物业管理与社区治理的互动机制

微课 7-4　物业管理怎样融入社区治理体系

（一）物业管理与社区治理的关系

物业管理是社区治理的重要组成部分，两者都是与社区居民生活密切相关的内容，是实现社区治理目标的重要范畴。 社区治理和物业管理不是截然对立的，两者之间是相互依存、相互促进的关系。 物业管理与社区治理之间既有区别又有联系，相互作用、相互影响。

（1）物业管理是社区治理的基本条件和重要表现形式。 一方面，物业管理从硬件上以企业经营管理条件为基础，保证了社区其他服务活动的组织管理的基本条件和物业管理区域环境；另一方面，物业管理中所运作的业主自行管理模式是社区居民自治制度建设与运作的“演练场”和“热身运动”。

（2）社区治理体系的建设与完善，是社区物业管理服务工作开展的重要保障。 社区治理体系对物业管理的支持和促进作用表现为：行政机构的主导和资源投入作用；党组织和党员的先锋模范作用；居民委员会的指导作用；民间组织服务居民邻里关系的整合作用；社区文化活动对社区业主、居民的邻里和睦、社区认同感与归属感的促进作用；“多位一体”社区治理模式对提高物业管理服务质量、效率和效益的支撑作用，等等。

因此，物业管理与社区治理之间应当建立合作、协作和良性互动关系，相互配合、相互促进、相得益彰。 物业管理和社区治理应利用自身资源，以社区为基础，共同营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。

（二）正确处理物业管理与社区治理关系的思路

1.明确物业服务企业与社区治理中相关主体的关系

应当明确物业管理与社区治理之间的关系。 首先要明晰社区党组织、社区行政机构、社区居民委员会、业主、业主大会和业主委员会与物业服务企业之间的职责权力，划清其职责边界。 只有界定好各自的职能，各尽其责，相互支持，才能共同管理、服务好社区。 其次要明确社区多元主体在物业管理中的作用，社区党组织的领导、行政机构的主导、居民委员会的指导与监督都必须到位，相互配合，相互支持，才能搞好社区物业管理。 再次是要在社区党组织的领导下，成立社区物业管理委员会，建立社区物业管理联席会议制度，及时化解物业管理矛盾和纠纷，为社区和谐稳定创造条件和氛围。

2.要补齐城乡社区治理短板，改进社区物业管理(www.xing528.com)

应补齐城乡社区治理短板，坚持以党建为引领，打造“红色物业”管理模式。 要加强社区党组织建设，加强党对各类组织的领导，党支部要建在社区，建在物业服务企业项目管理处（中心）。 党员要通过合法途径在业主组织中任职。 要加强社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，探索联席会议制度和日常工作例会制度；探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责；探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益。 探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员；探索在无物业管理的老旧住宅区依托社区居民委员会实行自治管理；有条件的地方应规范农村社区物业管理，研究制定物业管理费管理办法；探索在农村社区选聘物业服务企业，提供社区物业服务；探索建立社区微型消防站或志愿消防队等。

3.提高业主自行管理的能力与水平

首先要加强对业主权利意识的宣传教育，让业主明白自己在物业管理中享有按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务的权利。 其次要积极引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序，选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。 要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。 再次要加强业主教育培训，不断加强物业管理知识的学习，使其有能力督促和参与物业服务活动。

4.规范物业管理市场，提高物业管理水平

首先要加强对物业服务行业的自律管理工作，制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开制度和推动行业自律管理等方式，加强事前事中事后监督。 其次要规范和繁荣物业管理市场，既能充分发挥物业服务企业在社区治理中的作用，又能提高社区治理的效率。 物业服务企业要提高物业管理水平，以优质的物业服务推动社区服务发展，促进社区建设。 通过提供良好的社区服务和创建和谐的社区环境，树立自己的品牌，发挥自己的作用，巩固自己在社区治理中的地位。

5.政府应加强在社区治理中对物业管理的引导

在政府全力加强社区建设、社区服务中，应发挥物业管理的作用。 对于老旧住宅区应由政府主导，通过城市更新改造和引入专业物业管理，提供必要的菜单式物业服务，提升老旧社区的公共服务水平。 对于新建社区，应当完善社区治理体系，发挥党组织和党员在发动群众、组织群众开展社区建设活动中的积极作用，政府应指导业主组织建设，补齐物业管理主体缺位的短板。 应支持物业服务企业在社区治理体系中发挥作用，给予政策支持，特别是加强物业费定价机制建设，保证物业服务企业正常经营需要。

6.构建物业管理与社区治理良性互动新机制

社区建设要为物业管理创造良好的发展环境，物业管理也要在社区建设过程中积极参与，提供服务，通过协调和配合，以实现社区内人与人、人与环境、人与社会的协调发展。 一是坚持条块结合、属地管理，发挥社区对物业管理的指导与协调作用。 切实加强指导与监督，提高业主大会、业主委员会自我管理的能力。 充分发挥综合协调作用，解决物业管理中的“急、难、愁”问题。 积极化解物业管理方面的矛盾纠纷，创造安定团结的社区氛围。 二是发挥物业服务企业自身优势，形成主动参与社区建设的新格局。以发挥在职党员的模范带头作用为切入点，参与社区工作网络建设；以建立志愿者队伍为手段，参与社区服务体系建设；以提高物业服务水平为着眼点，参与文明社区建设；以开展丰富多彩的文化活动为载体；参与社区文化建设。 以安置下岗失业人员为己任，参与社区再就业工程建设。