市休闲街区经营模式提供科学视角。
借鉴城市休闲旅游目的地理论、利益相关者理论、价值创造理论、公共选择理论等，结合城市休闲街区供需市场的特征对经营模式的影响等内容的分析，本节构建了城市休闲街区经营模式构成要素的分析框架，如图3-2所示，将作为城市休闲街区经营模式构成要素获取和选择机理研究的基本逻辑依据。
图3-2 城市休闲街区经营模式构成要素的分析框架
资料来源：根据本书研究成果绘制。
在图3-2中，经营主体、合作伙伴、顾客、政府和街区原住居民等经营与休闲活动的参与主体是城市休闲街区价值创造的主体。各参与主体之间的具体交易方式如下。
城市休闲街区经营主体与其他参与主体的交易方式主要有物业销售、物业自持租赁（出租）、无偿提供（企业社会责任）、自主打造品牌并复制推广、纳税、产品与服务销售等，如图3-3所示。
图3-3 城市休闲街区经营主体与其他参与主体的交易方式
资料来源：根据本书研究成果绘制。
1．物业销售
物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地(2)。销售是指卖出（商品）(3)。物业销售即指卖出已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。比如上海新天地街区2009—2015年可供出租和销售的总建筑面积，见表3-1。
表3-1 2009—2015年上海新天地街区可供出租和销售的总建筑面积
资料来源：根据瑞安房地产有限公司年报（2009—2015）相关内容整理所得。
2．自持物业租赁（出租）
《企业会计准则》中租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。物业租赁有广义和狭义两种含义：广义的物业租赁，不仅有房屋租赁，而且也包括土地使用权的租赁；狭义的物业租赁，仅仅是指房屋租赁。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。以上海新天地休闲街区为例，截至2015年底，可供出租的物业建筑总面积为47 000平方米，其中办公楼4 000平方米，零售43 000平方米(4)。
3．无偿提供（企业社会责任）
欧洲在2001年发布的绿皮书中，将企业社会责任界定为企业在自愿的基础上，将社会和环境的意义融入日常经营和与利益相关方互动的关系中。本研究的企业社会责任（Corporate social responsibility，简称CSR）是指企业在创造利润、对股东承担法律责任的同时，还要承担对员工、消费者、社区和环境的责任。企业的社会责任要求企业必须超越把利润作为唯一目标的传统理念，强调在生产过程中对人的价值的关注，强调对环境、消费者、对社会的贡献。比如据统计，上海豫园旅游商城股份有限公司2014年向社会捐助达66余万元，其中参与由上海市慈善基金会举办的元旦千店义卖、好心人帮好心人等活动，捐赠36万余元；黄金珠宝集团向“复星公益基金会”捐赠30万元，餐饮集团向红十字会捐赠1万余元用于援助云南鲁甸地震灾区，并投入“黑眼睛”公益，将390公斤捐赠物送到拉萨贫困地区(5)。
4．自主打造品牌并复制推广
品牌是指企业对其提供的货物或服务所定的名称、术语、记号、象征、设计或其组合(6)。美国营销协会将品牌定义为“一个名称、术语、标志、符号或设计，或者是它们的结合体，旨在识别某个销售商或某一群销售商的产品或服务，使其与它们的竞争者的产品或服务区别开来。”(7)作为无形资产，品牌不仅具有价值功能，还可以带给顾客一般产品难以提供的功能性和心理性的价值享受。上海田子坊休闲街区就是国内创意产业载体、旧区改造模式创新和城市文脉传承的品牌集合（朱荣林，2009）。作为城市旧区改造成功典范的上海新天地模式更是已成功复制到武汉、重庆、佛山和大连等地。2015年，上海豫园商城的品牌价值已达到334.21亿元（2014年和2013年上海豫园商城品牌价值分别为259.62亿元、213.87亿元）。(8)
5．纳税
纳税即向国家缴纳税款(9)。国家通过对收入、商品和服务的税收为公共支出提供了来源(10)。城市休闲街区经营主体纳税税种及税率，见表3-2。
表3-2 城市休闲街区经营主体纳税税种及税率
资料来源：上海豫园旅游商城股份有限公司2013年年度报告［R］2014：93.
注：①2013年营业税改增值税试点时至少存在四种常用的增值税率，即6%、11%、13%和17%，其中6%适用于部分现代服务业，17%适用于有形动产租赁服务。
比如南京路步行街区2012年全年销售额130亿元，2013年街区内有中华老字号企业56家，纳入统计的沿街商业企业66家，全年销售138.2亿元。再比如上海田子坊目前每年上缴税收达3 000多万元（邵丽蓉，2015）。
6．产品与服务销售
一般经济理论认为，产品是人们为了生存的需要，通过有目的的生产劳动所创造的物质资料。市场营销学认为产品即通过交易获得的任何有形物品或无形服务(11)。《旅游规划通则》中指出“旅游资源经过规划、开发建设形成旅游产品(12)”。这里的产品与服务销售是指以租赁或其他任何方式向第三方提供产品和／或服务的行为，包括为促进该行为进行的有关辅助活动，例如广告、促销、展览、服务等活动。比如上海豫园旅游商城街区主要为本地居民和国内外游客提供餐饮美食类、黄金珠宝类等商品的销售与服务。
城市休闲街区合作伙伴分为普通合作伙伴（商业网点）和战略合作伙伴；商业网点又分为主力商业网点和非主力商业网点。正式制度安排和非正式制度安排是合作伙伴关系的两种类型。前者又包括产权关系和契约关系两种具体形态。非正式制度安排在具体形式上表现为重复交易、买卖关系、长期关系、战略联盟等。结合研究对象，本研究将城市休闲街区合作伙伴分为普通合作伙伴和战略合作伙伴，其中普通合作伙伴关系更倾向于正式制度安排，战略合作伙伴关系更倾向于非正式制度安排。普通合作伙伴又可分为隶属关系型合作伙伴和非隶属关系型合作伙伴，其中隶属关系型对应产权关系型，非隶属关系型对应契约关系型。
城市休闲街区合作伙伴与其他参与主体的交易方式主要有产品和服务销售、物业租赁（承租）、服务性收费、纳税等，如图3-4所示。
图3-4 城市休闲街区合作伙伴与其他参与主体的交易方式
资料来源：根据本书研究成果绘制。(www.xing528.com)
1．产品和服务销售
比如本研究案例中四条休闲街区的合作伙伴（此处指普通合作伙伴，即商业网点）主要向本地居民和国内外游客提供购物类、餐饮类和消遣娱乐类产品与服务的销售。
2．物业租赁（承租）
比如瑞安房地产有限公司二零一三年度年报（2014年4月11日）显示，公司在上海、重庆等地项目的土地储备中可供出租及可供销售面积为1 030万平方米，为普通合作伙伴（即商业网点）租赁物业提供了空间。
3．服务性收费
城市休闲街区服务性收费是指普通合作伙伴向顾客提供观光巴士、拍照，或战略合作伙伴向经营主体提供咨询等服务而收取报酬的行为。比如上海杨浦知识创新区投资发展有限公司向上海新天地街区经营主体瑞安房地产有限公司提供项目管理服务；再比如每天穿梭于南京路步行街上的巴士观光车，为游客提供舒适便捷的代步服务，单程票价为5元。巴士观光车经营方上海巴士观光游览有限公司在为游客提供便利性服务的同时实现了自身的价值创造，巴士观光车本身凸显的海派风情也绘就了南京路步行街上一道流动的风景。
4．纳税
比如南京路步行街上商业零售、餐饮、服务业等合作伙伴早在1999年纳税额就达15 298万元。再比如上海田子坊每年上缴税收3 000多万元（邵丽蓉，2015）。
城市休闲街区的顾客可分为本地居民、国内游客和国外游客等，与其他参与主体主要交易方式具体包括产品和服务购买、产品和服务体验式生产、纳税等，如图3-5所示。
图3-5 城市休闲街区顾客与其他参与主体的交易方式
资料来源：根据本书研究成果绘制。
1．产品和服务购买
产品和服务购买是指顾客向城市休闲街区提供各类产品与服务的合作伙伴购买的行为。
2．产品和服务体验式生产
在服务主导（S-D）逻辑下，生产过程和消费过程是结合起来的：即企业提供价值主张，顾客将其作为生产资源投入消费过程，企业通过与顾客的互动参与顾客的价值创造，价值由企业和顾客共同创造（joint creation），即价值共创（李耀，等，2011）。基于服务主导（S-D）逻辑和城市休闲街区提供的产品与服务特点，产品和服务体验式生产就是在街区商业网点企业价值主张的引导下，顾客在体验中与商业网点企业共同创造价值。
3．纳税
比如按照现行税法，个税免征额为3 500元，适用七级超额累进税率为3%至45%。
政府作为城市休闲街区的整体规划者和主导参与者，与其他参与主体的交易方式上主要包括资本入股、土地入股、无偿提供（基础设施、就业岗位等）、征税等方式，如图3-6所示。
图3-6 城市休闲街区政府与其他参与主体的交易方式
资料来源：根据本书研究成果绘制。
1．资本入股
《辞海》中资本是指社会主义市场经济条件下投于企业生产和经营活动的固定资产和流动资产的价值形态(13)。交易理论和城市经济学中资本均指资金、土地、厂房、设备等非劳动要素。入股即用资金购买企业股份(14)。本研究的资本入股是指通过资金、土地、厂房、设备等非劳动要素投入以获取企业股份。比如在上海新天地休闲街区建设中，上海市、卢湾区（今黄浦区）两级政府和香港瑞安集团共同投资，通过率先改善环境带动旧区改造。
2．无偿提供（基础设施、就业岗位等）
无偿是指没有报酬的，不需要对方付出代价的(15)。所谓无偿提供，就是无报酬的、免费的产品和／或服务提供。其实，无偿的费用主要是由国家和社会代为支付，其最终来源还是纳税人向国家上缴的税收或某些人士或机构的捐赠。比如作为上海浦江两岸世界级滨水空间的重要组成部分，外滩将建成通畅便捷的一体化滨江交通系统（赵翰露，2015），更好地发挥其在上海都市休闲旅游中核心旅游吸引物的功能，为上海市民和外来游客提供更加便捷、舒适的休闲旅游服务。而且旅游业是对世界就业量贡献最大的产业（何建民，2015）之一。
3．征税
即征收税款(16)，指国家凭借政治权力，按照法律规定对有纳税义务的单位和个人征收货币或实物的行为。城市休闲街区合作伙伴的纳税行为均属于国家的征税范畴。
城市休闲街区原住居民与其他参与主体的交易方式主要有物业出租、物业销售和物业租赁等，如图3-7所示。
图3-7 城市休闲街区原住居民与其他参与主体的交易方式
资料来源：根据本书研究成果绘制。
1．物业租赁（出租）
以泰康路248弄49号底楼的房主陈家骏老人为例，改造前居住在15平方米的厢房内，改造后，他通过出租厢房，月收入达3 300元，2015年一间客堂间的月租金已高达3.5万元（邵丽蓉，2015）。
2．物业销售
物业销售是指街区内原住居民将自己的房产出售给入驻街区的企业或个人用于产品与服务销售。
3．物业租赁（承租）
以泰康路248弄49号底楼的房主陈家骏老人为例。上海田子坊改造后，他于2006年出租厢房后月租收入3 300元，用其中的2 000元租用附近一套二室一厅新工房，生活条件得以改善。
城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体间的主要交易方式，见表3-3。
表3-3 城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体间的主要交易方式
资料来源：根据本研究成果整理而得。
注：①指表中横栏与纵栏各参与主体间的交易方式。
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