政府宏观调控物业管理：现状与展望

政府对物业管理领域的宏观调控的目标是通过一定宏观政策、手段和工具的操作来实现的。 政府对物业管理领域的宏观调控政策与手段主要包括产业政策、财政政策、投资政策、法律手段、行政手段等。

（一）产业政策

通常意义上，产业政策是指政府为了提高本国经济增长和发展水平，运用政策手段引导和调整国民经济中各产业间的资源分配，或者干预特定产业部门内部的组织形式的完整的政策体系。 政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，引导物业管理行业稳定、健康发展具有十分重要的意义。 国家发改委《产业结构调整指导目录（2019 年本）》将物业服务、保障性住房建设与管理、城乡社区基础服务设施及综合服务网点建设、租赁住房建设、运营与管理、开发区和产业集聚区配套公共服务平台建设与服务、社区照料服务、养老与托育服务等与物业管理行业有关的内容，列入鼓励类目，对物业服务业的发展有促进作用。

1.物业服务产业政策目标和实施手段

产业政策一般包括政策目标和实施手段两个方面。 物业服务产业政策目标是指一国政府为了物业服务产业本身健康、稳定、持续发展，根据物业服务产业不同时期的状况所设定的一系列经济政策体系。

具体来看，物业服务产业政策目标主要从以下几个方面来考察：一是物业服务产业发展水平目标，物业服务产业作为相对独立的产业，在产业结构体系中必须确定整个产业部门的发展规模和水平；二是物业服务产业效益水平和行业竞争力目标，主要是设定物业服务产业劳动生产率水平的提高幅度、投资回报率的提高幅度、资源配置效率、社会贡献率和社会积累率等目标；三是物业服务产业内部结构调整目标，使产业部门内部各种类型的物业服务在不同时期和不同地域上实现平衡。

物业服务产业政策是一种方向性、导向性的政策措施体系，因而其实施应主要运用间接的、经济性的手段。 具体的实施手段包括：一是间接经济调节手段，即政府可以运用财政政策手段、货币政策手段、投资政策手段等间接性的经济手段对物业服务产业整体发展方向进行诱导，促使物业服务产业的发展按照政府设定的方向发展；二是直接行政控制手段，即政府可以运用直接的行政权力对物业服务产业的发展方向进行调节和控制，促使物业服务产业的发展符合国民经济整体发展的要求；三是信息引导手段，即政府可以运用所掌握的产业发展现状、技术水平、需求变化方向等信息引导物业服务产业进行技术、结构、组织等方面的调整和优化。

2.物业服务产业政策的主要内容

产业政策的主要内容包括产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产业布局政策和产业联系政策等。 物业服务产业政策是由产业结构、产业组织、产业技术、产业布局等政策形成的体系。 作为整个产业政策的组成部分，物业服务产业政策是指在科学地确定物业服务产业同国民经济各部门的比例关系的基础上，运用适当的产业组织措施，分别针对不同的市场层次、企业状况，所采取的包括促进产业内部竞争、限制垄断等产业经济政策。

由于行业本身的特殊性以及产业政策本身具有间接指导性，物业服务产业政策一般划分为两个层次。 第一层次是从国民经济全局出发的物业服务产业政策，主要是物业管理行业发展政策，即确定物业服务产业所属的国民经济产业分类、其在国民经济中所占的地位和应有的比重、发展的规模和速度等方面。 第二层次就是根据物业服务产业的具体情况制定的政策。 一般包括：以土地有偿有期限使用为主体的土地使用制度政策体系；物业服务产业内部地区、产品比例结构调整政策；物业服务产业综合经营政策；物业服务产业经营的资金融通政策；培育和完善物业服务市场政策；以住宅商品化为目标的住房制度政策；针对物业服务产业的发展预测和战略对策；涉外物业服务产业发展政策等。 如建设智慧物业管理服务平台，补齐居住社区服务短板，推动物业服务线上线下融合发展。 又如物业管理融入基层社会治理体系，健全业主委员会治理结构，提升物业管理服务水平，推动发展生活服务业，规范维修资金的使用和管理，强化物业服务监督管理等方面，对提升物业管理水平和效能提出了新的要求。

（二）财政政策

财政政策主要包括财政收入政策和财政支出政策。 具体来看，就是国家利用财政收支的各种工具，通过有规则地调节国民收入分配的方向和规模，以达到预定的社会经济目标的各种政策手段。

1.财政收入政策

财政收入政策主要是税收政策，通过税种和税率的变动，来调节社会总供给和总需求。 对消费者减税，可以使消费增加，社会总需求增加；对生产者减税或免税，可以使生产者投资增加，生产增长，社会总供给增加，企业盈利增加。 2016 年5 月1 日全面实施营改增以后，物业公司取得应税收入应缴纳的流转税有增值税（一般纳税人6% ，不规模纳税人3% ）、城建税（实缴增值税的7% ）、教育费附加（实缴增值税的3% ）、地方教育费附加（实缴增值税的2% ）。 相比之前，流转税税负大大减轻，增强了物业服务企业的盈利能力。

2.财政支出政策(www.xing528.com)

财政支出政策的运用，主要是通过财政支出结构的变动，来调节积累与消费的比例关系；通过财政支出量的变化，来影响社会总需求的变动。 由于积累性或消费性的支出都会转化为投资品和消费品的购买，增支可以扩大社会总需求，节支可以缩减社会总需求，从而实现产业结构调整。 物业管理行业作为房地产相关行业，其发展速度和内部结构同国家的财政支出政策存在一定关系。 财政支出的重要原则是责任划分与辖区居民受益紧密衔接。 财政支出在或大或小的程度上代表辖区居民所付，而公共物品的提供则是辖区居民所得。 业主在购房时或作为公民缴了各种税就应该享受公共物品。 在物业管理财政支出上，地方政府应负主要责任，应为投资者、经营者创造尽可能良好的治安环境、生态环境、基础设施条件及提供行政服务。 诸如社区治安、垃圾清理、市容美化、公用物业设施设备在物业管理区域延伸部分的管理等社区服务支出，应由城市区、乡村镇政府负责。 物业服务企业可通过政府购买服务来承担一定的社区管理服务。

（三）投资政策

投资政策是指政府作为宏观经济的服务者，根据国民经济发展的总体目标以及产业政策的导向，对投资方向、投资规模和投资数量进行调节的政策手段。

1.物业服务投资规模控制

对投资规模的控制首先要考虑投资规模选择的技术界限，其次要考虑投资规模选择的经济界限。 在投资规模控制中最重要的是投资规模适度性的政策准则，这一准则主要由以下几个因素构成。 一是投资品保证准则。 投资品是投资的物质基础，当投资规模大于投资品规模时，表明投资规模处于膨胀状态；反之，如果前者小于后者，则表明投资规模不足。 也就是说，在有投资品保障的前提下，现实的投资规模才是合理的。 二是投资目标准则。 任何一个产业的投资规模，都必须服从于宏观经济总目标，即一定时期国家经济发展和结构调整的总体目标的要求。 三是投资的市场需求准则。 任何投资都会形成现实的和未来的生产能力和市场供给，最终都要受到市场需求的制约。 当投资规模超过市场需求的规模时，便会造成因生产能力闲置而浪费社会劳动和资源。

2.物业服务投资结构控制

所谓物业服务投资结构，是指物业管理行业内部各种资金的使用方向及其各方面的比例关系。 一般包括：物业服务投资主体结构，即制定正确的物业服务投资决策、进行投资和提供资金；物业服务投资客体结构，即各种物业项目类型之间的投资比例关系；物业服务投资时间结构，即物业服务投资各要素在时间上的分配关系；物业服务投资空间结构，即物业服务投资要素在各地域中配置的比例关系。

（四）法律手段

对物业服务行业进行宏观调控的法律手段是指政府通过立法和司法，运用法律法规来规范经济运行秩序，为物业服务活动提供服务的一种方法。 运用法律手段为物业服务活动提供服务，主要是通过物业服务立法和法律适用实现的。

法律手段具有强制性、规范性、稳定性的特点，并具有普遍约束性，是物业服务活动的准则。 它通过规范物业服务市场主体行为、市场竞争行为和政府物业服务行为，来协调各方利益，引导物业服务行业的健康运行。 因此，法律手段是实施物业服务行业宏观调控的重要手段。 随着《民法典》的出台，我国物业服务法律法规体系逐步完善，应进一步借鉴发达国家对物业服务行业实行法制管理的经验，建立完善的物业服务法律体系，并设立与服务职能相对应的物业服务执法机构，主要是研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开制度和推动行业自律管理等方式，加强事前事中事后监督。

（五）行政手段

行政手段就是政府通过居委会、公安、交警、规划、城建、市场监管、税务等行政管理部门对物业管理区域内的居民和单位实施的行政管理措施。 其权力来源于政府的行政权，主要任务是贯彻执行政府的政策法规。 涉及范围包括街道办事处和居民委员会的民政、征兵、人口管理、侨务等工作，公安交警部门的社会治安、户籍管理、交通管理工作，规划、城建部门的城市规划管理和工程质量管理，市场监督、税务部门对经济活动的管理工作，等等。

行政行为包括抽象行政行为和具体行政行为。 运用行政手段属于具体行政行为。抽象行政行为是指针对不确定的多数人制定和发布的、可反复适用且不能直接进入强制执行过程的行政管理规范性文件的行政行为，具有普及性和后及性。 具体行政行为是指依据行政管理法规，针对特定对象行使行政管理权，规定和采取一定的行政处理手段或行政措施的行政行为，具有具体性和前溯性的特点。 具体性指该行为必须指向特定的事项或行政相对人；前溯性指该行政行为对已经发生的情况有效。 例如，对违反物业服务《物业承接查验办法》的规定，未按该办法履行承接查验义务的行为，由物业所在地房地产行政主管部门责令改正；逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。 行政部门做出这一行政处罚是具体行政行为，处罚的对象必定是某个具体的违规者，而该项处罚又必定是溯及处罚决定做出以前已经发生的未履行承接查验义务的违规行为。