项目管理只有在适当的条件下应用才有效，是否需要采用项目管理方法以及项目管理能否发挥积极的作用，取决于有关技术的复杂性、组织的相互关系、公共团体或用户的需求，以及其他一些因素。 在物业管理中应用项目管理方法也必须考虑这些因素。将项目管理方法应用于物业管理的目的，就是为了对物业管理进行优化配置，实施动态控制，达到保证质量、降低成本、提供更好的服务，从而获取更大经济效益和社会效益的目的。
（一）项目管理与物业管理的诸多一致性
1.物业管理与项目管理在运营方式上的一致性
物业管理工作多以项目运营方式进行，与项目管理的特性具有天然的一致性。 在物业管理过程中，一方面要尽可能地使业主及非业主使用人满意；另一方面由于物业服务是以盈利为目的，但在资源、时间、技术要素、服务水平和能力等各个方面都是受到约束的，也就是在限定资源、限定时间、限定质量的条件下进行的。 同时，由于单项物业服务业务是有约定期限的，因此也可以看作是一次性的。 这些特点可以使物业管理项目按项目管理方法来运作。 在物业管理工作中还有一些分项专业工作，如分包专业服务工作，一些开发、管理服务项目都可以采用项目管理方法运营。
2.物业管理过程与项目管理过程在推进环节上的一致性
管理工作的过程即规划、组织、指令、协调、控制五个方面的工作，无论项目管理还是物业管理，都要做出一个详细而周密的规划，以便为以后发生的管理工作提供一个衡量的依据。 在实施过程中，对各项工作中应立即决策的问题及时发出指令，并保证其顺利执行，适时对工作中的各项活动进行协调和控制，确保实际进行的工作与计划相一致。 必要时采用补救措施或修改计划，保证各项管理工作正常开展，并且朝着一个明确的目标进行。
3.物业管理与项目管理在目标任务要求上的一致性
作为项目管理本身，其目标就是要将有限的时间、费用等方面的资源，有效地协调，使之能够以尽量少的时间、尽量节省的费用，达到一个尽量满意的质量要求。 同理，物业管理目标是对物业投入人力、物力，力争为业主、租户提供一个安全、舒适的居住和生活环境，并使物业尽量延长使用寿命和确保其功能正常发挥，尽可能达到一个较高的质量要求。
（二）用项目管理法进行物业管理的具体操作过程
1.物业管理项目团队成员的选定
一个成功的项目，如果由各方面有经验的专家共同合作，以缜密的计划为依据，各方配合，就会有理想的效果和收益。 由于物业管理项目任务完成涉及管理、财务、工程技术、法律等多方面的专业技术，因此，项目成员在专业技术上应适应这一要求。 除此之外还有不同的性格、年龄、角色的要求，合理选择成员以形成合力最大、功能最优的团队。
2.物业管理工作任务的结构分解
物业管理的内容比较复杂，归纳起来可以分为“五大管理”“三类服务”，即治安消防管理、房屋及公用设施管理、绿化管理、环境卫生管理和车辆交通管理；常规性服务（合同委托服务）、委托性服务（非合同零星委托服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合性服务）。 可用工作分解结构的方法对物业管理工作任务进行分解（见图8.1），形成众多不同的物业管理子项目，由各个子项目组完成项目任务。
图8.1 物业管理工作任务的结构分解示意图
从图8.1 中可以看出，物业管理工作任务的结构分解起到如下作用：①作为制订和审核物业管理日常工作计划的基础；②作为制订资金使用计划的基础；③作为投资差异分析的基础。
3.物业管理项目的计划和控制
这里的计划与控制主要包括资金使用计划、资金差异分析及质量控制等。
（1）资金使用计划。 由于物业的各种设施设备的配件使用年限、质量大不相同，所以在一定时间内也许会出现突发性事件，如水管爆裂、电梯中途停运、下水管道堵塞等。解决这些问题需要一笔费用，如果没有预留金，只靠运营中的资金，会打乱资金的正常使用计划。(www.xing528.com)
在日常管理工作中，可以采取项目划分来编制资金使用计划。 首先要选用恰当的项目工作编码，这项工作应该在项目一开始就做好。 在编制资金使用计划时，为了使支出预算与日后的投资控制及成本核算相对应，必须事先统一成本编码系统。 此编码可以采用系统结构分解中的工作编码。
（2）资金差异分析。 物业管理经理应定期对实际的资金支出进行分析，并对今后的资金需要做出预测，把物业管理工作中的实际支出额和计划使用额进行比较，通过比较找出它们之间的偏离额度，进而采取有效的调整措施，实现管理工作的目标。 资金差异分析可根据表8.3 中的格式进行。
表8.3 资金差异分析
通过对表8.3 进行简要分析，可以了解到工作的进展情况和资金的使用情况。 要分析造成资金差异的原因，可能是由于物价上涨或发生了突发事件等各种因素造成的。如工作编码11101，差异为-1000 元/月，出现了超支情况，其原因是因为物价上涨，工资水平相应提高，这种差异费用应从管理运行费用中扣除。 而工作编码11102，差异为-400 元/月，是由于消防栓突然破裂而引起工作成本超支400 元，这400 元差异就可以从预留金中扣除。
（3）质量控制。 质量控制在管理工作中历时最长、头绪最多、困难最大，但最重要。它既要保证管理工作顺利进行，又要针对管理工作中出现的工作质量问题提出切实可行的解决办法。 通过制定各种严格的岗位责任制，为各级人员制定不同的岗位职责，明确每个人的工作范围。 同时，对各项工作提出质量要求，制定具体标准，以便事后检查和对照，从而监督工作人员保质保量地完成工作。 还需要评定优劣，以调动工作积极性，提高工作质量。
微课 8-2 物业服务企业项目管理应注意的问题
4.用网络计划实现物业管理的现代化
物业管理涉及面很广，物业服务企业内部、物业服务企业与政府各部门及社会化专业公司之间都存在着千丝万缕的关系。 要使管理上水平，产生效益，必须采用网络计划，运用计算机管理。 比如日常维修计划的制订，只要对所管辖的房屋的原始记录进行登记编表，并按照规定使用年限及适用范围规定，通过计算机编制网络图，排出哪些房屋应该在什么时候检修，检修的内容是什么。 同样，与社会专业房屋修缮公司进行计算机联网，就可以知道维修计划的落实情况。[2]
（三）物业管理采用项目管理方法时应注意的问题
1.尽可能在一些物业管理专项业务中推行项目管理制
推行项目管理制，一方面可以明确各岗位的职责、权力，实施岗位绩效考核，增强员工竞争意识，建立激励机制，提高员工的工作积极性、主动性，搞活企业；另一方面可以使每一个员工人尽其才，推动物业管理专业化，不断提高员工素质，提高服务质量，从而提高企业经营效益。
2.重视人才的价值，在实践中培养和留住项目管理人才
目前物业服务企业普遍缺乏管理人才，特别是缺乏项目管理人才，对项目管理的推行是一个瓶颈。 实行项目管理，就必须要有一批既懂现代管理理念、方法和管理技术，又精通物业管理业务的综合管理人才。 为解决项目管理人才问题，目前一些物业服务企业习惯采用“挖墙脚”的方法，这不是长久之计。 正确的方法应该是培养人才，留住人才。 除通过有计划、有步骤、分阶段学习培训，提高管理人员的业务知识和管理水平外，还要选拔优秀员工充实到一线管理岗位进行实岗锻炼培养，给他们以成长的机会。 就是要重视其价值，给予其机会，授之以权力，客观评价其业绩，恰当给予其物质和精神激励。
3.以项目管理优势，推动企业向品牌化、集团化发展
物业服务企业实行项目管理后，将实行“单独核算、自主经营、自负盈亏、自我运转、自我发展”的运行机制。 应通过先进的项目管理方法和理论来转变企业经营作风，提高服务质量，树立良好的企业形象，以信誉求生存，以品牌增强企业实力，保证企业的发展。
4.推行智慧化物业管理服务，降低成本增加效益
加强物业管理的信息化、智慧化建设，是实现项目管理的一个重要手段，也是使物业服务企业在有限的资源条件下，充分发挥管理功能，使企业扭亏为盈、走出低谷的一个有力措施。 物业管理信息化、智慧化运营，可以将物业项目管理与团队管理、虚拟管理有机结合起来，运用互联网和软件实施信息化物业管理，不仅可以减轻管理人员的劳动强度，减少不必要的人力与物力的浪费，提高管理水平，而且能充分运用企业的档案信息，实现再开发再利用，有效地利用和发挥档案资料的价值，提高企业的经济效益。
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