物业服务市场机制及应用

微课 7-1　怎样建立物业服务费标准动态调整机制

价格机制是指在市场竞争过程中，价格变动与供求变动之间互相制衡的联系和作用。 价格机制是市场机制中最敏感、最有效的调节机制，价格变动对整个社会经济活动有十分重要的影响。

（一）物业服务市场的价格机制

1.物业服务的价值构成

物业服务产品，凝结着物业服务人员的劳动，具有价值和使用价值。 由于物业服务产品的无形性，服务的等级和层次难以精确地加以描述，因此在定价方法上与有形产品的定价不同。 物业服务的价值在形式上表现为物业服务价格，它是物业服务的效用、物业服务的相对稀缺性及物业服务的有效需求三者相互作用的结果。 也就是说，物业服务的价值由这三者相互作用并通过具体价格表现出来。

（1）物业服务的效用。 物业服务的效用是指物业业主或用户因物业服务公司的服务而得到满足的程度。 物业服务如果没有效用，就不会有物业服务价格，业主或用户也就不会产生占有物业服务的欲望。

（2）物业服务的相对稀缺性。 物业服务的相对稀缺性意味着相对于业主的一般需求，有效的物业服务供给处于不足的状态。 特别是公共服务不具有排他性，人人可以享用，资源有限，易产生“公地悲剧”。

（3）物业服务的有效需求。 人们将购买力形成的需求称为有效需求。 物业服务要形成现实购买力，还需业主或用户对物业服务费具备一定的支付能力。 一方面，低档次物业服务供给过剩，而中高档物业服务供给不足；另一方面，业主普遍缺乏物业管理意识，付费消费观念、质价相符观念不强，有效需求不足。

2.物业服务的价格形式

目前，我国物业服务的价格形式可以分为政府定价、政府指导价和市场调节价三种。

（1）政府定价。 政府定价是一种政策性定价，是以城市居民平均生活水平为基本依据的定价。 1996 年国家计委、建设部联合发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定：物业服务收费实行政府定价或政府指导价。 由于政府定价的形式与市场经济体制不相符，2004 年1 月1 日生效的《物业服务收费管理办法》取消了政府定价形式，实行政府指导价和市场调节价。

（2）政府指导价。 它是另一种政策性定价形式，是由政府物价部门会同物业管理行政主管部门，根据当地经济发展水平和物业服务市场发育程度制定并公布执行的基准价。 物业服务企业与业主集体共同协商，在政府的指导价规定的幅度内确定具体的收费标准。

（3）市场调节价。 它是指物业服务收费标准由物业服务企业与业主共同协商议定，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种定价形式。 这种定价形式是由双方平等谈判达成的价格，体现市场规律作用，成熟的物业服务市场宜采用这种定价形式。

3.物业服务价格的确定

（1）定价方法。 一般来说，物业服务价格的确定有两种方法。 一是成本定价法，即成本加利润定价。 成本一般是通过对物业服务费及其构成进行测算和处理，然后加上按目标利润率计算的利润额。 二是协议定价法，由物业服务企业和业主协议定价。

具体定价时往往是结合政策和综合实际因素来确定。 《物业服务收费管理办法》第7 条规定：物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。 具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。 物业定价要考虑综合因素，该办法规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括9 个部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业服务企业办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。 另外，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

（2）定价策略。 ①差别定价法，即对不同的物业、市场采取不同的价格；或者对同一宗物业，按不同的顾客需求采取不同的价格。 ②增量定价法，就是通过价格政策引起的利润是否增加来判断定价方案是否可行，如果增量利润是正值，说明定价方案可以接受，反之，则不能接受。 增量利润等于定价方案引起的总增量收入减去定价方案引起的增量成本。

物业服务价格与服务质量的定价技巧：不同的服务质量与相适应的价格标准组合在一起，在物业服务企业与用户或业主认可的范围内是可行的。 高服务价格、低服务质量的组合不为业主所接受；高服务质量、低服务价格的组合对物业服务企业来说无利可图。 一般来说，在既定的服务价格水平上，业主希望得到最优质的服务；或者在既定的服务质量水平上，业主希望自己支付最低的价格，这两种愿望都是可以理解的，但物业服务定价原则上要做到“质价相符”才合理。

（二）物业服务市场的供求机制

在物业服务市场中，供给是指在一定时间内，已经存在于市场和能够提供给市场销售的服务的总量；需求是指在一定时间内，市场上消费者对物业服务的具体货币支付能力的需求数量。(www.xing528.com)

物业服务市场上的供给与需求是对立统一的关系，二者互为条件、互相制约。 供给和需求都要求对方与之相适应，达到平衡协调的关系。 然而，供求之间不可能永远一致，在一定时期和一定条件下可能表现为供过于求；而在另一时期和条件下，又可能表现为供不应求。 当然，在一定时期的客观条件下，物业服务可能会呈现供求相等的平衡状态。 但总的来说，供求之间的平衡只是暂时的、相对的、有条件的，而不平衡则是普遍的、绝对的、无条件的。

1.决定物业服务市场供求的主要因素

（1）决定物业服务供给量的主要因素。 一是人力资源状况。 物业服务主要靠人工完成，人力资源是最主要的影响因素。 目前，在我国物业服务市场中，熟练掌握物业服务技能并有效地进行物业服务企业经营管理的专门人才并不多，高素质人力资源并不丰富。 二是国家经济政策。 国家的产业政策、财政政策、税收政策等对物业服务的供给量也产生影响。 三是相关服务价格的变动。 有些服务业与物业服务有相关性或互相替代关系，会引起价格变动。

（2）决定物业服务需求量的主要因素。 一是消费者的货币收入水平。 物业服务作为一种享受性服务，收入水平的变化对其需求的影响程度较大。 对收入低者的消费影响大于对收入高者。 特别是收入低者对收费调整很敏感，收入高者对物业服务档次、质量和精神需求满足程度很敏感。 二是消费者偏好。 消费者偏好对物业服务的需求量有较大的影响。 例如，有人要求有保安员的高层次保安服务，有人只喜欢一般性保安服务，有人对使用高科技安全防范产品进行安保感兴趣。 当然，人们的生活习惯和消费偏好是可以引导和改变的。 三是房地产规模。 房地产规模大，则物业服务需求量大；房地产规模小，则物业服务需求量小。 四是物业管理意识。 它是指人们对物业管理的个体感知和理性认识水平。 物业管理意识与人们对物业管理的感觉体验及人们对物业管理在其工作、生活中的价值的大小有关。

2.物业服务市场的供求规律

供求规律是物业服务市场的一个重要规律，主要表现为以下几点。

（1）供求的变动决定着价格的变动。 如果物业服务供不应求，价格就会上涨。 这种情况可以在供应量不变而需求量增加的情况下发生，也可以在需求量不变而供应量减少的情况下发生。 如果物业服务供过于求，价格就会下降。 这种情况可以在需求量不变而供应量增加的情况下发生，也可以在供应量不变而需求量减少的情况下发生。

（2）价格变动引起供求情况的变动。 如果物业服务的价格上涨，需求就会相应减少；相反，价格下跌，需求就会相应增加。 如果物业服务的价格上涨，供给便会增加；价格下跌，供给便会减少。 供求的变化和价格的变化方向相反。

（3）供求变动决定买卖市场的变动。 在物业服务的供求变化中，买卖双方哪一方占优势，在价格和其他条件上就能压倒对方，在市场中获得有利地位。 当物业服务供不应求时，卖方占优势，便形成“经营者主权”，表现为卖方市场；在物业服务供过于求时，买方占优势，便形成“消费者主权”，表现为买方市场。

（三）物业服务市场的竞争机制

竞争机制就是指供求关系、价格变动、生产要素流动与组合以及市场成果分配诸因素之间的有机联系和运动趋势。

1.物业服务市场竞争的形式

（1）物业服务企业之间的竞争。 从市场竞争的范围来考察，物业服务企业之间的竞争主要是围绕提高服务质量、增加服务项目、降低经营成本等内容而展开的。 这种竞争促使物业服务企业不断推动企业技术进步和劳动生产率提高。

（2）业主与物业服务企业之间的竞争。 从一般经济学意义上讲，此两者之间的竞争是买方市场与卖方市场竞争态势的争夺。 目前，物业服务企业作为优势主体，掌握着定价、信息、经济实力、政府机构及行业协会支持等方面的优势，物业服务市场往往表现为卖方市场态势。

（3）价格竞争和非价格竞争。 价格竞争就是通过降低服务价格来争取较多的消费者，从而扩大物业服务销售量的竞争，其实质是企业之间提高劳动生产率的竞争。 这种竞争要求物业服务企业千方百计加强服务、改进技术、节约资源，达到少投入、多产出的效果。 非价格竞争就是不变动价格，而是通过其他途径和采用其他方法来争取较多的消费者，从而扩大物业服务销售量的竞争，如开发新的服务项目、提高服务质量、扩大广告宣传、改变销售方法、通过品牌竞争等。

2.价格、供求与竞争机制的功能

价格、供求与竞争机制的功能主要表现为调节服务市场运行的过程。

（1）适应与协调功能。 在物业服务市场中，各物业服务企业的经营和业主的消费是分散决策的，需要通过市场竞争机制的作用相互协调。 市场价格信号的变化反映优秀物业服务企业的稀缺程度，也反映物业服务需求程度。 处于竞争之中的物业服务企业，出于对自身经济利益的追求和市场竞争的巨大压力，必然会对市场价格信号的变化做出灵活、及时的反应，调整自己的经营规模和经营结构，其结果是保证物业服务能不断地适应变化的需求。

（2）刺激与创新功能。 物业服务企业要通过不断改进技术、降低成本，开发新项目、新市场领域，推崇服务与经营技术创新、经营模式创新等竞争手段来战胜对方，在市场上保持优势，获得超过竞争对手的市场份额和利润率。 其他竞争参与者不可能坐以待毙，便会模仿或创新，使物业服务新理念、新方法、新技术、新模式得到普及，行业水平普遍提高。