资产重估对珠海中富公司价值的影响分析

1.案例公司简介

（1）公司概况

珠海中富全称为珠海中富实业股份有限公司，成立于1985年12月，是广东省高新技术企业。公司前身为珠海市香洲区中富瓶厂，于1990年1月改制为珠海经济特区中富实业股份有限公司，并于1999年5月更名为珠海中富实业股份有限公司，注册地和总部地址均为广东省珠海市。1996年12月3日公司在深圳证券交易所上市，目前总股本为1，285，702，520股。港资企业Asia Bottles（HK）Company Limited曾为公司第一大股东，2015年1月，Asia Bottles（HK）Company Limited向深圳市捷安德实业有限公司股权转让后，第一大股东变更为深圳捷安德，实际控制人由CVC Capital Partners Asia II Limited变更为深圳捷安德的控股股东刘锦钟。公司及其子公司主要从事饮料容器、瓶坯、胶罐制造，批发零售塑料制品、化工原料，制造销售PET高级饮料瓶、标签、纸杯、纸箱和非织布等。公司为美国可口可乐、百事可乐两大国际饮料公司在中国的灌装厂，目前是中国规模领先的饮料瓶生产基地。按照2018年年报，公司业务结构是：饮料包装制品占比81.4%，饮料加工占比15.05%，胶罐业务占比3.46%，纸杯业务占比0.08%。

公司财务数据摘要如表9-1所示。从表中可以看出，公司营业收入自2012年以来有明显下降，近三年虽然维持稳定，但营业收入规模只有2012年的一半左右。营业利润、利润总额2012—2016年持续为亏损状态，近两处则实现了扭亏，值得关注的是它是在营业收入未明显增长的情况下实现了扭亏。

表9-1　珠海中富财务数据摘要

续表

数据来源：万德数据。

（2）投资性房地产计量模式变更事项

珠海中富于2018年3月22日对外发布2017年年度报告，并同时发布了对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告，公告原文摘录如下。

珠海中富实业股份有限公司关于对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

由于公司若干自用建筑物停止自用，改为出租，根据《企业会计准则第3号》公司将相关资产转换为投资性房地产，为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，本公司第九届董事会2018年第一次会议（2017年度）审议通过了《关于对公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的议案》，自相关房屋建筑物于2017年度签订对外出租的租赁协议时起，决定采用公允价值计量模式进行后续计量。

一、情况概述

公司下属子公司与承租人签订经营性租赁协议，主要自2017年度起出租若干房屋建筑物及土地，涉及账面价值3，203.55万元的房屋建筑物和土地使用权。

1.涉及范围

公司聘请了评估机构对已出租的房地产市场交易情况进行了调查，对公司截至2017年12月31日的投资性房地产公允价值涉及的相关资产提供价值咨询意见，并出具了相关评估报告，以其评估报告确定的相关投资性房地产的市场价值作为投资性房地产的公允价值。

上述投资性房地产由独立专业合格评估师按收益法进行评估。评估值按预计投资性地产未来的正常净收益，将其折现累加后获得。上述投资性房地产原账面价值与评估价值之差91，648，600.46元的税后金额68，736，450.36元于该些房产自固定资产及在建工程转入投资性房地产时确认为其他综合收益。

二、本次投资性房地产采用公允价值进行后续计量对公司的影响

1.以上投资性房地产采用公允价值进行后续计量为首次选择，不存在对以前会计年度报表进行追溯调整，不属于会计政策变更。

2.本次会计政策选择后，公司每个会计年度末均须通过市场调研报告或评估报告对投资性房地产公允价值进行估价，若项目所在地的房地产市场出现大幅变动会导致公允价值的变动，可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。

3.本公告采用公司聘请的广东中广信资产评估有限公司出具的中广信评报字〔2018〕第046号、045号、049号、048号资产评估报告书的有关数据，主要是为了说明本次会计政策选择对公司2017年度报告的影响。

三、董事会关于本次对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量合理性的说明

公司董事会认为：采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前通行的成熟方法，可以更加真实客观地反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。

公司目前投资性房地产项目位于北京、天津、南宁以及杭州，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。

基于以上原因，公司董事会同意对公司的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。

四、独立董事对本次对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的独立意见

公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前通行的计量方法，能够客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值。

公司目前投资性房地产项目位于北京、天津、南宁以及杭州，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，具有可操作性。公司投资性房地产的计量方法，能够真实、客观地反映公司资产价值，符合公司及所有股东的利益，同意公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。

特此公告。

珠海中富实业股份有限公司董事会

2018年3月22日(www.xing528.com)

2.珠海中富计量模式变更的合理性及当期影响的分析

1）计量模式变更的准则依据

按照中国现行会计准则，房地产在企业中有三种可能分类，分别是开发产品（适用于房地产开发企业）、固定资产和投资性房地产；有两种可能的计量模式，分别是成本计量模式和公允价值计量模式（适用于投资性房地产）。因此，对于投资性房地产后续计量存在使用成本计量模式或公允价值计量模式的会计政策选择问题，会计准则对政策选择作出了一些限制性规定。例如，全部投资性房地产只能选择一种计量模式，采用公允价值计量须有可靠证据表明公允价值信息可以获得，已转为公允价值计量的不再允许转回成本计量模式，转换产生的价值差异调整期初留存收益而不计入当前损益，等等。

实践中，企业还会存在将开发产品或自用固定资产转为投资性房地产的决策问题，而且在转换时通常也是由原科目的成本计量模式转换为公允价值计量模式，本案例就属于这一情形。对于这种类型的转换，准则要求：若转换日公允价值小于原账面价值，其差额计入“公允价值变动损益”，影响当期利润；相反，若转换日公允价值大于原账面价值，其差额计入“其他综合收益”（原为资本公积——其他资本公积），待处置该房地产时，再将“其他综合收益”转为“其他业务收入”，这意味着该类转换不属于会计政策选择，而属于资产重分类，影响当期综合收益。

2）对当期财务报表的影响

因公告中指出“自相关房屋建筑物于2017年度签订对外出租的租赁协议时起”采用公允价值计量，所以此次对房地产计量模式的变更影响的是2017年度的财务报表。依据公司发布的对外财务报告，2017年相关的盈利和资产数据摘要如表9-2所示：

表9-2　珠海中富2017年损益及资产数据摘要

数据来源：公司年报。

从表9-2中可见，2017年珠海中富实现了扭亏为盈，归母净利润达到9，397万元，净资产收益率高达17.98%，归母净资产也大幅提高，增幅高达36.68%。然而须注意到，公司营业收入并未增长，甚至出现微幅下降，剔除非经常损益后的净利润只有454万元。利润贡献中非流动资产处置收益7，694万元，公允价值变动损益（投资性房地产）占477万元，说明企业的盈利能力仍不稳健。

本次计量模式变量对报表有着显著的影响。其一是对资产负债表的影响，显著增加资产数。如果企业本次不对相应房地产计量模式进行变更，合并报表总资产将相应减少9，164.8万元。具体地讲，投资性房地产项目仍将维持期初余额的1.64亿元，而不是2.92亿元；相应地，固定资产原值和净值也将分别少下降5，801.6万元和2，542.7万元。其二是对利润表的影响，若无该项重分类，利润表中2017年度其他综合收益将少计6，876.3万元（91，648，600.46元重估升值部分的税后金额），且需要多计提折旧约312.7万元，意味着利润总额将因此而减少。

3）对公司股价的影响

珠海中富2017年实现扭亏为盈，改变了连续亏损局面，不仅在证券市场摘除了退市风险警示的帽子，而且对股价波动产生了影响。具体过程如下：

根据*ST中富2018-033号的公告信息，珠海中富因2015年、2016年两个会计年度经审计的净利润连续为负值，根据《深圳证券交易所股票上市规则》的有关规定，公司股票自2017年5月3日起实行退市风险警示。2018年，根据中喜会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2017年度《审计报告》，公司2017年度实现营业收入1，614，849，088.04元，归属于母公司股东的净利润为93，969，583.37元，归属于母公司股东的净资产为658，071，019.69元。因公司2017年度经审计的净利润、期末净资产均为正值，根据《深圳证券交易所股票上市规则（2014年修订）》13.2.10条的规定，公司股票被实施退市风险警示特别处理的情形已消除。公司召开第九届董事会2018年第一次（2017年度）会议，审议通过了《关于申请撤销退市风险警示的议案》，并于2018年3月22日向深圳证券交易所提交了撤销退市风险警示的申请。2018年3月30日，公司收到深圳证券交易所公司管理部发出的问询函，要求公司对相关问题进行说明，提供相关证明文件，并要求年报审计机构发表意见。后经补充说明，公司股票于2018年4月25日开市起撤销退市风险警示，公司证券简称由“*ST中富”变更为“珠海中富”，股票交易的日涨跌幅限制由5%变更为10%。摘帽当日，股票市场产生了剧烈的波动反应，2018年4月25日，股价最高达到4.09元，较前一交易日收盘价涨幅达到9.23%，但最终涨幅收窄到0.53%，成交量显著放大，达3，948万股，是之前交易日的2倍多。在后续交易日中，在大市相对平稳的情况下，企业股价出现大幅升跌，波动剧烈。

3.长期价值风险

珠海中富资产重估行为对企业的长期价值也产生了一定的影响，即估值行为不仅影响到会计当期，还影响到后续期间的报表表现，分述如下：

（1）对利润表的长效影响。由于投资性房地产与原作为固定资产核算的房屋及建筑物在核算方法上的差异，导致重估后企业报表利润受到影响。影响的主要方面是不再计提房屋及建筑物的折旧，从而降低企业营业成本，改善报表盈利表现。同时，在原资产为闲置的前提下，出租房屋及建筑物可增加企业收入。增收减支的结果是提高企业报表盈利表现。具体到本例中，上述四项房地产转为公允价值计量模式后，固定资产原值减少58，016，315.29元。公司对房屋及建筑物的折旧采用年限平均法，折旧年限10～40年，残值率5%～10%，年折旧率为2.25%～9.5%，取中值5.875%，则该项转出后每年少计提3，408，458元折旧。如表9-3所示，2018年半年报中折旧计提为7，257，981.41元，按此推算全年将少计提451万元。同时，该四项房地产2018年上半年产生收入558万元（见表9-4）。可见本次计量模式变更对企业报表损益有显著影响。

表9-3　珠海中富房屋及建筑物价值明细表　单位：元

数据来源：公司2017年报、2018半年报。

表9-4　2018年上半年珠海中富投资性房地产收入与公允价值情况

数据来源：公司2017年报、2018半年报。

（2）资产重估对资产负债表也有长效影响。由于房屋及建筑物重估升值，企业总资产和净资产增加，在负债规模未变动的情况下，企业资产负债率将得以改善。本案例中，2017年年报中，投资性房地产账面价值大幅升高，其中来自重估升值的部分就达到9，165万元。从表9-5中可以看出，若不考虑投资性房地产，企业的资产负债率从2016年到2018年上半年基本稳定在87%左右的水平，但由于投资性房地产的价值变动（包含计量模式变更新进入的四项房地产），使其资产负债率较之前下降了约5个百分点，产权比率也由原来的4.57倍下降到3.5倍。

表9-5　珠海中富资本结构情况

数据来源：公司年报。

但应注意到，通过资产重估改善报表表现也存在价值风险。一方面，本案例中将现有或新建厂房出租虽可取得低风险的租金收入，但意味着自我生产经营机会的放弃，对企业核心经营能力的发展扩大是不利因素，向市场传递市场扩展能力不足信号；另一方面，在营业收入未得到改善前提下的资本结构指标优化，并不能真正改善企业的负债能力，负债能力的源泉还是企业的盈利能力。如表9-6所示，珠海中富2017年营业收入较上年略有下滑，2017年盈利提高只是通过降低营业成本实现，而营业成本的降低主要得益于折旧及摊销、人工成本和维修保养费的大幅降低，未能向投资者展现出其盈利增长的可持续性。故而投资者也并未对股价作出积极反应，除短期波动加大外，企业股价表现明显弱于大盘，如图9-1所示。资产重估未能产生长期的价值增值效应。

表9-6　珠海中富营业成本构成情况对比

数据来源：公司年报。

图9-1　珠海中富资产重估及摘帽前后股价表现

数据来源：万德数据。