家具门店价值的构成及优化方案

门店是一种特殊价值的房地产形式，它并不仅仅依附于某一特定的房地产价值来体现自己的价值，而是与所在地区的城市规模、经济发展水平、人口数量、购买者的消费能力、消费倾向等诸多非房地产因素有着密切的关系。

家具门店的商业价值是门店房地产价值之外的价值，并不以实物形式存在。它是家具门店价值中的主要价值成分，与房地产价值一起构成家具门店价值。

家具门店价值=家具门店房地产价值+家具门店商业价值

构成家具门店商业价值的因素主要有区域因素、商圈因素、家具企业因素和购买因素等。

这里主要介绍商圈因素。

所谓商圈，是指某一范围内各种商业因素的综合。它像物理学中的“场”一样存在着，在这个“场”里，各种商业因素相互作用、相互影响、相互制约、相互促进。

1.商圈分析

通俗地说，商圈即“零售市场的销售空间”，习惯上是以已经设立或即将设立的家具门店为原点，经若干距离为半径去画一个规则的圆圈，或者把商圈分成内部圈、外围圈和辐射圈。通常大型商圈的半径为2~3千米，当然也需视人口密度及交通设施情况而定。

店铺商圈构成图

商圈基本上没有形状，但为了方便计划，一般事前规划可用圆形来为商圈推算。例如，有以下各情况，可为商圈的范围划分点。

①商圈半径以500米为限。

②马路分界：凡超过40米宽的道路，四线道以上或中间有栏杆、分隔岛、主要干道阻隔，划分成两个不同商圈。

③铁路、平交道阻隔：人们因铁路、平交道的阻隔，交通受阻，划分成两个不同商圈。

④高架桥、地下隧道阻隔 ：因高架桥、地下隧道阻隔，使人潮流动不便，划分成不同商圈。

⑤安全岛阻隔：因安全岛阻隔，使人潮流动不便，划分成不同商圈。(www.xing528.com)

⑥大水沟：因大水沟阻隔，使人潮流动不便，划分成不同商圈。

⑦单行道：因单行道阻隔，使人潮流动不便，划分成不同商圈。

⑧人潮走向：人潮走向的购物习惯及人潮流动的方向，使该区形成一个独立商圈。

2.商圈的类型

商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。在选择商圈时，应充分考虑商圈的定位、所售商品价位、商圈范围大小等多种因素。一般而言，商圈形态可分为以下几种：商业区、住宅区、文教区、办公区、工业区、混合区(分为住商混合、住教混合、工商混合等)。

3.连锁效应

在发达地区，商圈的形成主要依靠政府的发展规划，而在商圈自然形成的过程中，连店效应往往起着举足轻重的任用。“店多成市”是业内对连店效应的最好诠释。例如，甲、乙、丙为三家相邻家具门店。因为这三家家具门店都经营同类家具，所以产生竞争。商业竞争的手段是降价、增加商品品种和规格、提高服务水平。如果甲、乙、丙三家均能在竞争中保持不败，那就说明这三家家具门店都有竞争力，都有自己的价格、商品或服务特色，都能争取到别处的消费者，并使三家的销售空间得到拓展，形成商圈。如果这三家家具门店经营不同的商品，各店的经营商品互不冲突，能满足不同需求的消费，那么甲、乙、丙三家除了实现自身销售之外，还能实现销售互补。

就商业区而言，商圈类型主要有互补型、专业型、综合型3种。

4.商圈调查内容

商圈调查因素一览表

5.商圈内部的平衡与和谐、商圈的扩张与征服

商圈是以相对稳定的需求量和商业企业销售空间为存在前提的。建店的一般规律是商业企业在商圈中取得和谐，与所在商圈的购买力相适应。而在抢占市场、征服商圈时，商业企业往往会采取与商圈不和谐的举措，如突然降价、设立大型店铺、改行倾销等。这种举措往往是商家精心设计、有其深刻创意的，其最后目的不外乎打击竞争对手，为自身的生存作铺垫。

如果某一商圈内的商业企业经营状况较好、利润丰厚且超出社会平均利润，就会引起其他投资者的注意并设法仿效，在原商圈的边缘地带自发形成新的商业投资空间。该商圈由于在地理空间上扩大了范围，势必会向外界争夺市场并与同类型业态展开竞争，直到产生更加适合市场的商业企业，或者商业企业在竞争中完成自我调整以适应扩大的商圈。