物业服务行政管理的分析介绍

微课 7-2　怎样提高物业行政管理工作的整体效能

（一）物业服务行政管理的含义及工作内容

物业服务行政管理是国家行政机关依据有关法律法规，对物业服务活动实施的行政管理。 其实质是国家通过法律手段、行政手段规范物业服务活动，维护物业服务市场正常秩序，改善人民群众的居住和工作环境。 其工作内容如下。

1.行政立法

物业管理行政机关的首要职责就是制定政策法规，根据国家法律规定的基本原则，针对物业服务中出现的新情况和遇到的新问题，制定物业管理规章制度。 主要是按行政法标准完善物业管理条例立法，加强物业服务行政管理制度建设及规范和标准编制。

2.执法监督

行政机关根据行政立法进行执法监督，是约束、制止物业服务诸多主体不当行为、不法行为的重要环节，是整顿物业服务市场秩序、促进物业服务行业健康发展的有力手段。 行政管理部门要根据行政法规赋予的行政执法权进行行政执法，对物业服务中出现的违法行为依法予以查处。

3.协调管理

对物业服务活动中出现的业主、业主委员会、物业服务企业、基层党政部门、民间组织之间的关系进行协调，如建立联席会议制度、制定服务等级标准、物业服务主体信用管理、物业服务收费机制等；对物业服务业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业进行协调；同时，要提供各种服务，包括政策咨询、人才交流与培养、信息沟通等。

4.宣传引导

物业管理行政机关还要进行一些宣传引导方面的工作。 譬如加强宣传力度，通过培训等形式向业主委员会及物业服务企业的有关人员普及物业管理的相关法律知识，促使其学习物业管理法规、用好物业管理法规。 同时，还要运用科学的理论和先进的理念、方法对物业管理法规中不便具体规定或尚未具体规定的，有利于提高物业服务水平、促进物业服务行业规范发展的一些做法进行积极倡导，旨在创造和谐、健康的物业服务环境。

（二）物业服务行政管理的方式与手段(www.xing528.com)

市场经济条件下，政府的作用主要是根据法律法规、规章对物业服务行为进行监督管理，为物业服务企业从事市场活动提供法律和制度上的保障。

（1）对物业服务企业的行政管理方式。 主要有以下两点。 一是行政执法。 通常采取：①行政监督检查。 为了实现行政职能，行政机关监督检查管理相对人行使权利和履行义务的情况。 ②行政处理决定。 行政执法一般通过行政处理决定的形式表现。 关于权利的决定可分为奖励性和非奖励性。 关于义务的决定可以分为惩戒性和非惩戒性。③行政强制执行。 在行政管理中行政机关对不履行法定义务的当事人，用强制措施迫使其履行义务。 二是备案记载。 记录物业服务企业的基本情况、经营服务业绩，特别是违法违规等不良行为。

（2）对物业服务行业的行政管理方式。 主要有：一是实施准入制度，对物业服务企业实行信用管理制度，对专业人员实行执业资格准入制度；二是创造竞争环境，在物业服务行业中推行市场竞争机制，营造公开、公平、公正的市场竞争环境；三是组织开展技能比赛、人才培养、职业技能培训、先进评奖等活动；四是处理投诉，按照法定权限与程序，处理各种投诉，解决物业管理纠纷。

（3）物业服务企业违法违规行为的行政管理手段。 可以归纳为如下4 种：一是行政手段，主要包括行政处罚，如警告、通报、批评、责令停止、暂扣或吊销许可证、行政拘留等；二是限制手段，主要包括黑名单制度、不良行为记录制度等；三是经济手段，主要包括奖励、补贴、罚款、没收非法所得等；四是教育手段，主要包括教导、规劝、告诫、表彰、竞赛和经验推广等。

（三）物业服务企业与行政管理部门的关系模式

物业服务企业是依据公司法设立的自主经营、独立核算、独立承担民事权利和义务的民事主体。 物业服务行政管理部门依法对物业服务企业实施行政监督管理，与管理对象即行政相对人发生行政法律关系。 因而，物业服务企业应积极协调与行政管理部门的关系，充分发挥其社会职能，承担作为企业法人组织应尽的社会责任。

（1）服从行政管理部门的管理。 物业服务企业应及时、全面、准确地了解并掌握物业管理相关的政策措施、法律法规，严格遵守各项规章制度，自觉服从行政管理部门的管理。

（2）协助行政管理部门的管理。 行政管理部门是执行相关法规的主体，承担了维护社会及市场正常秩序的重大任务。 当物业服务企业遇到涉及行政管理的事务时，应当主动向行政管理部门反映，积极协助行政管理部门进行处理，但决不能越权、越位。

（3）借助行政管理部门的管理。 物业服务与社区治理相关，需要党委政府的理解和支持。 物业服务企业应当主动加强与行政管理部门的交流沟通，关注政策的变化，并积极服从、执行相关规定，配合行政管理，承担政府购买的社会服务项目，获得行政管理部门的更多资源。

（4）支持行政管理部门的管理。 物业服务企业是社区治理的重要载体，应及时响应行政管理部门的号召，积极宣传、贯彻、落实上级法规政策，及时向物业管理服务行政主管部门及有关部门准确及时地反映重要社区信息，为行政管理部门的决策和管理提供便利和支持。