物业管理的风险控制方法

（一）物业管理风险控制的目标与原则

风险会造成损失是不可避免的，但我们可利用风险的可测量性，识别出物业及物业服务企业运营过程中各环节的风险，通过对风险的分析，及时采取应对措施，实施全面的监控来防范风险，使损失降到最低，这个系统工程被称为物业管理中的风险管理。 因此，物业管理中的风险管理的主要目标就是以最低的人力、财力、时间等成本，控制物业管理中的各种风险或降低损失，使物业获得最佳的安全保障和保值升值能力，使物业服务企业增强生存竞争力，进而提供令顾客满意的物业服务。 有效的风险管理可以降低物业管理中的总成本。

物业管理风险控制应遵循以下原则：掌握法律法规，提高风险防范意识；谨慎承诺，避免合同风险；完善风险控制机制，防范各类安全事故；提高保险意识，适当进行风险转移；采取降低风险损失的保证措施；建立完善的风险管理体系。

（二）物业管理风险控制的方法

1.加强内部控制

从风险管理的角度而言，内部控制包括控制环境、风险识别、信息沟通三个方面。

（1）控制环境指的是营造良好的企业氛围和对企业员工进行有效的管理，这是内部控制的核心因素。 营造良好的企业氛围现已成为许多企业的共识，万科提出的“氛围管理”便是一个很好的范例。 在深圳，很多物业服务企业通过企业文化建设来营造优良的企业环境，这一点也值得推广。 在对员工进行有效管理方面，笔者建议通过加强员工的培训学习来实现这一目的，物业管理人员除在实际工作中，通过多种形式的学习，或通过企业内部的各项培训，不断提升个人质素外，同时企业还将一些政府部门举办的相关专业培训，如职业资格考核等，以福利的形式奖励给一些优秀的员工或中高层管理人员，在提升员工素质的同时，也使员工对企业产生了归属感、认同感，减少这些人员的流动性，降低了企业的风险。 当然，对员工进行有效管理的措施远不止这些，完善的规章制度等因素也是不可或缺的。

（2）风险识别就是要找出物业及物业服务企业运营中潜在的每一个风险因素。 通过风险识别，需要定性而不是定量判断出：哪些环节存在风险因素；哪个环节隐藏哪些风险因素；影响各环节风险因素的主要参数是什么；这些风险因素导致风险出现的可能性的大小；如果风险出现会造成的损失程度，等等。 识别的依据是：以往的统计资料，对某种风险发生的参数如环境、时间、频率造成的人身或经济损失等规律进行的分析、归纳和总结，为企业做出决策时提供有价值的参考。 对风险可能给企业造成的损失也能做出评价，以便企业能及时做出应对措施。

（3）信息沟通是指相关的信息，如企业可能遇到的风险、风险对企业的影响程度，以及风险的防范措施等，都必须让企业员工了解和熟悉，增强其风险意识，并认真履行其工作职责，提高抵御风险的能力。

2.制订风险管理计划

物业服务企业可以根据本企业实际情况制订比较完善的中、长期风险管理计划。中期计划以一年为限，可结合企业年度工作计划，对照工作计划的相关项目和内容进行风险评估并提出相关的应对措施；长期计划以五年或十年为期，可结合公司长期发展规划进行制订。 风险管理计划主要包含以下内容。

（1）建立组织架构。 在企业内部建立专门的风险管理机构；根据物业服务企业组织架构的实际情况，可由物业部或市场策划部兼任此项工作，如能设立专门的风险管理部门是最好的选择。

（2）建立专项经费预算。 建立风险管理的相关经费预算，物业服务企业可从上年收益中拨出一笔专项资金，像物业管理的本体维修基金一样，设立专门账户，进行专项管理和使用。

（3）风险因素识别。 了解企业客观存在的各种风险，并仔细分析引起风险的各种因素。

（4）进行综合评价。 对风险管理中的各种情况进行定性定量分析，对可能遇到的各种风险进行综合评价，并以此制定相应的防范措施。(www.xing528.com)

（5）分析承受能力。 综合测评本企业对各类风险的承受能力。

完善的风险管理计划是企业进行风险管理的前提和基础，也使企业在面对各类风险时能及时推出有效的防范措施。

3.进行风险控制

风险控制是风险管理的最后步骤，也是整个风险管理成败的关键。 物业服务企业应采取如下措施进行风险控制。

（1）风险转移。 企业以一定代价，采取某种方式将风险转移给他人承担。 对物业服务企业来说，可将一些专业性较强、风险较大的业务，如电梯维修、外墙清洗、保安保洁等，以承包的方式委托给相关的专业公司打理，有效转移企业的风险。

（2）风险避免。 对一些静态的风险，如企业内部车辆管理、员工医疗等以购买保险的形式进行风险规避。 对一些把握不大、企业又不擅长的工作规划或业务，可尽量回避。 比较典型的如现在许多物业服务企业提倡多种经营，在以物业管理为主的同时，设立清洁、家政、电梯等分公司，但并不是每一个企业都具备这样的条件和实力。 那么，每一个企业便应该对企业实力、市场行情、市场风险进行有效预测，努力避免因此而衍生的企业风险。

（3）风险组合。 物业服务企业可以对一些相关业务进行组合，或通过与其他企业合作，进行优势互补，达到降低风险的目的。 以企业的对外拓展为例，在对外物业项目的拓展上，尤其是外地物业项目的拓展上，在企业自身条件不完全具备时，可以通过与项目所在的物业服务企业合作的方式进行物业承接。 又如在物业管理中，对物业管理区域内一些有声望的业主，可以聘其为物业服务企业的顾问，这样在处理物业管理区域业主的相关问题，尤其出现业主投诉或维权行动时，可以充分运用这些业主在物业管理区域的影响力，有效降低企业风险。

（三）防范物业管理风险的主要措施

（1）物业服务企业要学法、懂法和守法，物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能详尽，避免歧义。

（2）物业服务企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实，建立健全并严格执行物业服务企业内部的各项规章制度和岗位责任制，不断提高员工的服务意识、服务技能和风险防范意识，通过机制创新、管理创新和科技创新改进经营管理方式，提高管理水平和效率，降低运营成本，增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险能力。

（3）妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。 主要包括：①妥善处理与业主的关系；②妥善处理与开发建设单位的关系；③妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系；④妥善处理与相关行政主管部门、街道办和居委会的关系，积极配合相关行政主管部门的工作，主动接受相关行政主管部门、街道办、居委会对服务工作的指导和监督。

（4）物业服务企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传平台，树立良好的企业形象。要与政府、行业协会、业主大会和新闻媒体等相关部门建立良好的沟通与协调机制。

（5）适当引入市场化的风险分担机制。 物业服务企业要做到万无一失，最好是将风险责任进行妥善的转移。 转移的最主要方式是购买物业管理责任保险。 从现有保险产品来看，一般购买三类产品能够基本转移经营中的风险，这三种保险分别为物业责任险、公共部位设施设备险、物业人员险。

风险管理是一门新兴的管理学科，它是以观察实验、经验积累为基础，以科学分析为手段，因此，物业服务企业要重视研究风险发全的规律，加强控制和防范风险的能力。